RE F E R E

N°

Du 02 Octobre 2026

N° RG 26/00275

N° Portalis DBYC-W-B7K-MDHJ
30B

c par le RPVA
le
à

Me Valérie LEBLANC

– copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Valérie LEBLANC

Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Madame [W] [F] [U] [S], demeurant [Adresse 1] [Localité 1]
représentée par Me Valérie LEBLANC, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me Oscar GOMES, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEUR AU REFERE:

Société L’OPTIQUE DES ARCADES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 02 Septembre 2026,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 02 Octobre 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 2] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 18 janvier 2019, il a été constaté le renouvellement du bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (35), initialement consenti par les consorts [S] à Monsieur [Z] [D] le 22 avril 1991, au profit de la société L’OPTIQUE DES ARCADES, laquelle vient aux droits de Monsieur [D], son associé unique (pièce n°2).

Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives qui ont commencé à courir rétroactivement le 1er juillet 2018 pour se terminer le 30 juin 2027, moyennant un loyer annuel de 10 800 euros HT, soit 900 euros mensuels HT.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 19 décembre 2025, Madame [S] a fait signifier à la société L’OPTIQUE DES ARCADES un commandement de payer la somme de 15 833.87 euros, dont 15 639.05 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire du bail en cas de non-paiement du loyer et les articles L145-41 et L145-17 du Code de commerce (pièce n°4).

Les sommes dues n’ont pas été réglées.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 02 avril 2026, Madame [S] a fait assigner la société L’OPTIQUE DES ARCADES devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :
Juger Madame [S] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,Constater que la clause résolutoire prévue au bail est acquise depuis le 19 janvier 2026 et que le bail est en conséquence résilié depuis cette date,Ordonner l’expulsion de la société L’OPTIQUE DES ARCADES ainsi que de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ainsi qu’éventuellement le transport des meubles qui seraient laissés dans les lieux et ce, aux frais des expulsés, dans le garde-meubles qui plaira au bailleur, aux frais et périls du locataire et ce, sous astreinte égale, par jour de retard, égale à 150 euros par jour de retard, qui commencera à courir à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir et pourra être liquidée à défaut d’exécution passé un délai de quinze jours,Condamner à titre provisionnel la société L’OPTIQUE DES ARCADES au paiement des sommes dues au 19 janvier 2026, date d’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur de la somme de 16 434,75 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer et jusqu’à parfait paiement, ainsi qu’une majoration forfaitaire de 10 % des loyers impayés à échéance,Condamner à titre provisionnel la société L’OPTIQUE DES ARCADES au paiement d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, à compter du 19 janvier 2026, date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à libération effective des lieux,Ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner la société L’OPTIQUE DES ARCADES au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société L’OPTIQUE DES ARCADES aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement.
A l’audience du 02 septembre 2026, Madame [S], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement citée à comparaître, la société L’OPTIQUE DES ARCADES n’était ni présente ni représentée à l’audience, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 02 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, l’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée « .

Sur la résiliation et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un bail commercial a été conclu entre Madame [S] et la société L’OPTIQUE DES ARCADES, et renouvelé le 18 janvier 2019, que le bail prévoyait un loyer annuel fixé à la somme de 10 800 euros HT et sauf révision, et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer a été signifié à la société preneuse le 19 décembre 2025.

Le commandement de payer signifié le 19 décembre 2025 portait sur la somme totale de 15 833.87 euros, dont 15 639.05 euros au titre des loyers impayés, à régler au bailleur dans un délai d’un mois. La société L’OPTIQUE DES ARCADES n’a pas pu solder sa dette locative à la date du 20 janvier 2026.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 janvier 2026.
 
La société L’OPTIQUE DES ARCADES, devenue occupante sans droit ni titre, sera expulsée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il n’y a lieu au prononcé d’une astreinte.
 
Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Il y lieu de constater que la clause résolutoire du bail prévoit qu’en cas de résiliation judiciaire du bail, le preneur serait « débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50% ».

La présente décision prononçant la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, l’obligation au paiement de la société L’OPTIQUE DES ARCADES est établie.

Le bail étant résilié à compter du 20 janvier 2026, il conviendra de calculer le montant de la dette au titre de l’indemnité d’occupation à compter de cette date.

Par conséquent, la société L’OPTIQUE DES ARCADES sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, à compter du 20 janvier 2026, et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Il est constant que l’indemnité d’occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail (Cass. 3ème civ., 13 décembre 2018, n° 17-28055).

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail commercial qui liait les parties.

Madame [S] sollicite la condamnation de la société L’OPTIQUE DES ARCADES à lui payer la somme provisionnelle de 16 434.75 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’une majoration forfaitaire de 10 % des loyers impayés à échéance.

L’obligation au paiement de la société L’OPTIQUE DES ARCADES n’apparaît pas sérieusement contestable au vu des décomptes de créance produits aux débats et des dispositions du bail commercial.

Par suite, la société L’OPTIQUE DES ARCADES sera donc condamnée au paiement d’une provision de 16 434.75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 janvier 2026, en deniers ou quittances valables, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

La société L’OPTIQUE DES ARCADES sollicite l’application de la clause pénale du contrat de bail qui prévoit que le défaut de paiement du loyer emporte l’application d’une indemnité forfaitaire de 10 % .

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains, dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessives. Par suite, l’appréciation de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, la demande de majoration forfaitaire de 5% des sommes dues, revêt la nature d’une clause pénale soumise au pouvoir souverain du juge du fond.
ainsi qu’une majoration forfaitaire de 10 % des loyers impayés à échéance.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci.

Sur les autres demandes

Partie succombant au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, la société L’OPTIQUE DES ARCADES sera condamnée aux entiers dépens.

L’équite commande de condamner la société L’OPTIQUE DES ARCADES à verser à Madame [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 20 janvier 2026, portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3] (35) ;
 
Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société L’OPTIQUE DES ARCADES, de ses biens, et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamnons la société L’OPTIQUE DES ARCADES au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, à compter du 20 janvier 2026 jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

Condamnons la société L’OPTIQUE DES ARCADES à payer à Madame [S] la somme provisionnelle de 16 434.75 euros en deniers ou quittances valables, au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 19 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

Condamnons la société L’OPTIQUE DES ARCADES aux dépens de la présente instance ;                  
      
Condamnons la société L’OPTIQUE DES ARCADES à verser à la Madame [S] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
 
Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;
 
La greffière                                                                                       La juge des référés