RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00800 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HI72

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 01 OCTOBRE 2026
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Mme [V] [M] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [E] [U] [O] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Estelle CHASSARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-97411-2025-05493 du 19/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Juin 2026

DÉCISION :

Contradictoire
EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE D’HABITATIONS A [Localité 5] (SHLMR) a donné à bail à Madame [R] [K] [E] [U] [O], selon contrat de location du 7 octobre 2024, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 858,85 euros charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [R] [K] [E] [U] [O], à la demande de la SHLMR, pour la somme en principal de 3.052,96 euros correspondant à des loyers et charges impayés.
Par assignation en date du 15 septembre 2025, la SHLMR a fait citer Madame [R] [K] [E] [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonner l’expulsion de Madame [R] [K] [E] [U] [O],
– condamner Madame [R] [K] [E] [U] [O] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.156, 39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,
– condamner Madame [R] [K] [E] [U] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 892,33 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,
– condamner Madame [R] [K] [E] [U] [O] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Madame [R] [K] [E] [U] [O] aux dépens.
L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 4 décembre 2025.
Après des renvois successifs ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 4 juin 2026.
Madame [R] [K] [E] [U] [O] a constitué avocat.
Dans ses premières conclusions en date du 14 novembre 2025, Maître Estelle CHASSARD, avocate, assurant la défense des intérêts de Madame [R] [K] [E] [U] [O], faisait état de la non-décence du logement occupé par cette dernière, et sollicitait en réparation de son trouble de jouissance des dommages et intérêts équivalents à la réduction de moitié du montant du loyer, du 7 octobre 2024 jusqu’à complète réalisation des travaux.
Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 4 juin 2026, Maître Estelle CHASSARD, avocate, demandait au juge des contentieux de la protection de constater l’extinction de la dette, de débouter la SHLMR de ses demandes, des frais irrépétibles et des dépens, de condamner la SHLMR, à titre reconventionnel, à verser à Madame [R] [K] [E] [U] [O] la somme de 7.075,44 euros, correspondant à la moitié du montant du loyer sur une période de 18 mois, en réparation du trouble de jouissance subi par elle, du 7 octobre 2024, date de son entrée dans les lieux, jusqu’au 24 avril 2026, date de fin des travaux en réparation réalisés par la SHLMR.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 mai 2026, la SHLMR demandait au juge des contentieux de la protection de condamner Madame [R] [K] [E] [U] [O] au paiement de la somme de 350 euros outre les dépens, de condamner la même au paiement de la somme de 174,59 euros au titre des travaux réalisés, de la débouter de l’ensemble de ses demandes.
La SHLMR soutient que les désordres constatés ne sont pas caractéristiques d’un logement non-décent.
Pour un plus ample aperçu des moyens de fait et de droit soulevés par les parties, il est renvoyé à leurs écritures respectives.
A l’audience du 4 juin 2026, la SHLMR, dûment représentée, a sollicité le bénéfice de ses conclusions en date du 6 mai 2026 et confirmé l’abandon des autres chefs de demande objet de son assignation du 15 septembre 2025.
Madame [R] [K] [E] [U] [O] était représentée par Maître Estelle CHASSARD qui a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions.
La décision a été mise en délibéré le 1er octobre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA DECENCE DU LOGEMENT
Aux termes de l’article 6 de la loi n° 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Aux termes de l’article 6 (a) de la même loi, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les critères d’un logement décent.
En l’espèce, la requérante a produit des photographies faisant apparaître de nombreuses traces de moisissures localisées dans la salle de bains.
La SHLMR a produit des bons de commande adressés à diverses entreprises pour des travaux de recherche de fuite, d’étanchéité, de peinture anti-moisissure.
Les pièces produites permettent de certifier la réalité des désordres évoqués par la locataire en raison de l’objet même des travaux à réaliser dont la SHLMR a passé commande, et de retenir comme date de fin des travaux celle du 24 avril 2026, ce que confirme la SHLMR dans ses propres conclusions.
L’importance des moisissures relevées qui est le signe d’un taux d’humidité élevé pouvant mettre en danger la santé des occupants du logement, notamment celles des enfants asthmatiques sous traitement médical, et l’absence de protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation caractérisent le fait que le logement n’est pas conforme aux normes d’un logement décent.
SUR LE TROUBLE DE JOUISSANCE
Aux termes de l’article 6 (b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu s’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et ce, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil.
L’article 1721 du code civil stipule qu’il est dû au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Au visa de ces deux articles, il est de jurisprudence constante que le bailleur est responsable du trouble de jouissance subi par le locataire du fait de la réalisation des travaux.
En l’espèce, Madame [R] [K] [E] [U] [O] sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la SHLMR au paiement de la somme de 7.075,44 euros en réparation de son trouble de jouissance pour la période allant du 7 octobre 2024 au 24 avril 2026, soit 18 mois, déterminée de la manière suivante : 786,16 € montant du loyer / 2 X 18.
Il ressort des pièces produites que les travaux de remise en état du logement ont été sollicités par Madame [R] [K] [E] [U] [O] dès son entrée dans les lieux à savoir au mois d’octobre 2024.
S’il n’est pas possible de déterminer la durée de la gêne occasionnée par la réalisation des travaux engagés à la demande de la SHLMR, le trouble de jouissance résultant des désordres évoqués par la locataire a quant à lui perduré de sa date d’entrée dans les lieux jusqu’à la date de fin des travaux.
Nonobstant ce qui précède, il n’y a pas lieu de retenir la demande d’indemnisation présentée par la locataire qui ne tient compte ni des variations du montant du loyer de base, ni du montant de l’allocation-logement et repose donc sur une base de calcul erronée.
Par ailleurs, si la gêne occasionnée est bien réelle du fait de l’impossibilité pour la locataire d’user paisiblement du logement, il convient néanmoins de la relativiser, ladite gêne étant localisée dans une seule pièce d’un logement de type F4.
Il y a donc lieu de raison garder et de fixer à 100 euros par mois le montant des dommages et intérêts destinés à réparer le trouble de jouissance subi par Madame [R] [K] [E] [U] [O] durant la période litigieuse.
La SHLMR sera donc condamnée, à titre reconventionnel, à lui verser la somme de 1.800 euros, soit 18 mois X 100 euros.
SUR LA DEMANDE DE LA SHLMR
La SHLMR sollicite la condamnation de Madame [R] [K] [E] [U] [O] au paiement de la somme de 174,59 euros pour les travaux effectués le 24 avril 2026, outre les intérêts légaux à compter de la signification de la décision à venir.
Il s’agit des travaux facturés à la SHLMR par l’entreprise VIADERE RENOVATION BATIMENT (« remplacement relevé étanchéité’ et « peinture anti-moisissure »)
Le bailleur étant obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et les travaux visés ne pouvant être assimilés à des réparations locatives, il n’y a pas lieu d’en imputer le coût au locataire.
La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.
SUR LA DETTE LOCATIVE
Au 15 septembre 2025, date de l’assignation, Madame [R] [K] [E] [U] [O] était débitrice de la somme de 4.156,36 euros, montant des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er septembre 2025.
Au 2 mars 2026, date d’arrêté du compte, celui-ci présentait un solde nul.
Il y a donc lieu de constater l’extinction de la dette locative.

SUR LES FRAIS IRREPETIBLES
En équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [R] [K] [E] [U] [O] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.
SUR LES DEPENS
Le compte locatif ayant été soldé après assignation, c’est à bon droit que la SHLMR sollicite la condamnation de Madame [R] [K] [E] [U] [O] au paiement des dépens.
Madame [R] [K] [E] [U] [O], aura à supporter la charge intégrale des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, Madame [R] [K] [E] [U] [O] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale suivant décision du bureau d’aide juridictionnelle en date du 19 janvier 2026.
Il n’y a pas lieu de la condamner au paiement des frais de commandement de payer, d’assignation et de sa notification à la préfecture qui ont été réglés.
SUR L’EXECUTION PROVISOIRE
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONSTATE l’extinction de la dette locative,
CONSTATE que le logement situé au [Adresse 4] ne répondait pas aux normes de décence visées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 lors de sa mise en location au mois d’octobre 2024,
CONDAMNE la SHLMR à verser à Madame [R] [K] [E] [U] [O] la somme de 1.800 euros en réparation de son trouble de jouissance pour la période allant du 7 octobre 2024 au 24 avril 2026,
DEBOUTE la SHLMR de sa demande de condamnation de Madame [R] [K] [E] [U] [O] au paiement de la somme de 174,59 euros, montant du coût des travaux réalisés le 24 avril 2026,
DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,
CONDAMNE Madame [R] [K] [E] [U] [O] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,
CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 1er octobre 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE