CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 15 octobre 2026

Cassation

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 576 F-D

Pourvoi n° J 25-15.955

Aide juridictionnelle partielle en demande
au profit de Mme [M].
Admission du bureau d’aide juridictionnelle
prés le cour de Cassation
en date du 22 avril 2025.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 OCTOBRE 2026

Mme [I] [M], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 25-15.955 contre l’arrêt rendu le 26 novembre 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l’opposant à la société SCI Myrha, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Gallet, conseillère référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de Mme [M], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société civile immobilière SCI Myrha, après débats en l’audience publique du 8 septembre 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Gallet, conseillère référendaire rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 26 novembre 2024), la société civile immobilière SCI Myrha (la bailleresse) a donné à bail un appartement à Mme [M] (la locataire).

2. La locataire a quitté les lieux le 16 mai 2021.

3. Le 25 novembre 2021, la locataire a assigné la bailleresse en réparation des préjudices ayant résulté du manquement de cette dernière à son obligation de délivrance d’un logement décent et restitution de provisions sur charges non régularisées ainsi que du dépôt de garantie.

4. La bailleresse a soulevé, à hauteur d’appel, une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes indemnitaires antérieures au 25 novembre 2018.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. La locataire fait grief à l’arrêt de limiter à une certaine somme son indemnisation au titre de ses préjudices, alors « que lorsqu’une action en justice doit être intentée avant l’expiration d’un délai, l’action est réputée avoir été intentée dans ce délai si la demande d’aide juridictionnelle s’y rapportant est adressée au bureau d’aide juridictionnelle avant l’expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée ; qu’en jugeant qu’au regard de la date de délivrance de l’assignation le 25 novembre 2021, aucune indemnisation ne pouvait intervenir pour une période antérieure au 25 novembre 2018 en application de l’article 7-1 de la loi du 7 juillet 1989, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée par Mme [M], si ce délai de prescription de trois ans n’avait pas été interrompu par la demande d’aide juridictionnelle qu’elle avait déposée le 15 juillet 2020, et au bénéfice de laquelle elle avait été admise par décision du 4 novembre 2020, justifiant ainsi sa demande d’indemnisation pour les manquements commis par son bailleur à compter du mois d’octobre 2017, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2231 et 2242 du code civil, de l’article 38 du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991, de l’article 43 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et 38 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991, dans sa rédaction applicable au litige :

6. Aux termes du premier de ces textes, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

7. Il résulte du second que la demande d’aide juridictionnelle interrompt le délai de prescription et qu’un nouveau délai de même durée court à compter de la date de son admission.

8. Pour déclarer prescrites les demandes en indemnisation de la locataire antérieures au 25 novembre 2018, l’arrêt retient qu’au regard de la date de délivrance de l’assignation, aucune indemnisation ne peut intervenir pour une période antérieure au 25 novembre 2018 en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire n’avait pas déposé le 15 juillet 2020 une demande d’aide juridictionnelle, qui avait été admise, afin d’engager une action en indemnisation contre sa bailleresse en raison d’un manquement à son obligation de délivrer un logement décent, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

10. La locataire fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en restitution des provisions sur charges et de limiter à une certaine somme la condamnation de la bailleresse au titre du solde locatif, alors « que les charges locatives qui donnent lieu au versement de provisions font l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur communique aux locataires le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; que pour débouter Mme [M] de sa demande de remboursement des charges réclamées, la cour d’appel s’est contentée de relever que le bailleur produisait aux débats le décompte où figuraient ces régularisations et le récapitulatif des factures locatives années par années ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas relevé que la bailleresse avait tenu à la disposition de Mme [M] les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte et lui avait communiqué le mode de répartition des charges entre les locataires de l’immeuble, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

11. Selon ce texte, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

12. Pour rejeter la demande en restitution des provisions sur charges, l’arrêt retient que la bailleresse justifie avoir procédé aux régularisations des charges locatives le 1er mars 2014 et le 3 août 2021 et qu’elle produit, en plus du décompte où figurent ces régularisations, le récapitulatif des factures locatives année par année, aucun justificatif de chacune de ces factures n’étant demandé par la locataire.

13. En se déterminant ainsi, sans constater que la bailleresse justifiait devant elle de l’existence du montant des charges, lequel était contesté par la locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 novembre 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière SCI Myrha aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière SCI Myrha et la condamne à payer à la société civile professionnelle Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quinze octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.