Dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement répété de charges de copropriété malgré régularisation

L’article 1231-6 du Code civil permet au créancier d’obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire lorsque le retard, imputable à la mauvaise foi du débiteur, lui cause un préjudice indépendant. En application de l’article 1353 du Code civil, le syndicat doit établir la faute, le dommage et le lien de causalité.

Le tribunal retient la répétition des retards de paiement malgré les mises en demeure et une précédente instance, ainsi que les perturbations du fonctionnement de la copropriété, les frais supplémentaires de gestion, d’avocat et de commissaire de justice et le retard des travaux. Le paiement intervenu après l’assignation justifie le désistement sur la dette principale, mais n’efface pas le préjudice distinct résultant de la résistance abusive. Une indemnité de 2 000 euros est accordée.

Les défendeurs sont condamnés aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et à 1 647 euros au titre de l’article 700. La solidarité est écartée faute de solidarité légale, conventionnelle ou de clause de solidarité dans le règlement de copropriété. Chaque défendeur ne doit contribuer qu’à proportion de sa quote-part dans l’indivision. L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du Code de procédure civile.

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Après une nouvelle assignation en paiement de charges, les copropriétaires ont réglé leur dette, conduisant le syndicat à se désister de ses demandes principales. En raison des retards répétés, des mises en demeure et des frais engagés, le tribunal a accordé 2 000 euros au titre du préjudice distinct lié à la résistance abusive et 1 647 euros pour les frais irrépétibles. Les dépens ont été mis à leur charge.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par un administrateur provisoire, a assigné deux copropriétaires en paiement de charges impayées, de frais nécessaires et de dommages-intérêts. Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots, n’ont pas comparu.

Après une précédente procédure ayant pris fin à la suite du paiement de la dette après assignation, les charges ont de nouveau été réglées après l’introduction de la nouvelle instance. Un relevé de compte a établi ce paiement, conduisant le syndicat à se désister de ses demandes principales.

Le syndicat a maintenu sa demande indemnitaire, invoquant les retards répétés, les mises en demeure et les frais exposés pour recouvrer les charges. Le tribunal lui accorde 2 000 euros pour le préjudice distinct lié à la résistance abusive, ainsi que 1 647 euros au titre des frais irrépétibles. Les copropriétaires supportent également les dépens, chacun selon sa quote-part dans l’indivision.

• Retard dans le paiement des charges de copropriété
• Mauvaise foi résultant de retards répétés malgré les mises en demeure
• Préjudice distinct du simple retard de paiement
• Preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité
• Frais supplémentaires et perturbations affectant le fonctionnement de la copropriété
• Absence de solidarité légale, conventionnelle ou statutaire

• Relevé de compte établissant le paiement des charges échues
• Mises en demeure adressées aux copropriétaires
• Jugement antérieur relatif au paiement après assignation
• Éléments relatifs aux frais supplémentaires d’avocat et de commissaire de justice
• Constat du retard des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble

Le syndicat obtient une indemnisation malgré le paiement de la dette principale, car le préjudice distinct lié aux retards répétés est retenu. Les copropriétaires supportent les condamnations accessoires selon leurs quotes-parts, sans solidarité entre eux.

• Désistement sur les demandes de charges déjà réglées
• Condamnation solidaire écartée faute de fondement juridique
• Paiement de 2 000 euros de dommages-intérêts
• Paiement de 1 647 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens selon chaque quote-part

À faire

• Conserver les relevés de compte actualisés
• Documenter chaque mise en demeure
• Établir les frais de recouvrement engagés
• Préciser le préjudice distinct du retard
• Vérifier les clauses de solidarité applicables

À éviter

• Maintenir une demande principale après paiement intégral
• Confondre dette principale et préjudice distinct
• Réclamer une solidarité non démontrée
• Négliger les preuves des retards répétés
• Omettre la répartition selon les quote-parts

Les conditions des dommages-intérêts pour retard de paiement

L’article 1231-6 du Code civil exige un préjudice indépendant du retard, causé par la mauvaise foi du débiteur. Selon l’article 1353 du même code, le syndicat doit prouver la faute, le dommage et le lien causal. La répétition des retards malgré mises en demeure, les frais supplémentaires et les perturbations de la copropriété caractérisent ces éléments.

Le contrôle des demandes contre un défendeur défaillant

En application des articles 473, alinéa 2, et 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire et le juge n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Le paiement de la dette justifie le désistement partiel, sans exclure l’examen du préjudice distinct.

L’absence de solidarité entre copropriétaires indivis

La solidarité est écartée en l’absence de solidarité légale ou conventionnelle et de clause dans le règlement de copropriété. Les copropriétaires sont donc condamnés chacun à proportion de leur quote-part dans l’indivision, y compris pour les dommages-intérêts, les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile.

Article L 215-5-1 du Code de l’Organisation, Article 473 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile