TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 24/00083 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-ETLH

JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2026

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors des débats et du délibéré de Monsieur JOUANNY, vice-président, statuant en qualité de juge unique,

DÉBATS à l’audience publique tenue le 11 Juin 2026
Greffier : Madame GROLL
En présence de Mme [U], auditrice de justice

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2026, après prorogations du délibéré initialement prévu le 10 Septembre 2026, le présent jugement est signé par Monsieur JOUANNY, vice-président, et par Madame BORDE, greffière.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Madame [H] [D]
née le 17 Avril 1992 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me David MINK, avocat au barreau de BETHUNE

À

Monsieur [Q] [P]
né le 16 Juillet 1975 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sophie SESBOÜE, avocat au barreau d’ARRAS

Madame [C] [G]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Antoine LE GENTIL, avocat au barreau d’ARRAS, avocat postulant
représentée par Me Claire-Marie QUETTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis de vente du 3 août 2021, réitéré par acte authentique du 5 novembre 2021, Mme [H] [D] a acquis de M. [Q] [P] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 3] cadastrée section ZC, n°[Cadastre 1] au prix de 140 000 euros. La vente a été conclue par l’intermédiaire de Mme [C] [G], à qui M. [P] a donné un mandat de vente le 17 mars 2021.

Se prévalant de défauts affectant l’immeuble, Mme [D] a, par acte signifié le 17 février 2022, fait assigner M. [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Arras aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée à constater les désordres et en déterminer l’origine.

Par ordonnance du 2 juin 2022, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [Y] [T]. Par ordonnance du 9 septembre 2022, M. [S] [M] a été désigné en remplacement de M. [T]. Il a déposé son rapport d’expertise le 10 février 2023.

Par actes signifiés les 3 et 5 janvier 2024, Mme [D] a fait assigner M. [P] et Mme [G] devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins de les voir condamnés in solidum à lui payer la somme de 52 133,90 euros au titre la garantie des vices cachés et à lui payer des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 3 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction à cette date.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, Mme [D] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
– condamner M. [P] et Mme [G] in solidum à lui payer la somme de 52 133,90 euros au titre des travaux de remise en état de l’immeuble avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 5 novembre 2021 et le présent jugement,
– condamner M. [P] et Mme [G] in solidum à lui payer la somme de 21 721 euros à titre de dommages et intérêts,
– condamner M. [P] et Mme [G] in solidum à lui payer une somme mensuelle de 350 euros à compter du 6 août 2023 jusqu’au paiement intégral de la somme de 52 133,90 euros,
– condamner M. [P] et Mme [G] in solidum aux paiement des dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– juger que les condamnations prononcées par la présente décision seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation qui seront capitalisés par année entière.

Au soutien de sa demande de paiement de la somme de 52 133,90 euros, Mme [D] se fonde sur les articles 1641 et 1643 du Code civil pour soutenir que l’immeuble qu’elle a acquis auprès de M. [P] était, au moment de la vente, affecté de vices dont elle ignorait l’existence. En réponse aux moyens du vendeur, Mme [D] soutient que l’expert judiciaire a identifié des désordres inhérents à l’installation électrique non mentionnés dans le diagnostic en date du 29 mars 2021 annexé au compromis de vente. La demanderesse soutient également que l’acte de vente ne contient pas de clause de non garantie exonérant le vendeur de sa responsabilité pour les désordres relatifs à l’évacuation des eaux usées. Mme [D] évoque également des désordres liés à des infiltrations récurrentes et ajoute que, en sa qualité d’acquéreur profane, elle n’a pas été en mesure avant la vente de prendre conscience de l’ampleur et des conséquences des défauts dans la toiture. Elle ajoute qu’elle a visité le bien à des périodes de l’année sèches, durant lesquelles les infiltrations n’étaient pas visibles. Elle ajoute ne pas avoir pu prendre connaissance de l’état de la toiture compte tenu de l’encombrement des combles lorsqu’elle a visité le bien. Elle en déduit qu’elle est bien fondée à exercer une action estimatoire et sollicite une réduction du prix de vente équivalente au montant des travaux de remise en état de l’immeuble.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Mme [D] se fonde sur l’article 1645 du Code civil pour soutenir que M. [P] avait nécessairement connaissance des désordres affectant l’immeuble au moment de la vente. Elle affirme que l’achat de l’immeuble affecté par des vices lui a causé un préjudice de jouissance et ajoute qu’elle devra avancer des frais pour se reloger et pour déménager ses meubles durant les travaux qu’elle estime nécessaires pour remédier aux vices affectant l’immeuble. Mme [D] soutient également avoir subi un préjudice moral, indiquant que, vivant seule avec trois enfants à charge, elle s’est trouvée déstabilisée dans sa vie familiale, sociale et professionnelle.

Pour solliciter la condamnation de Mme [G] in solidum avec le vendeur, Mme [D] se fonde sur l’article 1240 du Code civil et invoque l’article 8.3 du Code de déontologie applicable aux agents immobiliers pour soutenir que la défenderesse a manqué à son devoir d’information en ne lui donnant pas d’explication sur l’état réel de l’immeuble, la privant de la possibilité de donner un consentement éclairé au contrat de vente. Elle ajoute qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, Mme [G] ne pouvait ignorer les désordres affectant l’immeuble. Mme [D] affirme avoir en conséquence subi un préjudice tenant au financement de travaux de remise en état de l’immeuble ainsi qu’un préjudice moral.

Mme [D] demande à ce que les défendeurs soient condamnés in solidum aux dépens et précise qu’ils devront intégrer les dépens de l’instance de référés et les frais d’expertise.

Mme [D] se fonde en outre sur l’article 1343-2 du Code civil pour demander à ce que les condamnations prononcées par le présent jugement soient assorties d’intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation capitalisés par année entière.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, M. [P] demande au tribunal de :
– à titre principal, débouter Mme [D] de ses demandes et de la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
– à titre subsidiaire, condamner Mme [G] à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
– en tout état de cause, débouter Mme [D] de ses demandes au titre des travaux de réfection, d’électricité, d’assainissement, de charpente et de couverture et de réduire ses demandes au titre du trouble de jouissance à hauteur de 50 euros à compter du mois de novembre 2022,
– condamner Mme [D] et Mme [G] in solidum ou à défaut conjointement aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour solliciter le rejet des demandes de Mme [D], M. [P] se fonde sur les articles 1641 et suivants du Code civil pour soutenir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du caractère caché des vices qu’elle invoque. Il ajoute que l’immeuble, construit plus de 10 ans auparavant, est ancien, de sorte qu’il n’était pas tenu de délivrer à l’acquéreur un bien conforme aux règles de construction et exempt de désordres au sens de l’article 1792 du Code civil. Il ajoute qu’il était établi lors de la vente que la charpente et la toiture étaient d’origine et que l’acquéreur s’est engagé dans le contrat de vente à prendre le bien en l’état.

En outre, M. [P] soutient que les infiltrations et les non-conformités étaient apparentes de sorte que Mme [D] a pu en prendre connaissance lorsqu’elle a visité le bien avant de l’acquérir. Il précise que ces visites ont eu lieu à plusieurs périodes de l’année, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de conditions climatiques favorables ayant dissimulé les vices. Répondant aux moyens de Mme [D] distinguant la visibilité d’un désordre de la connaissance par un profane de son ampleur et de ses conséquences, M. [P] soutient que cette distinction, qui concerne les actions fondées sur l’article 1792 du Code civil, ne peut s’appliquer dans le cadre de la garantie des vices cachés. S’agissant de l’installation électrique, M. [P] soutient que Mme [D] a été informée des anomalies qui l’affectaient par le diagnostic en date du 29 mars 2021 annexé au compromis de vente. S’agissant de l’évacuation des eaux usées et de l’assainissement, M. [P] soutient que le compromis stiuple une clause de non recours reprise dans l’acte de vente notarié privant Mme [D] de la possibilité d’agir en garantie contre les éventuels défauts de conformité. M. [P] déduit également de la négociation à la baisse du prix de vente par Mme [D] la connaissance par cette dernière de l’état réel du bien. Enfin, M. [P] indique qu’il ignorait le défaut de raccordement de la canalisation d’évacuation dans la buanderie de sorte qu’il ne peut être tenu de le garantir.

À l’appui de sa demande de garantie formée à titre subsidiaire, M. [P] se fonde sur les articles 1103 et 1217 du Code civil pour soutenir que Mme [G], qu’il a mandatée pour vendre le bien, a pu prendre connaissance lors des visites du caractère ancien de la toiture et de la charpente. Il ajoute que, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, Mme [G] avait nécessairement connaissance de l’état général de l’immeuble. Il en déduit qu’elle a manqué à son devoir d’information et de conseil en lui conseillant un prix de vente trop élevé par rapport à l’état du bien. Il précise que l’agent immobilier disposait d’un mandat de vente exclusif sur le bien, de sorte qu’il lui appartenait de le conseiller sur le prix de vente à fixer. M. [P] ajoute que Mme [G] ne rapporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles il lui aurait assuré qu’il n’avait jamais constaté de problème d’infiltration par le passé, ni qu’il ne l’aurait pas informée des difficultés relatives au réseau électrique et à l’évacuation des eaux. Il ajoute que Mme [G] avait nécessairement connaissance des diagnostics concernant l’électricité et l’assainissement remis par son intermédiaire à Mme [D].

Pour demander la minoration de l’indemnité sollicitée par Mme [D] au titre du trouble de jouissance qu’elle allègue, M. [P] soutient que le préjudice de la demanderesse se limite aux conséquences de l’effondrement du plafond survenu en novembre 2022, de sorte que l’impossibilité de jouir de cette seule pièce ne peut donner lieu qu’à une indemnisation d’un montant de 50 euros par mois à compter de cette date. Il précise que, à la date de son assignation, Mme [D] demeurait toujours à l’adresse de l’immeuble litigieux et en déduit qu’il ne peut être soutenu qu’il serait inhabitable. S’agissant du préjudice moral allégué par Mme [D], M. [P] soutient que celui-ci se confond avec son préjudice de jouissance de sorte que l’accord de dommages et intérêts sur ce fondement conduirait à indemniser deux fois le même préjudice.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, Mme [G] demande au tribunal de :
– à titre principal, débouter Mme [D] et M. [P] de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre,
– à titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions les demandes formées par Mme [D] à son encontre,
– rejeter les demandes de condamnations solidaires avec M. [P] formées à son encontre,
– de limiter sa condamnation à hauteur de 10% des sommes auxquelles pourrait être condamné M. [P],
– rejeter la demande de garantie de M. [P],
– en tout état de cause, condamner la partie succombant à l’instance aux dépens,

– condamner Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour solliciter le rejet des demandes formées à son encontre par Mme [D] et par M. [P], Mme [G] soutient qu’elle n’a pas commis de faute dans l’exécution de son mandat dès lors qu’elle n’avait pas connaissance des défauts affectant le bien, le mandant ne l’en ayant pas informée. Elle affirme qu’elle n’a en conséquence pas pu alerter Mme [D]. Elle ajoute que sa qualité d’agent immobilier ne lui conférant pas la qualité de professionnelle du bâtiment, elle n’a pas pu déceler les désordres non apparents affectant l’immeuble. S’agissant des défauts inhérents au réseau électrique, Mme [G] soutient que les anomalies étaient apparentes et que Mme [D] en a été informée dans le diagnostic. S’agissant de l’état de la toiture et des infiltrations, Mme [G] soutient que M. [P] lui a assuré qu’il n’a jamais constaté d’infiltration et que les traces d’humidité n’étaient pas visibles durant les visites, qui ont été réalisées durant des périodes sèches. En outre, Mme [G] soutient que les désordres constatés par le commissaire de justice mandaté par Mme [D] sont survenus postérieurement à la vente.

Par ailleurs, Mme [G] soutient que M. [P] ne peut lui reprocher de ne pas lui avoir conseillé de minorer le prix de vente de l’immeuble, le prix ayant été négocié entre les parties sans son intervention.

De même, Mme [G] soutient qu’elle ne peut être condamnée in solidum au paiement de la somme de 52 133,90 euros à Mme [D], indiquant que les sommes dues au titre de l’action estimatoire fondée sur la garantie des vices cachés s’analysent comme des restitutions et non comme des indemnités. Elle en déduit que, n’étant pas partie au contrat de vente, elle ne peut être tenue à la restitution d’une partie de son prix.

Enfin, Mme [G] conteste le préjudice de jouissance allégué par Mme [D], indiquant que celle-ci s’est maintenue dans l’immeuble malgré les désordres qu’elle invoque et ajoutant qu’il n’est pas certain qu’elle devra avancer les frais qu’elle réclame pour se loger et déménager ses meubles durant les travaux. Elle ajoute que Mme [D] ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice moral.

À titre subsidiaire, si les préjudices de Mme [D] étaient considérés comme établis, Mme [G] soutient que M. [P] en est le seul responsable, ce dernier ne l’ayant pas informée des vices affectant l’immeuble dont il avait nécessairement connaissance, ayant vécu dans le bien depuis 2012.

À l’appui de sa demande subsidiaire tendant à la limitation de sa condamnation, Mme [G] soutient que sa part de responsabilité dans les préjudices subis par Mme [D] s’élève à hauteur de 10%.

* * *

À l’issue des débats, le juge a averti les parties présentes ou représentées qu’après délibéré la décision serait rendue le 10 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a finalement été prorogé jusqu’au 02 octobre 2026.

MOTIVATION

1. Sur la garantie du vendeur pour les vices cachés,

1.1. Sur l’engagement de la garantie,

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est admis que le vice est considéré comme non apparent si l’acheteur non-professionnel n’est pas en mesure d’en évaluer avant la vente dans toute son ampleur et ses conséquences (Civ. 3e, 14 juin 1989, no 87-19.312 , Civ. 3e, 14 mars 2012, n° 11-10.861 , Civ. 1re, 7 juin 1995, no 93-13.060).

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

En vertu de l’article 1645 du Code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

De jurisprudence constante, l’action en garantie des vices cachés peut se cumuler l’action en responsabilité du conducteur fondée sur l’article 1792 du Code civil, de sorte qu’un vice caché peut résulter d’un défaut affectant la construction d’un immeuble.

En l’espèce, il ressort de l’expertise de M. [M] que l’immeuble litigieux présente au jour de son examen, le 2 décembre 2022, plusieurs défauts. En effet, l’expert a relevé la présence de traces de ruissellement et d’infiltrations dans plusieurs pièces sous le versant arrière du bâtiment, qu’il impute au défaut d’étanchéité de la charpente et de la couverture de toiture. Il a également été constaté que le réseau d’évacuation des eaux usées présente plusieurs défauts techniques entraînant des obstructions récurrentes, et que l’installation électrique présente des défauts de conformité caractérisés par l’absence de protection sur de nombreux conducteurs et par la pénétration d’un câble TV au travers d’un solin de souche de cheminée. L’expert judiciaire a encore relevé une fuite à proximité d’une prise de courant au niveau du réseau d’évacuation du groupe de sécurité du cumulus dans la buanderie engendrant un risque électrique. De plus, l’expert a relevé que la charpente subit une importante flèche des pannes ventrières et de la panne faîtière et a constaté qu’une mesure conservatoire « inadaptée » a été prise en conséquence, consistant en la pose d’un poteau sous dimensionné en milieu de portée de la panne faitière. L’expertise judiciaire relève également des désordres affectant le gros œuvre du bâtiment historique et de ses extensions, entraînant la désagrégation des enduits extérieurs et donnant lieu à des infiltrations.

Les conclusions de cette expertise judiciaire contradictoire concordent avec les constatations en date du 6 décembre 2021 du commissaire de justice mandaté par Mme [D] relevant, dans le pallier aménagé sous les combles, la présence d’un tableau de bois visant à soutenir la charpente, ainsi que de multiples fils électriques sous une panne sablière marquée par des traces d’infiltration d’eau. Il a également constaté que le système d’évacuation était bouché. Le commissaire de justice a également relevé la présence de moisissures dans la chambre située à l’étage, et la présence de cloques sur la façade arrière du mur de la chambre située au rez-de-chaussée. En outre, il a été relevé que la toiture s’affaissait en son centre.

Il apparaît ainsi que les éléments relevés tant par l’expert judiciaire que par le commissaire de justice constituent des vices rendant l’immeuble impropre à sa destination en ce que l’acquéreur se trouve exposé aux conséquences multiples de ces anomalies, et notamment des infiltrations récurrentes dans les murs de la maison, une obstruction du système d’évacuation des eaux usées, un affaissement de la toiture, et la mise en danger des personnes par une installation électrique inappropriée. A cet égard, la chute de plaques de plâtre dans le lit où dormait le fils de Mme [D] le 30 novembre 2022 révèle que les défauts affectant l’immeuble ont menacé la sécurité de ses occupants. Il convient par ailleurs de relever que l’expert mandaté par M. [P] a lié dans son compte rendu en date du 30 novembre 2022 cet incident à l’humidité de la poutre habillée par le plâtre. Or, il ressort de l’expertise judiciaire que l’humidité présente dans la charpente tient à un défaut d’étanchéité dans la couverture de la toiture. Un tel défaut constitue donc un vice rendant l’immeuble impropre à sa destination.

S’agissant de la date de la survenance de ces vices, il ressort de l’expertise judiciaire que la survenance régulière des infiltrations est antérieure à la vente litigieuse. A cet égard, l’expert judiciaire précise que « le pourrissement des bois de charpente résulte d’une saturation d’eau récurrente qui s’est produite sur une période de plusieurs années ». Dans ce contexte, la vétusté de la charpente et l’état de moisissure avancée constatés tant par l’expert judiciaire que par le commissaire de justice vente confirment que les vices ne peuvent être postérieurs à la vente.

Les vices inhérents au gros-œuvre sont dus à un défaut d’épaisseur des enduits et à un défaut de conformité. Ces désordres structurels constatés par le commissaire de justice un mois après la vente résultent de défauts dans la construction du bien, de sorte que leur survenance est antérieure à la vente.

S’agissant des défauts relatifs au système d’assainissement, il ressort de l’expertise judiciaire que ces vices sont consécutifs à des défauts structurels tenant notamment à l’inclinaison de la pente. En outre, le commissaire de justice intervenu le 6 décembre 2022 a constaté un mois après la vente que les deux regards étaient bouchés. Ces éléments indiquent que les anomalies du système d’évacuation des eaux usées sont antérieures à la vente.

L’existence de vices affectant la chose vendue étant démontrée, il convient de déterminer s’ils étaient inconnus de l’acquéreur et non apparents lors de la conclusion du contrat de vente. S’agissant des défauts affectant le système d’électricité, le compromis de vente en date du 3 août 2021 mentionne le diagnostic de l’état de l’installation intérieure de sécurité réalisée par la société JBM EXPERTISE, lequel a conclu à la présence de plusieurs anomalies concernant les « matériels électriques présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension » et la « protection mécanique des conducteurs ». Il apparait ainsi que Mme [D] a été informée avant la vente de ces premiers défauts relatifs au système d’électricité, qui ne constituent en conséquence pas un vice caché.

En revanche, le défaut affectant le réseau d’évacuation du groupe de sécurité du cumulus n’est pas mentionné parmi les anomalies listées dans le diagnostic, de sorte qu’il y a lieu de considérer que la demanderesse n’était pas informée de ce vice. De même, s’agissant du système d’évacuation des eaux usées et d’assainissement, l’expert judiciaire a relevé des défauts concernant la pente entre le point haut et l’exutoire et un défaut de continuité du fil d’eau dans la cunette. Il apparaît donc que Mme [D] ne pouvait avoir connaissance de ces dysfonctionnements au moment de la vente dès lorsqu’ils ne peuvent être constatés que lors de l’utilisation quotidienne du système d’évacuation et non lors de visites en vue de l’acquisition de l’immeuble. Par ailleurs, s’il ressort du contrat de vente de l’immeuble litigieux que le vendeur a déclaré qu’aucun contrôle n’a été effectué pour vérifier la conformité du réseau avec la réglementation en vigueur imposant le raccordement à un service public d’assainissement collectif et que l’acquéreur s’est engagé à prendre à sa charge les conséquences éventuelles d’un tel défaut de conformité, le vice ici relevé ne constitue pas un défaut de conformité à la réglementation en vigueur mais bien un défaut dans la construction de ce réseau. Dans ces conditions, la clause du contrat de vente excluant la garantie des vices cachés pour la non-conformité affectant le réseau d’évacuation des eaux usées et d’assainissement ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, les anomalies relevées concernant un autre défaut.

S’agissant ensuite des désordres affectant la toiture et la charpente, les photographies des combles aménagées prises le 6 décembre 2021 par le commissaire de justice mandaté par la demanderesse permettent d’identifier qu’un poteau de bois assorti de mousse polyuréthanne est placé entre le sol et la charpente pour la soutenir, et qu’une panne sablière sous laquelle se trouvent de multiples fils électriques présente des tâches d’infiltration d’eau. Si Mme [D] soutient que la pièce était encombrée lors de ses visites préalablement à la vente, elle n’en rapporte néanmoins pas la preuve. Toutefois, il ressort de l’expertise judiciaire contradictoire que Mme [D], profane en matière de construction, n’était pas en mesure d’identifier précisément les désordres affectant l’immeuble. En effet, même en visitant les combles, Mme [D] n’aurait pas pu déduire de l’état des poutres apparentes la vétusté de la toiture et de la charpente et l’existence des infiltrations consécutives. A cet égard, si l’expert judiciaire évoque « l’état de pourriture très avancée de l’extrémité de la panne ventrière » dans la chambre située à l’étage, le commissaire de justice mandaté par Mme [D] n’a pas fait ce constat, ce qui tend à indiquer que la dégradation de la charpente n’était pas visible par un profane en matière de construction. Par ailleurs, si le commissaire de justice a pu indiquer que « la toiture forme visuellement un creux en son centre », il convient de relever que les clichés qu’il a pris révèlent un léger affaissement de la charpente difficilement perceptible par un acquéreur profane. De même, les photographies produites par l’expert judiciaire permettent d’identifier un affaissement de manière plus ou moins prononcée selon les angles de prise de vue, ce qui confirme que Mme [D] a pu ne pas le percevoir. Enfin, M. [P] ne conteste pas ne pas avoir informé Mme [D] par l’intermédiaire de Mme [G] de la vétusté de la charpente et de la toiture et des infiltrations récurrentes qui en sont la conséquence. A cet égard, si le vendeur soutient avoir indiqué à l’agent immobilier que la charpente et la toiture étaient d’origine et qu’il n’a jamais entrepris que des réparations succinctes, il ne peut être considéré qu’il a ainsi informé l’acquéreur des vices affectant le bien. En effet, ces seules informations n’ont pas permis à l’acquéreur de prendre connaissance de la récurrence et de l’avancée des infiltrations. Par ailleurs, Mme [G] admet ne pas avoir donné à l’acquéreur davantage d’informations sur le bien que celles que lui a communiquées M. [P]. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les défauts affectant la toiture et la charpente constituent des vices cachés.

S’agissant des désordres affectant le gros œuvre, il ressort des photographies prises tant par le commissaire de justice que par l’expert judiciaire que si la désagrégation des enduits extérieurs est visible sur la façade avant du bien, un acquéreur profane ne peut néanmoins en identifier seul les conséquences potentielles en termes d’infiltrations. Ces défauts ne pouvaient donc être apparents dans toute leur ampleur et leurs conséquences par Mme [D].

Enfin, Mme [D] n’étant pas professionnelle de l’immobilier, elle ne pouvait avoir connaissance du risque électrique inhérent au défaut affectant le réseau d’évacuation du groupe de sécurité du cumulus, qui constitue ainsi un vice caché.

Ceci étant admis, le contrat de vente conclu entre M. [P] et Mme [D] comportant une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, il convient de déterminer si le vendeur avait connaissance des vices.

En l’espèce, M. [P] ne prétend pas qu’il ignorait l’existence des défauts affectant l’immeuble litigieux, indiquant que ces vices étaient selon lui apparents et donc nécessairement connus de l’acquéreur. Il ne soutient pas non plus avoir informé Mme [G] de ces vices, affirmant ne pas avoir été interrogé par l’agent immobilier sur la présence d’infiltrations. En outre, le vendeur a vécu, avant la vente, durant près de dix ans dans l’immeuble litigieux. Il a donc nécessairement eu connaissance des défauts l’affectant, d’autant plus que de tels désordres ont vraisemblablement nécessité une prise en charge régulière compte tenu de la récurrence des infiltrations et de l’engorgement du réseau d’assainissment. En revanche, M. [P] prétend qu’il ignorait l’existence du défaut affectant le réseau d’évacuation du groupe de sécurité du cumulus, et Mme [D] ne rapporte pas la preuve de la connaissance de ce défaut par le vendeur.

Ainsi, les défauts affectant le système d’assainissement et d’évacuation des eaux usées, la vétusté de la charpente et de la toiture ainsi que les malfaçons du gros-œuvre constituent des vices cachés au sens des dispositions de l’article 1641 du Code civil, justifiant qu’il soit fait droit à la demande de restitution partielle du prix de vente formée par Mme [D]. En revanche, M. [P] ne sera pas tenu de garantir l’acquéreur pour les défauts affectant le système d’électricité.

1.2. Sur l’action estimatoire

L’article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il est admis que la restitution partielle du prix de vente par le vendeur au titre de la garantie des vices cachés ne constitue pas un préjudice indemnisable, de sorte que seul le vendeur peut y être tenu (Civ. 3è, 8 avr. 2009, n°07-19.690 ; Civ 1ère, 2 juill. 2014, n°12-28.615).

L’action estimatoire permettant de replacer l’acquéreur dans la situation où il se serait trouvé s’il avait eu connaissance des vices, Mme [D] est fondée à solliciter la restitution d’une somme égale au coût des travaux de réfection, montant dont elle aurait manifestement obtenu la diminution du prix de vente. L’expert judiciaire a estimé ce coût à hauteur de 52 133,90 euros pour l’ensemble des défauts relevés. La garantie des vices cachés n’étant toutefois pas due pour les travaux d’électricité, il convient d’en écarter le coût et de retenir en conséquence l’estimation du montant à restituer par M. [P] à hauteur de 49 051,83 euros. Cette somme ayant été évaluée par l’expert à l’aune d’estimation basée sur les conditions économiques du mois de novembre 2021, il y a lieu de prévoir que cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 5 novembre 2021 et le présent jugement.

Mme [G] étant tiers au contrat de vente litigieux, elle ne peut être condamnée à la restitution du prix. M. [P] sera en conséquence débouté de sa demande de garantie par Mme [G] et Mme [D] sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum du vendeur et de l’agent immobilier à lui restituer partiellement le prix de vente.

2. Sur les demandes indemnitaires,

2.1. Sur l’engagement de la responsabilité du vendeur,

M. [P] ayant connaissance des vices affectant l’immeuble qu’il a vendu à Mme [D], il sera donc tenu, en vertu de l’article 1645 du Code civil, d’indemniser les préjudices que cette dernière aura, le cas échéant, subi en conséquence de la vente.

2.2. Sur l’engagement de la responsabilité de l’agent immobilier,

L’agent immobilier est tenu, en sa qualité d’intermédiaire professionnel de la vente, et quand bien même il n’aurait pas participé à la rédaction de l’acte de vente, d’un devoir d’information sur les caractéristiques du bien vendu et de conseil tant vis-à-vis du vendeur en application du mandat qui lui a été confié que vis-à-vis de l’acheteur à l’égard duquel il engage sa responsabilité délictuelle par application de l’article 1240 du Code civil. Il lui appartient de vérifier, au besoin avec l’assistance d’un tiers, que l’immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs.

C’est à l’agent immobilier, tenu d’un tel devoir d’information et de conseil, de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.

Il est admis que l’agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, d’informer l’acquéreur de l’existence des vices apparents (Civ. 1re, 18 avr. 1989, 87-12.053). Il ne peut en revanche lui être reproché de ne pas l’avoir informé des vices non apparents dont il n’avait pas connaissance (Civ. 1ère, 20 déc. 2000, n°98-20.765).

En l’espèce, il ressort des clichés tirés de l’expertise judiciaire et du procès-verbal de constatations du commissaire de justice mandaté par Mme [D] que les désordres affectant la charpente dans le pallier aménagé sous les combles étaient apparents. Si Mme [G] soutient que, lors des visites après désencombrement des combles, aucune trace d’infiltration n’était perceptible, elle aurait néanmoins dû relever que le panneau en bois posé entre le sol et la charpente constituait un remède conservatoire à un affaissement de la toiture. Elle aurait également pu mettre en relation cette installation précaire avec l’affaissement de la panne faîtière qui était perceptible depuis l’extérieur de la maison par un professionnel de l’immobilier. Par ailleurs, si Mme [G] soutient avoir interrogé M. [P] sur l’existence d’infiltrations antérieures, elle n’en rapporte néanmoins pas la preuve. En outre, si elle prétend que les photographies de l’immeuble qu’elle produit l’ont conduite à mésestimer l’état général du bien, elle ne produit néanmoins pas de clichés des combles, où la vétusté de la charpente était perceptible. En tout état de cause, il appartenait à l’agent immobilier de vérifier si les défauts qu’elle aurait dû constater en sa qualité de professionnelle de l’immobilier n’étaient pas de nature à entraîner des désordres. À tout le moins, Mme [G] était tenu de lui faire part des défauts apparents de la charpente lesquels étaient non perceptibles par un acquéreur profane et de l’alerter sur leurs possibles conséquences.

Faute pour elle de rapporter la preuve de l’exécution de ce devoir d’information et de conseil envers l’acquéreur, il doit être considéré que Mme [G] a manqué aux obligations auxquelles elle était tenue vis-à-vis de Mme [D]. L’agent immobilier a ainsi commis une faute de nature a engager sa responsabilité civile.

2.3. Sur les préjudices réparables,

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il a été jugé qu’un préjudice futur est réparable dès lors qu’il présente un caractère certain.

2.3.1. S’agissant de la somme de 350 euros mensuelle demandée par Mme [D] à compter du 5 novembre 2021 en réparation du préjudice de jouissance qu’elle allègue, il convient de relever que si elle s’est maintenue dans l’immeuble litigieux, il apparaît néanmoins que, depuis la conclusion du contrat de vente le 5 novembre 2021, elle demeure avec sa famille dans un bien où le réseau d’assainissement et d’évacuation des eaux usées est dysfonctionnel et où les infiltrations sont nombreuses et récurrentes et empêchent d’occuper une chambre située à gauche à l’étage, les risques de chute de plâtre de la poutre rampante menaçant la sécurité des personnes. A cet égard, l’expert judicaire a décrit le bien comme étant « inhabitable ». Il apparaît ainsi que les défauts affectant l’immeuble litigieux ont entravé la capacité de Mme [D] à jouir pleinement de son bien.

Le préjudice de jouissance subi par Mme [D] trouve sa cause dans l’achat de l’immeuble litigieux dont elle ignorait les vices, n’en ayant été informée ni par le vendeur qui en avait connaissance, ni par l’agent immobilier qui aurait dû les identifier. Les fautes respectives des défendeurs sont donc à l’origine du préjudice de l’acquéreur, ce qui justifie de les condamner in solidum à sa réparation.

Afin d’évaluer le montant de ce préjudice, il convient de retenir, compte tenu de l’ampleur des vices cachés et de leurs conséquences, la moitié de la valeur locative du bien, s’élevant selon l’expert judiciaire à 350 euros mensuels. Ce trouble de jouissance causé par les vices cachés a commencé le jour où Mme [D] a acquis la propriété de l’immeuble, le 5 novembre 2021. Il convient donc de fixer le montant de ce préjudice à hauteur de 350 euros par mois et de condamner in solidum Mme [G] et M. [P] à payer cette somme à Mme [D] à compter du 5 novembre 2021 et jusqu’au présent jugement. Afin de ne pas contraindre Mme [G] à continuer à indemniser Mme [D] si le préjudice de jouissance de cette dernière se perpétue en raison de l’inexécution par M. [P] de son obligation de restituer à la demanderesse la somme correspondant au coût des travaux, il convient d’ordonner au vendeur de payer seul à Mme [D] la somme de 350 euros à compter de la présente décision et ce jusqu’à ce qu’il ait restitué à la demanderesse la somme de 49 051,83 euros avec indexation sur l’indice BT01.

En conséquence, M. [P] et Mme [G] seront condamnés in solidum à payer à Mme [D] la somme de 350 euros à compter du 5 novembre 2021 et jusqu’à la présente décision. A compter de la présente décision, M. [P] sera seul tenu au paiement de cette indemnité jusqu’au versement complet de la somme due au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble.

2.3.2. S’agissant du préjudice allégué par la demanderesse tenant à la nécessité de se reloger, il convient de relever que l’expert judiciaire souligne que Mme [D] ne pourra pas se maintenir dans les lieux durant les travaux de réfection, compte tenu de leur ampleur. Il est donc certain que Mme [D] subira, lors de la réalisation des travaux d’une durée de trois mois, un préjudice économique causé par les frais de relogement qu’elle devra avancer. Pour évaluer le montant de ce préjudice, il convient de se référer à l’estimation faite par l’expert de la valeur locative de l’immeuble litigieux, dont la surface permet d’accueillir Mme [D] et sa famille. Ainsi, le préjudice économique de Mme [D] tenant aux frais de relogement s’élève à 700 euros par mois, soit 2 100 euros au total.

S’agissant du préjudice lié aux frais de déménagement que Mme [D] prétend être amenée à exposer, il apparaît que, compte tenu de l’ampleur des travaux, et notamment ceux concernant le gros-œuvre et la toiture, la demanderesse sera contrainte de débarrasser la maison de ses meubles le temps de leur réalisation. Il est donc certain que Mme [D] sera amenée, lors de la réalisation de travaux, à payer des frais de déménagement de ses meubles et subira en conséquence un préjudice économique. Au regard du devis de la société LES DEMENAGEURS [F] annexé au rapport d’expertise, le montant de ce préjudice sera fixé à hauteur de 1 371 euros.

Ces deux préjudices matériels sont causés par les fautes respectives des défendeurs qui ont conduit Mme [D] à acquérir le bien en ignorant que celui-ci était affecté de vices rendant nécessaire la réalisation d’importants travaux et le paiement de frais y afférent. Les défendeurs seront donc tenus in solidum à la réparation de ces dommages.

En conséquence, M. [P] et Mme [G] seront condamnés in solidum à payer à Mme [D] la somme de 3 471 euros en réparation de ce dommage.

2.3.3. S’agissant enfin du préjudice moral allégué par Mme [D], il y a lieu de relever que la vétusté de l’immeuble litigieux, dans lequel elle a emménagé avec ses trois enfants, présentait des risques pour leur sécurité, ce qui s’est notamment avéré par la chute de morceaux de plâtre dans le lit où dormait l’un de ses enfants. Par ailleurs, il est établi que la demanderesse a dû faire face à des infiltrations multiples et récurrentes, aux dysfonctionnements du système d’évacuation des eaux usées et s’est trouvée dans l’incapacité d’utiliser la pièce à l’étage utilisée comme chambre à coucher pour son fils. Mme [D] sera également contrainte de quitter la maison et de déménager ses meubles durant la réalisation des travaux d’une durée de trois mois. L’ensemble de ces éléments tend à conforter le constat par l’expert judiciaire de la déstabilisation de la vie familiale, sociale et professionnelle de la demanderesse. Cette dernière a donc subi un préjudice moral dont l’indemnisation peut être fixée à hauteur de 2 000 euros.

Les fautes commises par M. [P] et par Mme [G] sont concurremment à l’origine du préjudice moral subi par Mme [D], lequel est directement lié à l’acquisition du bien dont elle ignorait les vices et dont elle n’a été informée ni par le vendeur, ni par le mandataire. Les défendeurs seront donc tenus in solidum à la réparation de ce préjudice subi par l’acquéreur.

En conséquence, M. [P] et Mme [G] seront condamnés in solidum à payer à Mme [D] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral.

3. Sur la demande de garantie du vendeur,

Il résulte de l’article 1317 et des principes régissant les obligations in solidum, que dans les rapports entre coobligés, le codébiteur tenu in solidum ne peut, comme le codébiteur solidaire, répéter contre les autres débiteurs que les part et portion de chacun d’eux.

La contribution à la dette a alors lieu en proportion des fautes respectives et de leur rôle causal dans la réalisation du préjudice du créancier.

A titre liminaire, il sera rappelé que Mme [D] ne peut être tenue de contribuer au paiement de la somme de 49 051,83 euros avec indexation sur l’indice BT01 à laquelle a été condamné M. [P] sur le fondement de l’article 1644 du Code civil, cette somme n’ayant pas une nature indemnitaire.

En l’espèce, il apparaît que les fautes respectives commises par M. [P] et par Mme [G] ont conduit Mme [D] à acquérir l’immeuble litigieux en ignorant les vices qui l’affectaient. Toutefois, il ne peut être reproché à Mme [G] de ne pas avoir connu les vices non apparents affectant le bien, notamment ceux relatifs au réseau d’écoulement des eaux usées. Par ailleurs, si elle pouvait constater le mauvais état de la charpente, elle n’était pas en mesure d’identifier la fréquence et l’ampleur des infiltrations survenant dans l’immeuble. A l’inverse, M. [P], qui a vécu près d’une décennie dans le bien avant la vente litigieuse, avait nécessairement connaissance de ces défauts non apparents. Par ailleurs, M. [P] n’est pas fondé à soutenir que Mme [G] a manqué au devoir d’information et de conseil qu’elle avait à son égard en lui conseillant un prix de vente qu’il juge trop élevé par rapport à l’état du bien. En effet, le vendeur n’ayant pas informé l’agent immobilier des vices cachés non apparents affectant le bien, il ne l’a pas mis en mesure de donner une estimation adéquate de son prix de vente.

Il apparaît ainsi que la faute de M. [P], d’une gravité plus importante que celle commise par Mme [G], a davantage contribué aux préjudices résultant de la vente subis par Mme [D]. En effet, Mme [G] n’a pas été mise en mesure d’informer l’acquéreur des désordres affectant le bien dès lors qu’elle n’en a pas été informée par le vendeur. Dans ce contexte, M. [P] a contribué à hauteur de 80% au dommage subi par Mme [D], et Mme [G] y a contribué à hauteur de 20%. Mme [G] sera donc condamnée à garantir M. [P] à hauteur de 20% des condamnations solidaires prononcées à son encontre.

Mme [G] sera réciproquement déboutée de ses propres demandes tendant à la minoration de sa contribution à la dette.

4. Sur les demandes accessoires,

4.1. Sur les intérêts,

En vertu de l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, compte tenu de la durée du préjudice de jouissance subi par Mme [D], il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la dernière assignation, soit le 5 janvier 2024. Conformément à l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts moratoires sur la somme due seront capitalisés par périodes annuelles.

4.2. Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’article 695 du Code civil énonce que la rémunération des techniciens fait partie des dépens.

Il est admis que font partie des dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec l’instance ou lorsqu’ils sont relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge du principal est saisi, à l’instar d’une procédure de référé expertise (Civ. 3ème, 17 avril 2004, n°00-22.522).

En l’espèce, les frais d’expertise et ceux afférent à la procédure de référé introduite par Mme [D] devant le tribunal judiciaire d’ARRAS font partie des dépens.
Ainsi, M. [P] et Mme [G] ayant succombé à l’instance, ils seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris la procédure de référé et d’expertise.

4.3. Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [P] et Mme [G] ayant la charge des dépens, il convient de les condamner in solidum à payer à Mme [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [P] et Mme [G] seront déboutés de leurs demandes respectives formées au titre des frais irrépétibles.

4.4. Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

DISPOSITIF

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Q] [P] à payer à Mme [H] [D] la somme de 49 051,83 euros en réduction du prix de vente de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] avec indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 entre le 5 novembre 2021 et la présente décision ;

DÉBOUTE Mme [H] [D] de sa demande aux fins que Mme [C] [G] soit solidairement tenue de la restitution du prix de vente de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] ;

CONDAMNE M. [Q] [P] et Mme [C] [G] in solidum à payer à Mme [H] [D] en réparation de son préjudice de jouissance la somme de 350 euros par mois à compter du 5 novembre 2021 et jusqu’à la date de la présente décision à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [C] [G] à garantir M. [Q] [P] à hauteur de 20 % du montant de la condamnation ci-dessus prononcée ;

CONDAMNE M. [Q] [P] à payer à Mme [H] [D] en réparation de son préjudice de jouissance la somme de 350 euros par mois à compter de la présente décision et jusqu’au paiement intégral de la somme due au titre de la réduction du prix de vente ;

CONDAMNE M. [Q] [P] et Mme [C] [G] in solidum à payer à Mme [H] [D] la somme de 3 471 euros en réparation de ses autres préjudices matériels ;

CONDAMNE Mme [C] [G] à garantir M. [Q] [P] à hauteur de 20 % du montant de la condamnation ci-dessus prononcée ;

CONDAMNE M. [Q] [P] et Mme [C] [G] in solidum à payer à Mme [H] [D] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DIT que les sommes dues à Mme [H] [D] portent intérêt au taux légal à compter du 5 janvier 2024 ;

DIT que les intérêts échus depuis plus d’un an produisent eux-mêmes intérêt à compter de ce terme ;

CONDAMNE Mme [C] [G] à garantir M. [Q] [P] à hauteur de 2

[…texte tronqué, 889 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]