Saisie immobilière : contrôle de la créance et vente forcée pour impayés de copropriété

À l’audience d’orientation, l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution impose au juge de vérifier les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6, de statuer sur les contestations et de déterminer les modalités de poursuite. Selon l’article L. 311-2, la saisie immobilière suppose un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. L’article L. 111-6 précise qu’une créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou que le titre contient les éléments nécessaires à son évaluation.

La juridiction a retenu le caractère certain, liquide et exigible de la créance sur la base de trois jugements définitifs condamnant le débiteur au paiement de charges de copropriété et accessoires. En application de l’article R. 322-18, elle a toutefois contrôlé la concordance entre le décompte et les titres exécutoires, en excluant les frais non justifiés. La créance a ainsi été arrêtée à 19 278,98 euros.

L’absence de comparution du débiteur a fait obstacle à la vente amiable. La vente forcée a donc été ordonnée. Conformément à l’article R. 322-26, une audience d’adjudication a été fixée dans le délai légal, avec organisation de la visite et des diagnostics. Les dépens et frais de poursuite seront taxés avant l’adjudication et supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

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Un syndicat de copropriétaires a poursuivi la saisie immobilière des biens d’un débiteur de charges. Après examen des titres exécutoires, du décompte et des frais, le juge a écarté plusieurs montants insuffisamment justifiés et fixé la créance à 19 278,98 euros. En l’absence du débiteur, la vente amiable n’a pu être envisagée et la vente aux enchères publiques de l’appartement, de la cave et du stationnement a été ordonnée.

Un syndicat de copropriétaires a engagé une saisie immobilière contre un copropriétaire débiteur de charges, après plusieurs jugements le condamnant au paiement de sommes arrêtées à différentes échéances. Un commandement de payer valant saisie immobilière a été publié, puis le créancier a assigné le débiteur à l’audience d’orientation.

Le débiteur, non comparant et non représenté, n’a présenté aucune contestation. Le juge a examiné les titres exécutoires, le décompte et les frais invoqués. Il a écarté plusieurs montants insuffisamment justifiés et retenu une créance de 19 278,98 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

La vente amiable n’étant pas envisageable en l’absence du débiteur, la vente aux enchères publiques de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement a été ordonnée.

• Existence d’un titre exécutoire
• Créance certaine, liquide et exigible
• Éléments permettant l’évaluation monétaire de la créance
• Concordance du décompte avec les titres exécutoires
• Justification des frais intégrés à la créance
• Absence de comparution permettant une vente amiable

• Jugement définitif du 17 mars 2022
• Jugement du 31 janvier 2024 signifié au débiteur
• Jugement du 10 juin 2025 et ses condamnations
• Décompte arrêté au 13 janvier 2026
• Justificatifs des frais d’assignation et de signification

Le créancier poursuivant obtient la vente forcée du bien et la fixation judiciaire de sa créance, après exclusion des frais insuffisamment justifiés. Le débiteur demeure exposé à l’adjudication de ses droits immobiliers et aux frais de poursuite, tandis que l’adjudicataire les supportera en sus du prix.

• Créance fixée à 19 278,98 euros
• Vente aux enchères publiques ordonnée
• Audience d’adjudication fixée au 26 janvier 2027
• Visite et diagnostics organisés par un commissaire de justice
• Dépens et frais taxés à la charge de l’adjudicataire

À faire

• Vérifier l’existence et la force exécutoire des titres
• Actualiser le décompte jusqu’à la date pertinente
• Justifier chaque frais intégré à la créance
• Contrôler la publication du commandement de saisie
• Organiser les visites et diagnostics obligatoires

À éviter

• Inclure des frais dépourvus de justificatifs
• Confondre le décompte avec les montants des titres
• Négliger la condition de liquidité de la créance
• Présenter une vente amiable sans comparution du débiteur
• Omettre les délais de fixation de l’adjudication

Les conditions de la saisie immobilière selon les articles L. 311-2 et L. 111-6

La saisie immobilière suppose un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. La liquidité résulte d’une évaluation en argent ou de l’existence, dans le titre, des éléments nécessaires à cette évaluation. La juridiction a retenu ces conditions au regard de trois jugements condamnant le débiteur au paiement de charges et accessoires.

Le contrôle du montant de la créance selon l’article R. 322-18

Le juge de l’exécution doit vérifier que le montant mentionné correspond aux énonciations du titre exécutoire fondant le commandement. Il a retenu les frais d’assignation et de signification justifiés, mais écarté les autres montants faute de justificatifs, arrêtant la créance à 19 278,98 euros.

Les conditions de la vente forcée à l’audience d’orientation

L’article R. 322-15 permet d’autoriser la vente amiable ou d’ordonner la vente forcée. La vente amiable n’étant pas envisageable en l’absence de comparution du débiteur, la vente aux enchères a été ordonnée. L’article R. 322-26 impose une audience dans un délai de deux à quatre mois.

Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-31 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-37 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile