N° RG 26/01857 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OEZF

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 26/01857 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OEZF

Minute n°

Copie exec. à :

Me Frank RUGRAFF

Le

Le greffier

Me Frank RUGRAFF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [I]
né le 30 Août 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Frank RUGRAFF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 337

DEFENDERESSE :

S.C. SOCIETE CIVILE LE TRIO, inscrite au RCS de Strasbourg sous le n° 431 671 718, représentée par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Septembre 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Octobre 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [L] [I] a conclu un contrat de bail signé le 1er juin 2004 avec LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO pour la location d’un garage situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 61 euros par mois.

Par lettre avec accusée de réception du 30 juillet 2025, revenue avec la mention  » destinataire inconnu à cette adresse « , Monsieur [L] [I] a mis en demeure la société civile et le trio de l’indemniser de ces préjudices à hauteur de 62 699, 99 euros et  » prend acte  » de la résiliation aux tort exclusif de LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO.

Par acte d’huissier en date du 5 mars 2026, déposé à étude, Monsieur [I] a assigné LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO aux fins de résiliation du contrat de bail et d’indemnisation.

La clôture de la mise en état est intervenue le 8 septembre 2026 par ordonnance du 9 septembre 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation signifiée le 5 mars 2026, Monsieur [L] [I], demande au tribunal :
– De valider, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail conclu entre Monsieur [L] [I] et LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO aux torts exclusifs de LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO pour faute grave,

En tout état de cause :
– De condamner LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO à lui payer la somme de 1150, 74 euros à titre d’indu, en remboursement des loyers versés en pure perte avec intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date de la mise en demeure.
– De condamner LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO à lui payer la somme de 51 583,99 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi avec intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date de la mise en demeure.
– De condamner LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi avec intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date de la mise en demeure.
– De condamner à LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO aux dépens,
– De condamner à LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO à lui payer la somme de 5000 euros à titre d’indemnité de procédure par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [I] indique qu’en mai 2025 qu’une personne écrivant au nom de LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO lui a adressé une lettre pour l’informer que le garage qu’il louait était à vendre. Monsieur [L] [I] précise qu’au terme d’échanges téléphoniques avec le propriétaire du garage, ce dernier s’est rendu compte qu’il avait d’ores et déjà vendu le garage lui appartenant et que ce dernier avait été vidé
de ses effets personnels.

Monsieur [L] [I] sollicite à titre principale, la validation de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO adressée le 30 juillet 2025 par courrier. A titre subsidiaire, il demande que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail aux motifs que LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO a manqué gravement à ses obligations contractuelles en ce qu’elle a repris possession du bien qu’elle louait, sans délai de préavis.

Compte tenu de l’absence d’information sur la reprise du bien loué, Monsieur [L] [I] demande le remboursement des versements de loyers effectués chaque mois à hauteur de 63,93 euros durant 18 mois avant juillet 2025 pour la somme de 1150, 74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025, soit la date de la mise en demeure.

Au surplus, Monsieur [L] [I] demande la somme de 51 583,99 euros au titre du préjudice matériel aux motifs qu’il louait ce garage comme lieu de stockage depuis des années et a perdu de nombreux objets de valeur nécessaires à ses expositions du fait qu’ils ont été jetés.

En sus, il demande la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral en raison de la perte de ses œuvres qui dataient d’une époque plus lointaine dans sa carrière artistique, de la gêne occasionnée par la recherche d’un nouveau garage et de la procédure judiciaire en cours.

MOTIFS

Un contrat tacitement reconduit est un nouveau contrat auquel s’applique le droit en vigueur au moment de son renouvellement (Cass. 2e civ., 5 juill. 2006, n° 04-10.273 : JurisData n° 2006-034444, Cass. 3e civ., 10 juin 1998, n° 96-15.626 : JurisData n° 1998-002671).

L’article 1224 du code civil prévoit que  » La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice « .

I- Sur la demande de validation de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil, applicable au présent litige, énonce :  » Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits « .

Il ressort du contrat conclu entre Monsieur [L] [I] et LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO le 1er juin 2004 que dans la première clause relative à la résiliation ou au congé, il n’est pas prévu de dispositions particulières à l’égard d’une résiliation par le bailleur à ses torts exclusifs dont Monsieur [L] [H] demande la validation.

Ainsi, le contrat de bail ne prévoit pas de clause résolutoire visant une résiliation aux torts exclusifs du bailleur.

Il est donc nécessaire d’apprécier si une résiliation est intervenue du fait d’une inexécution suffisamment grave a été notifiée par Monsieur [L] [H]. Etant précisé que la notification doit toucher son destinataire en ce qu’il doit en avoir eu connaissance pour que l’acte puisse avoir une valeur juridique.

Par lettre recommandée en date du 30 juillet 2025, Monsieur [I]  » prend acte  » de la résiliation aux tort exclusif de LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO « . Toutefois, cette dernière est revenue à l’expéditeur en indiquant que le destinataire était inconnu à l’adresse. La lettre n’est donc jamais parvenue au destinataire.

Par conséquent, aucune résiliation extrajudiciaire n’est intervenue et ne peut être  » validée  » par le tribunal.

Par conséquent, la demande de validation de la résiliation du bail est rejetée.

II- Sur la demande de prononcer de la résiliation du bail

La résolution judiciaire suppose de constater un manquement grave dans l’exécution du contrat. Dans les contrats à exécution successive, le contrat ne se trouve résolu que pour la période à laquelle l’un des cocontractants n’a plus rempli ses obligations.

L’article 1229 du code civil prévoit que  » la résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 « .

En l’espèce, il n’est aucunement possible d’établir que la lettre attestant de la volonté de vendre le garage est écrite par Monsieur [O] en tant que représentant de LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO.

Cependant, il ressort de l’attestation de témoin fournie par Monsieur [D] que Monsieur [O] a reconnu l’erreur d’avoir vendu le garage occupé par le demandeur et d’avoir fait vider le garage de toutes ses affaires depuis 1 an et demie. Monsieur [D] atteste que Monsieur [O] a indiqué que les loyers ont été prélevés à tort pendant 1 an et demi et qu’il s’engageait à ce qu’ils soient remboursés.

Ainsi, il est démontré par le demandeur que LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO bailleresse a vendu la chose louée à Monsieur [I] sans l’en informer.

Par essence le contrat de bail oblige le bailleur à mettre à disposition la chose louée. Or par le comportement adopté, la société civile LE TRIO a failli à son obligation principale qui est celle de mettre à disposition la chose louée. Au surplus, ce manquement est intervenu alors même que le demandeur Monsieur [I] continuait à verser les loyers en échange de la mise à disposition de la chose louée. Par conséquent, les circonstances de ce manquement à l’engagement contractuel pris par LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO est suffisamment grave en ce qu’il prive le contrat de location de sa substance.

Sur la date de la résiliation, l’attestation de témoin de Monsieur [D] confirme que Monsieur [O] a dit fin mai 2025 avoir vidé le garage depuis 1 an et demi. Ainsi, il ressort des éléments que le garage loué par Monsieur [I] a été vendu en janvier 2024.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat à compter du 1er janvier 2024.

Par conséquent, la restitution des loyers versés depuis le 1er janvier 2024 est ordonnée. Il ressort du contrat de bail que le loyer prévu était de 61 euros au jour de la conclusion du contrat mais il apparaît au terme des différents relevés de compte attestant d’un versement mensuel que le loyer était in fine de 63, 93 euros. Il ressort du dossier que les loyers ont été versés à tort depuis la résiliation du contrat jusqu’en juillet 2025 (seul versement justifié par extrait de compte). LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO sera donc condamnée à verser la somme de 1 150,74 euros à titre de dommages-intérêts au titre des loyers perçus indument.

III- Sur les demandes de dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit que  » Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure « .

Toutefois, la mise en demeure n’est pas tenue lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine en ce que l’inexécution est d’ores et déjà acquise et préjudiciable.

a- Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur le préjudice matériel

En l’espèce, le garage a été vendu à l’insu de Monsieur [I]. Ainsi, lors de cette vente, le garage a été vidé des meubles appartenant au demandeur, ce qui est attesté par le témoignage de Monsieur [D].
Les témoignages produits permettent de prouver la présence des éléments suivants :
En premier lieu, il est rapporté par l’ensemble des témoignages qu’un corbillard ancien était dans ce garage. Ce dernier est également pris en photo dans le livre  » cauchemar du passé  » retraçant ainsi les œuvres qu’il a pu produire lors de cette exposition. Une offre de vente de corbillard sur le bon coin à 1000 euros est fournie, ce qui est insuffisant à prouver une valeur de 1000 euros. Ainsi, il y a lieu de retenir cette somme de 500 euros comme élément constitutif du préjudice matériel.

Au surplus, Monsieur [J] dans son attestation de témoin confirme avoir constaté des livres, sans que la particularité ou la valeur de ceux-ci soit prouvée. Il est donc octroyé la somme de 100 euros pour l’indemnisation de la perte.

Concernant la demande au titre des étagères en métal TXIT et des vitrines en métal, compte tenu du fait que Monsieur [J] et Monsieur [N] indiquent avoir vu des vitrines anciennes dans le garage, il y a de considérer que ces meubles s’y trouvaient. Cependant, leur valeur particulière n’est aucunement justifiée. La somme de 500 euros est donc octroyée.

S’agissant de la demande au titre de la scie circulaire, Monsieur [U] et Madame [E] indiquent avoir pu constater sa présence dans le garage, toutefois, il n’est pas fourni la preuve de la valeur vénale à hauteur de 600 euros, il y a donc lieu de fixer justement le préjudice matériel concernant cet objet à 150 euros.

Sur la demande à propos des structures nécessaires aux expositions, Madame [E] et Monsieur [J] attestent avoir constaté leur présence. Faute d’évaluation produite, une indemnisation évaluée à 300 euros sera octroyée.

En outre, sur la demande formulée au titre de l’outillage, il est rapporté par l’ensemble des témoignages la présence d’outils, bois et nombreux matériaux. Il sera alloué la somme de 200 euros.

Enfin, s’agissant de l’ensemble des demandes relatives aux objets d’art qu’il a entreposé dans le garage, au regard de ce qu’il présentait dans ses expositions, leur stockage dans le garage est établi par le témoignage de Monsieur [J] mais concerne des visites en 2017 et une à deux reprises les années suivantes. Pour autant, l’attestation de M. [U] fait de nouveau état de croix en bois pour l’exposition de visage en 2022 et de M. [N] en 2023. Pour ces objets, une facture est produite et est insuffisante à établir de la valeur des œuvres. Il n’est pas prouvé le reste des estimations exactes pour les sommes alléguées. Le préjudice matériel pour la perte des œuvres d’art est donc fixé à 5 000 euros.

Pour le reste des objets fournis, aucun élément de preuve ne prouve leur présence, il y a donc lieu d’écarter les demandes d’indemnisation qui leur sont relatives.

Partant, la société civile LE TRIO sera condamnée à payer à Monsieur [I] la somme de 6 750 euros.

b- Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur le préjudice moral

La demande au titre du préjudice moral est fondée en partie sur la perte de son travail artistique. L’implication de ce dernier dans ses expositions et dans la fabrication de ses œuvres est rapportée par les publications. Par ailleurs, il a indéniablement subi un préjudice moral du fait des désagréments engendrés, des tracasseries et des multiples démarches qu’il a dû accomplir, sources de perte de temps et de stress.

Ainsi, il lui sera alloué la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral.

c- Sur la demande d’assortir les dommages-intérêts au taux-légal à compter de la mise en demeure

L’article 1352-6 du code civil prévoit que  » La restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue « .

En application de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Cette disposition s’applique lorsqu’une somme est due en vertu de l’application du contrat et non lorsqu’elle est déterminée par le juge, les intérêts étant alors appliqués à compter de la date du jugement.

En l’espèce, il ressort de l’accusé de réception de la mise en demeure en date du 30 juillet que ce dernier est revenu à  » destinataire inconnu à l’adresse « . En l’absence de l’information de LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO d’avoir à s’acquitter des dommages intérêts, la demande d’assortir les dommages-intérêts au taux-légal est fondée qu’à compter de la date de l’assignation en justice, qui vaut mise en demeure, sur les sommes dues en vertu du contrat, c’est-à-dire sur la restitution des loyers indument versés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer Monsieur [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant suivant jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [I] de sa demande de constat de la résiliation du bail conclu avec LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [L] [I] avec LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO le 1er juin 2004 à compter du 1er janvier 2024 ;

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 1 150,74 euros au titre du préjudice matériel à compter du 05 mars 2026 ;

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 6 750 euros au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ CIVILE LE TRIO à payer à Monsieur [L] [I] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anaëlle LAPORT