Clause résolutoire du bail d’habitation : résiliation après commandement impayé et absence de reprise des loyers

La demande du bailleur personne morale est recevable lorsque la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives précède l’assignation du délai requis par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, et lorsque l’assignation est notifiée au représentant de l’État dans le délai de six semaines prévu par l’article 24 III.

La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte et l’historique des paiements établissaient l’absence de régularisation, entraînant la résiliation du bail et l’occupation sans droit ni titre. La suspension des effets de la clause, prévue par l’article 24 VII, a été écartée faute de reprise intégrale du loyer courant et en l’absence de demande de délais.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision a été accordée au titre d’une dette locative non sérieusement contestable. L’article 24 V autorise le juge à vérifier d’office les éléments constitutifs de cette dette. Une indemnité d’occupation a été fixée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, jusqu’à la libération effective des lieux.

La locataire a également été condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et à une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du même code. L’ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

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Après un commandement de payer demeuré infructueux, le bailleur social a assigné la locataire en référé. Celle-ci n’a pas comparu et n’a demandé aucun délai. Le juge a relevé l’absence de reprise du paiement courant, constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation mensuelle, au regard d’une créance actualisée à 4 975,50 euros.

Un bailleur social a donné à bail un logement à une locataire. En raison d’impayés, il lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assignée en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement provisionnel des sommes dues.

La locataire, assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a comparu ni ne s’est fait représenter. Le bailleur a actualisé sa créance à 4 975,50 euros. Le juge a relevé l’absence de règlement dans le délai du commandement, l’absence de reprise du paiement courant et l’absence de demande de délais. Il a constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation mensuelle.

• Respect de la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le délai légal.
• Existence d’une clause résolutoire dans le bail d’habitation.
• Commandement de payer visant la clause et resté infructueux six semaines.
• Absence de reprise intégrale du loyer courant avant l’audience.
• Dette locative non sérieusement contestable au vu du bail et du décompte.

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire à délai de six semaines.
• Commandement de payer délivré le 22 décembre 2025.
• Décompte locatif arrêté au 31 août 2026.
• Historique des paiements révélant un seul règlement depuis l’entrée dans les lieux.
• Justificatif d’information de la CAF valant saisine de la commission compétente.
• Preuve de notification de l’assignation via le logiciel EXPLOC.

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement provisionnel de la dette ainsi qu’une indemnité d’occupation. La locataire supporte les conséquences financières et procédurales de son absence, tandis que l’exécution de l’expulsion reste soumise aux modalités légales.

• Libération des lieux dans les huit jours de la signification.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux et délai légal.
• Paiement provisionnel de 4 975,50 euros au bailleur.
• Indemnité d’occupation mensuelle de 665,57 euros jusqu’à libération.
• Prise en charge des dépens et de 200 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Détailler les impayés dans un décompte actualisé.
• Saisir la commission de prévention des expulsions.
• Notifier l’assignation au représentant de l’État.
• Produire l’historique complet des paiements.

À éviter

• Délivrer le commandement sans viser la clause résolutoire.
• Assigner avant l’expiration des délais légaux.
• Négliger la notification via le dispositif requis.
• Omettre de vérifier la reprise du loyer courant.
• Expulser sans respecter le commandement et les délais légaux.

La recevabilité de la demande d’expulsion locative

La demande du bailleur personne morale a été jugée recevable au regard de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 : la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives était justifiée et le délai de deux mois était respecté. L’assignation avait également été notifiée au représentant de l’État dans le délai de six semaines prévu par l’article 24 III.

L’acquisition de la clause résolutoire du bail

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire prend effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail contenait une telle clause et le décompte, corroboré par l’historique des paiements, établissait l’absence de régularisation. La résiliation a donc été acquise à la date prévue.

La suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la suspension des effets de la clause à la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Cette condition n’étant pas remplie et aucun élément ne permettant d’évaluer une capacité de paiement ou une demande de délais n’ayant été produit, la suspension a été refusée.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1240 du Code civil, Article 835 du Code de procédure civile, Article 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-5 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R.433-1 à R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution