MINUTE N° 26/00277

ORDONNANCE DU:

07 Octobre 2026

ROLE:
N° RG 26/00212 – N° Portalis DBZ2-W-B7K-JCDD

S.A.R.L. [A]
C/
S.A.S. ÖBAÖLI

Grosse(s) délivrée(s)
à Me JEANSON

Copie(s) délivrée(s)
à Me JEANSON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, sept Octobre deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Odile SIMART, Président, assistée de Laëtitia WEGNER, Cadre greffier, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [A], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me David DHERBECOURT, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.A.S. ÖBAÖLI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 16 Septembre 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2023, M. [D] [U] a consenti à la SAS Öbaöli un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel de 14 003 euros hors taxes et hors taxe foncière, soit 1 167 euros HT par mois.

Suivant acte notarié du 26 novembre 2024, la SARL [A] a acquis la propriété de l’immeuble loué.

La SARL [A] expose que son preneur n’a pas réglé des loyers en 2026 ainsi que des reliquats de loyers de 2025.

Le 13 mai 2026, la SARL [A] lui a fait délivrer un commandement de payer à hauteur de 5 423,53 euros dont 5 245,08 euros en principal, avec mention de la clause résolutoire contenue bail.

Exposant que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le mois suivant la délivrance de l’acte, par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2026, la SARL [A] a fait assigner la SAS Öbaöli devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à défaut de règlement des causes du commandement délivré le 13 mai 2026,
En conséquence,
– prononcer la résolution du bail conclu le 20 mars 2023,
– ordonner l’expulsion de la SAS Öbaöli des lieux loués et, toute personne de son fait, en la forme accoutumée et avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– dire que Monsieur le président se réservera la liquidation de l’astreinte,
– s’entendre condamner la SAS Öbaöli au paiement d’une somme provisionnelle de 13 240,43 € (loyers année 2025 : 3 646,01 €, loyers du 1er janvier 2026 au 1er juin 2026 : 9 594,42 € soit 1 599,07 x 6) augmentée au titre de la majoration conventionnelle prévue à l’article « clause pénale » du bail,
– condamner la SAS Öbaöli au paiement d’une indemnité provisionnelle de 1 599,07 € à compter du 1er juillet 2026 jusqu’à libération des lieux et remise des clés en application de la clause pénale prévue au bail,
– condamner la SAS Öbaöli au paiement d’une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SAS Öbaöli aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer, de la levée de l’état d’inscription et d’un extrait Kbis.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2026.

En défense, la SAS Öbaöli, assignée conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparaît pas.

La présente décision sera réputée contradictoire.

Elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à compter du 7 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse produit un état certifié des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce le 19 juin 2026 ne contenant aucune inscription à cette date.

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail

La SARL [A] sollicite de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement de loyers, et fait référence, aux termes de ses conclusions, à l’application de la clause résolutoire contenue au bail.

La demande en constatation de résiliation de bail, par l’effet de la clause résolutoire, est justifiée par la production aux débats :
– du bail du 20 mars 2023 lequel contient la clause résolutoire suivante : « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes ou accessoires à son échéance ou tout rappel de loyer, charges, taxes ou accessoires, même consécutif à une fixation judiciaire ou amiable, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore l’inexécution d’une seule condition du bail – condition qui sont toutes de rigueur – et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le [Z] de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré infructueux, le présent Bail sera résilié de plein droit, si bon semble au [Z] même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration du délai ci-dessus, et sans que le dit [Z] ait à faire preuve d’aucun préjudice » ;
– du commandement de payer les loyers et charges à la somme de 5 245,08 au principal s’agissant des loyers et charges de l’année 2025 et des mois de janvier à mai 2026, avec rappel de la clause résolutoire, délivré le 13 mai 2026.

Le bailleur soutient, sans être contesté, que le commandement de payer n’a pas été régularisé dans le mois suivant la délivrance de ce dernier.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et partant, de constater la résiliation du bail à compter du 14 juin 2026.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial, la SAS Öbaöli doit être considérée comme occupante sans droit ni titre.

Toutefois, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expulsion sous astreinte, la demanderesse ne justifiant pas de la nécessité d’en prononcer une pour assurer l’exécution de la décision. Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande tendant à ce que le président du tribunal, juge des référés, se réserve la liquidation de l’astreinte, devenue sans objet.

Ainsi, il convient d’ordonner l’expulsion des lieux de la SAS Öbaöli et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La SARL [A] sollicite que la SAS Öbaöli soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 13 240,43 euros, augmentée de 25 % au titre de la majoration conventionnelle prévue à l’article « clause pénale » du bail, et correspondant aux loyers dus pour l’année 2025 et les loyers dus du 1er janvier 2026 au 1er juin 2026.

Il sera observé que la bailleresse arrête sa demande au titre des loyers à la date du 1er juin 2026 et réclame le versement de 6 mois de loyer conformément aux dispositions contractuelles lesquelles prévoient que le loyer est payable d’avance.

En l’espèce, le bail a été conclu moyennant un loyer mensuel indexé de 1 167 euros hors charges et hors taxe foncière.

La demande en paiement provisionnel pour les loyers et charges non réglés avant l’acquisition de la clause résolutoire résulte de :
– la production du commandement de payer les loyers non réglés, à savoir la somme de 5 245,08 euros pour les loyers et charges restant dus pour l’année 2025 et le loyer outre provisions pour charges de janvier 2026 (à hauteur de 1 599,07 euros) ;
– loyers et provisions pour charges dus pour les mois de février à mai 2026 inclus : 6 396,28 euros (1 599,07 x 4),
– loyers et provisions pour charges dus pour la période du 1er juin au 13 juin 2026 inclus, date d’acquisition de la clause résolutoire : 692,93 euros (1 599,07 x 13/30),
Soit la somme totale de 12 334,29 euros arrêtée au 13 juin 2026 inclus.

Toutefois, il sera relevé que la facture du 1er janvier 2026 mentionne plusieurs sommes apposées manuscritement qui semblent être des versements de la part du preneur, à savoir :
« 4/01/26 1 400
9/2/26 1 600
4/3/26 2 000
16/3/26 750
20/04/26 1 600 ».
La supputation de versements par le preneur s’évince du même procédé de calcul par le bailleur pour les sommes restant dues par son preneur sur la facture du 1er janvier 2025.
Compte tenu de ces éléments non mentionnés explicitement par le bailleur, lesquels ne permettent pas de retenir que l’étendue de la somme provisionnelle sollicitée est non sérieusement contestable, il y a lieu de retrancher ces sommes à la demande provisionnelle (7 350 euros).

Ainsi, la SAS Öbaöli sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4 984,29 euros (12 334,29 – 7 350) au titre des loyers et charges impayés arrêtée à la date du 13 juin 2026.

Si la bailleresse sollicite d’augmenter la somme provisionnelle de 25 % au titre de la majoration conventionnelle prévue à l’article « clause pénale », cette clause pénale est susceptible, comme telle, d’être modérée par le juge du fond de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur son application.

La SARL [A] sollicite en outre de voir la SAS Öbaöli condamnée au paiement d’une indemnité provisionnelle de 1 599,07 euros à compter du 1er juillet 2026 jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés en application de la clause pénale prévue au bail.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer dû à la date de résiliation du bail. Aussi, la SAS Öbaöli sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet, conformément à la demande de la bailleresse, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre, sans qu’il ne s’agisse en réalité d’une clause pénale.

Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 1 599,07 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur, sans qu’il soit besoin de faire application d’une quelconque clause pénale.

Si la bailleresse a sollicité la condamnation provisionnelle à une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2026, elle a également demandé la condamnation pour la période du 14 juin 2026 au 30 juin 2026 inclus, qu’elle a qualifié de loyer de manière erronée.

Dès lors, le preneur sera condamné à une indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur de 906,14 € (1 599,07 € x 17/30) pour la période du 14 juin 2026 au 30 juin 2026 inclus.

Ainsi, la SAS Öbaöli sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la SARL [A] la somme de 1 599,07 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

La SAS Öbaöli, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement de payer du 13 mai 2026, de la levée de l’état d’inscription et d’un extrait Kbis.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS Öbaöli sera condamnée à payer à la SARL [A] la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Odile Simart, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 20 mars 2023 liant les parties, à compter du 14 juin 2026 et relatif au local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;

CONDAMNE la SAS Öbaöli à restituer les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 1], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

REJETTE la demande d’astreinte de la SARL [A] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à dire que le président de la juridiction se réservera la liquidation de l’astreinte, devenue sans objet ;

CONDAMNE la SAS Öbaöli à payer à la SARL [A], à titre provisionnel, la somme de 4 984,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée à la date du 13 juin 2026 incluse ;

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant de la clause pénale ;

CONDAMNE la SAS Öbaöli à payer à la SARL [A], à titre provisionnel, :
– une indemnité d’occupation à hauteur de 906,14 euros pour la période du 14 juin 2026 au 30 juin 2026 inclus,
– une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision pour charges due à compter du 1er juillet 2026, soit la somme mensuelle de 1 599,07 euros, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux traduite notamment par la remise des clés ;

CONDAMNE la SAS Öbaöli aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer du 13 mai 2026, de la levée de l’état d’inscription et d’un extrait Kbis ;

CONDAMNE la SAS Öbaöli à payer à la SARL [A] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 7 octobre 2026, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES