Répartition des charges de chauffage en copropriété : maintien des tantièmes malgré la réduction du volume chauffé

L’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 impose une participation aux charges des services collectifs selon l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot. L’article 43 de cette loi permet de réputer non écrite une clause contraire et impose alors une nouvelle répartition. La cour considère toutefois que la réduction du volume à chauffer résultant de travaux intérieurs ne modifie pas l’utilité objective du chauffage collectif pour le lot. La clause répartissant 40 % des charges selon les tantièmes et 60 % selon la consommation est donc conforme à l’article 10.

Le refus de modifier la répartition n’est pas constitutif d’un abus de majorité : le copropriétaire minoritaire doit démontrer une atteinte aux intérêts collectifs ou la recherche d’un intérêt personnel des majoritaires. La preuve d’une rupture d’égalité n’était pas davantage rapportée.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la responsabilité du syndic suppose une faute, un préjudice et un lien causal. L’erreur de convocation en 2016 ne suffisait pas à établir que la modification aurait été adoptée si tous les copropriétaires avaient été convoqués.

La société Centre est déboutée de ses demandes, condamnée aux dépens de première instance et d’appel, incluant l’expertise, ainsi qu’à 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La cour d’appel juge conforme la répartition des charges de chauffage combinant tantièmes et consommation. Elle écarte l’abus de majorité, confirme l’absence de responsabilité du syndic et rejette les demandes de remboursement ainsi que la modification des tantièmes. La société Centre est condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité procédurale.

La société Centre, propriétaire d’un ancien local de cinéma intégré à une copropriété, a transformé ses locaux en magasin, réduisant leur volume à chauffer. Après une étude géométrique, elle a demandé la modification de ses tantièmes de chauffage et le remboursement d’une partie des charges antérieures.

Une assemblée générale a refusé de modifier l’état descriptif de division et de rembourser les charges. Le tribunal judiciaire a déclaré non écrite la clause de répartition, fixé une nouvelle contribution et annulé la résolution relative à la modification des tantièmes, tout en rejetant les demandes de remboursement et de responsabilité contre le syndic.

La cour d’appel infirme ces chefs. Elle juge conforme la répartition combinant tantièmes et consommation, rejette l’abus de majorité et confirme le rejet de la responsabilité du syndic. La société Centre est déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité procédurale.

• Identifier l’utilité objective du chauffage collectif pour chaque lot.
• Vérifier la conformité de la répartition aux critères de l’article 10.
• Distinguer la réduction de consommation de la modification de l’utilité objective.
• Rapporter la preuve d’une atteinte aux intérêts collectifs pour caractériser l’abus de majorité.
• Établir une faute du syndic, un préjudice et un lien causal.
• Démontrer qu’une convocation régulière aurait permis une décision différente.

• Le règlement de copropriété et sa clause 5 bis de répartition.
• La grille fixant 7 780 tantièmes pour le lot concerné.
• Le rapport d’expertise géométrique évaluant le volume après travaux.
• Les procès-verbaux des assemblées générales de 2016 et 2019.
• Le résultat largement négatif du vote de 2019.

La société Centre conserve la répartition contractuelle des charges et ne reçoit aucun remboursement. Le syndicat des copropriétaires évite une nouvelle grille de tantièmes, tandis que le syndic n’est pas condamné au titre d’une responsabilité non démontrée.

• Maintien de la clause de répartition des charges de chauffage.
• Absence de remboursement des charges versées depuis 2015.
• Rejet de la nouvelle expertise sollicitée.
• Rejet des dommages-intérêts contre le syndic.
• Condamnation de la société Centre aux dépens et frais d’expertise.
• Paiement de 4 000 euros au syndicat au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la clause de répartition applicable aux charges de chauffage.
• Documenter l’utilité objective du chauffage pour chaque lot.
• Produire les procès-verbaux et résultats des votes d’assemblée générale.
• Établir séparément faute, préjudice et lien causal du syndic.
• Réserver les demandes de modification aux majorités légalement requises.

À éviter

• Assimiler réduction du volume chauffé et disparition de l’utilité collective.
• Réclamer une nouvelle répartition sur la seule base de travaux privatifs.
• Alléguer un abus de majorité sans preuve d’un intérêt collectif lésé.
• Imputer au syndic un vote défavorable sans dommage causal démontré.
• Omettre les frais d’expertise dans l’évaluation du risque procédural.

La répartition des charges de chauffage selon l’utilité objective

L’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 impose une répartition selon l’utilité objective du service pour chaque lot. La clause combinant 40 % selon les tantièmes et 60 % selon la consommation respecte ce critère. La réduction du volume à chauffer par des travaux intérieurs diminue la consommation, mais ne modifie pas l’utilité objective du chauffage collectif.

Les conditions de l’abus de majorité

L’abus de majorité suppose une décision contraire aux intérêts collectifs ou prise dans le seul but de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires. La preuve incombe au copropriétaire qui s’en prévaut. Le refus de modifier les tantièmes après des travaux privatifs ne suffit pas à caractériser cet abus, ni une rupture d’égalité non démontrée.

La responsabilité civile du syndic

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, une faute du syndic doit avoir causé un préjudice. L’erreur consistant à ne pas convoquer tous les copropriétaires en 2016 était établie, mais il n’était pas démontré qu’une convocation régulière aurait permis l’adoption de la modification, refusée largement en 2019. Le dommage causal n’était donc pas prouvé.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 11 de la loi du 10 juillet 1965, Article 43 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil, Article 450 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile