TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 01 Octobre 2026

N° RG 25/08467 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L3TQ

Jugement du 01 Octobre 2026

N°26/926

Société [Localité 3]

C/

[C] [Q]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à [Localité 3]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 01 Octobre 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection au tribuinal judiciaire de [Localité 1], assisté de Géraldine LE GARNEC lors des débats et de Françoise ROUXEL lors du délibéré, greffières ;

Audience des débats : 02 Juillet 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 01 Octobre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile. Le rendu de la décision a ensuite été prorogé au 01 octobre 2026.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Mme [E], munie d’un pouvoir,

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 27 juin 2017, l’Office Public de l’Habitat ARCHIPEL HABITAT a loué à Monsieur [C] [Q] et Madame [G] [P] divorcée [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] et un box n°48 situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 476,92€ pour le logement et 40€ pour le box.
Par jugement du 24 aout 2023, le juge des contentieux de la protection a notamment prononcé la résiliation de ces baux, condamné Monsieur [Q] [C] à libérer de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les locaux, condamné solidairement Monsieur [Q] [C] et Madame [P] [G] divorcée [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et les a condamnés solidairement à régler la somme de 7654,59€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2023.
La décision a été signifiée à Monsieur [Q] le 18 octobre 2023. Un commandement de quitter les lieux lui a été adressé le 29 novembre 2023 et un procès verbal de reprise a été établi le 12 décembre 2023.
Un état des lieux de sortie par commissaire de justice a été effectué le 15 février 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025 délivré à étude, l’Office Public de l’Habitat ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, avec le rappel de l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance de
– Condamner Monsieur [Q] à payer la somme de 9559,52€, correspondant à 10 052,52€ de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie pour 493€.
– Condamner Monsieur [Q] à payer la somme de 94,91€ correspondant au coût du procès verbal de constat dressé par huissier
– Une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile
– Au paiement des dépens
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés pour le règlement de la dette, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, ARCHIPEL HABITAT sollicite, qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible.
L’affaire a été appelée le 02 juillet 2026. Monsieur [Q] n’a pas comparu. ARCHIPEL HABITAT a maintenu les demandes de son assignation.
L’affaire est mise en délibéré au 24 septembre 2026, prorogé au 01 octobre 2026.
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.
I. Sur les demandes en paiement

Au titre des dégradations locatives
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
–    de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
–    de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.
Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l’article 1730 du code civil prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
En outre, il est établi que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes d’exonération visées à l’article 1730 du code civil précité.
En l’espèce, le bailleur a précisé que le bail de 2017 a été souscrit après la résiliation d’un précédent, que l’entrée dans les lieux s’était fait le 16 mars 2010, ce qui ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire signé à cette date. La reprise du logement ayant eu lieu le 12 décembre 2023, l’occupation du logement par Monsieur [Q] est donc de plus de treize années.
Il convient, dès lors, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.
Concernant l’entrée
L’état des lieux d’entrée précise que tous les éléments sont en bon état. Il est noté sur le constat de commissaire de justice que l’interphone est sale. Si le bailleur mentionne qu’il est cassé sur son état des lieux ce document réalisé de manière non contradictoire ne peut suffire pour démontrer l’existence d’une dégradation autre que la saleté et la réfection totale n’était donc pas nécessaire. La somme de 61,93€ sollicitée ne sera donc pas due.
Il est relevé dans le constat de commissaire de justice que les toiles des murs sont sales, avec des traces de frottement, qu’il en est de même pour les plinthes et le sol, que le plafond est en bon état. Il est ajouté que le sol présente des traces de crayon. Il est précisé sur l’état des lieux de sortie du bailleur que le papier peint des murs est abîmé, que les peintures sont encrassées, que le sol est dégradé.
Alors même que l’occupation du logement a duré plus de 13 ans, il sera considéré que les dégradations du papier peint et de la peinture sont en lien intégralement avec la vétusté et les sommes sollicitées pour la réfaction du papier peint de 62,55€, sur les boiseries de 52,15€ ne seront pas dues. Concernant le sol vinylique, compte tenu de sa composition et du type de dégradation, Il sera appliqué un coefficient de vétusté de 90 % et la somme de 20,18€ sera due.
Compte tenu de la saleté décrite, les frais de nettoyage sollicités de 2,53€ seront dus.
Concernant les portes du placard, le commissaire de justice et le bailleur mentionnent leur absence Alors même que des portes auraient dû être restituées, La facture de la société SAS MARC MAILLARD fait cependant état de frais de 360,23€ HT, soit 396,25€ TTC et cette somme sera due.
Concernant la cuisine
L’état des lieux d’entrée précise que tous les éléments sont en bon état. Il est noté sur le constat de commissaire de justice que le meuble sous évier comporte trois portes sales, que le bois s’effrite. Le bailleur mentionne dans son état des lieux de sortie que le meuble est abîmé.
Alors même qu’il ne ressort pas des constats du commissaire de justice qu’il y a des dégâts autres que la saleté sur le meuble, la réfection à neuf du meuble sollicitée par le bailleur est disproportionnée. Seul des frais de nettoyage auraient été nécessaires le cas échéant. La somme de 518,51€ sollicitée ne sera donc pas due, mais uniquement la somme de 2,50€.
Le commissaire de justice décrit que le sol est taché, troué, que les plinthes sont sales avec la peinture qui s’écaille, que les murs sont tachés, avec des traces de frottement, une partie carrelée au milieu du mur, que les joints sont propres, que le sol est taché et troué. Le bailleur mentionne sur l’état des lieux que ces éléments sont abîmés.
Alors même que l’occupation du logement a duré plus de 13 ans, il sera considéré que les dégradations du papier peint et de la peinture sont en lien intégralement avec la vétusté et les sommes sollicitées pour la réfaction du papier peint de 212,67€, sur les boiseries de 104,30€ ne seront pas dues. Concernant le sol vinylique, compte tenu de sa composition et du type de dégradation, Il sera appliqué un coefficient de vétusté de 90 % et la somme de 32,88€ sera due.
Concernant le plafond, alors que le commissaire de justice ne relève pas de dégradation concernant la peinture, les frais de peinture sollicités par le bailleur de 81,20€ ne sont pas justifiés et la somme ne sera pas dûe.
Concernant le séjour
L’état des lieux d’entrée précise que tous les éléments sont en bon état. Il est noté sur le constat de commissaire de justice que le sol est taché, avec des enfoncements de meubles, des rayures, que les plinthes sont peintes, sales, avec de la peinture qui s’écaille, que le plafond est sale, avec des traces de frottement au niveau des luminaires, trous de cheville au niveau des fenêtres. Il est souligné par le commissaire de justice que la porte d‘entrée est manquante, que la manivelle du volet est manquante, que l’autre volet est désaxé et ne se baisse pas correctement. Il est noté sur l’état des lieux de sortie que le papier peint des murs est abîmé, que les peintures sont abîmées, que la porte est manquante, le sol dégradé et le volet roulant cassé.
Alors même que l’occupation du logement a duré plus de 13 ans, il sera considéré que les dégradations de la peinture et du papier peint sont en lien intégralement avec la vétusté et les sommes sollicitées pour la réfaction du papier peint, de lessivage et de peinture de 250,20€, 223,30€ et 156,45€ ne seront pas dues. Concernant le sol vinylique, compte tenu de sa composition et du type de dégradation, il sera appliqué un coefficient de vétusté de 90 % et la somme de 88,79€ sera due.
Alors même qu’une porte est manquante alors qu’elle aurait du être présente à la sortie, les frais de remplacement de 166.85€ sollicités seront dus.
Concernant le volet, alors que la manivelle aurait du être restituée, les frais de remplacement et de déplacement mentionnés sur la facture de la société GALLAIS à hauteur de 158,50€ TTC sera donc due. En revanche, concernant le changement total du volet, alors qu’il ne ressort pas du constat du commissaire de justice qu’il a été cassé mais qu’il était uniquement désaxé, son remplacement intégral n’apparaissait pas justifié au titre de la dégradation et seule la somme de 50€ sera due au titre de cette réparation en lieu et place de la somme de 578,40€ sollicitée.
Concernant la salle de bain
L’état des lieux d’entrée précise que tous les éléments sont en bon état. Il est noté sur le constat de commissaire de justice que la baignoire est sale, avec la bonde et le pommeau de douche manquant. Alors que l’équipement aurait dû être rendu nettoyé, les frais de détartrage et de nettoyage de 42,15€ sollicités seront dus. Concernant les murs, il est mentionné que les joints sont sales et que certains carreaux sont fêlés. Il n’est pas démontré que les fêlures sont en lien avec la vétusté et les frais de fourniture et de pose de faïence sont dus. Les sommes de 351,75€ et 85,22€ sollicitées pour la faïence, sans facture, apparaissent cependant disproportionnées et la somme de 280€ sera due à ce titre.
Pour le lavabo, il est précisé sur le constat de commissaire de justice la présence de tartre et qu’une plaque à l’arrière du lavabo se décolle. Il n’est donc pas précisé que le lavabo est cassé comme le mentionne le bailleur sur son état des lieux de sortie non contradictoire et les frais de remplacement de 259,22€ ne seront pas dus.
Le commissaire de justice mentionne que les murs sons sales, tachés avec des trous de cheville, que le sol est poussiéreux, taché et coupé. Le bailleur précise que ces éléments sont abîmés. Alors même que l’occupation du logement a duré plus de 13 ans, il sera considéré que les dégradations du papier peint sont en lien intégralement avec la vétusté et les sommes sollicitées pour la réfaction du papier peint de 175,14€ ne seront pas dues. Concernant le sol vinylique, compte tenu de sa composition et du type de dégradation, il sera appliqué un coefficient de vétusté de 90 % et la somme de 20,18€ sera due.
Concernant les WC
L’état des lieux d’entrée précise que tous les éléments sont en bon état. Il est noté sur le constat de commissaire de justice que les plinthes sont peintes, poussiéreuses, que le sol est taché et sale. Le bailleur mentionne sur son état des lieux de sortie que les peintures sont encrassées et que le sol est abîmé.
Alors même que l’occupation du logement a duré plus de 13 ans, il sera considéré que les dégradations en lien avec le lessivage sont en lien intégralement avec la vétusté et les sommes sollicitées à ce titre de 10,92€ ne seront pas dues. Concernant le sol vinylique, compte tenu de sa composition et du type de dégradation, il sera appliqué un coefficient de vétusté de 90 % et la somme de 4,04€ sera due.

Concernant la chambre 1
L’état des lieux d’entrée précise que tous les éléments sont en bon état. Il est noté sur le constat de commissaire de justice que le sol est taché, rayé, avec des traces de frottement et des traces de peinture au sol, qu’il y a une toile de verre peinte aux murs, tachée, avec des traces de frottement et des vis apparentes. Le bailleur mentionne sur son état des lieux de sortie que les peintures et le papier peint sont abîmés. Alors même que l’occupation du logement a duré plus de 13 ans, il sera considéré que les dégradations du papier peint et de la peinture sont en lien intégralement avec la vétusté et les sommes sollicitées pour la réfaction du papier peint de 275,22€, et de peinture de 121,80€, 52,15€ ne seront pas dues. Concernant le sol vinylique, compte tenu de sa composition et du type de dégradation, il sera appliqué un coefficient de vétusté de 90 % et la somme de 48,43€ sera due.
Le commissaire de justice mentionne que la porte est sale avec des traces de projection, que la poignée est cassée et déformée, que les portes du placard et le rail inférieur ont été retirés. Suite à ce défaut d’entretien et cette absence de restitution conforme, les frais de nettoyage de porte de 3,47€ et de remplacement de porte sont dues. La facture de la société SAS MARC MAILLARD fait cependant état de frais de 360,23€ HT, soit 396,25€ TTC et cette somme sera due.
Si le bailleur précise que le volet roulant est cassé, cet acte n’est pas contradictoire et le commissaire de justice précise que le volet manuel fonctionne. Les sommes de remplacement de manivelle de 97,80€ ne seront donc pas dues.
Concernant la chambre 2
L’état des lieux d’entrée précise que tous les éléments sont en bon état. Il est noté sur l’état des lieux de sortie non contradictoire que le papier peint et les peintures sont abîmées, que le placard est cassé, que la porte est encrassée et le sol vinylique abîmé. Le constat de commissaire de justice décrit uniquement une chambre 1 et la chambre du fond (identifiée comme la chambre 3). Il n’est fait aucune description d’une troisième chambre et a fortiori de dégradations dans une troisième chambre. Le seul élément non contradictoire établi par le bailleur lui-même concernant les dégradations dans la pièce ne peut suffire à démontrer des carences du locataire et les sommes sollicitées pour cette pièce ne seront pas dues.
Concernant la chambre 3
L’état des lieux d’entrée précise que tous les éléments sont en bon état. Il est noté sur le constat de commissaire de justice que le sol est rayé et sale, que les murs présentent des éclaboussures de peinture, que la toile de verre est tachée, déchirée, que les murs du placard sont dessinés et tachés avec une fissure.Le bailleur mentionne sur son état des lieux de sortir que les peintures et le papier peint sont abîmés. Alors même que l’occupation du logement a duré plus de 13 ans, il sera considéré que les dégradations du papier peint et de la peinture sont en lien intégralement avec la vétusté et les sommes sollicitées pour la réfaction du papier peint de 275,22€, et de peinture de 121,80€, 52,15€ ne seront pas dues. Concernant le sol vinylique, compte tenu de sa composition et du type de dégradation, il sera appliqué un coefficient de vétusté de 90 % et la somme de 48,43€ sera due.
Le commissaire de justice mentionne que la manivelle du volet est manquante, que les portes du placard et le rail inférieur sont manquants. Suite à l’absence de restitution conforme, les frais de remplacement de manivelle de 48.90€ sont dus. Les frais de remplacement de porte sont dus. La facture de la société SAS MARC MAILLARD fait cependant état de frais de 360,23€ HT, soit 396,25€ TTC et cette somme sera due. Il sera également tenu compte des frais de déplacement et de prise en charge de 30,03€ HT, soit 33,03€ TTC.

Concernant le dégagement
L’état des lieux d’entrée précise que tous les éléments sont en bon état. Il est noté sur le constat de commissaire de justice que le sol est taché, griffé, que les murs sont sales avec une toile de verre peinte au mur. Alors même que l’occupation du logement a duré plus de 13 ans, il sera considéré que les dégradations du papier peint et de la peinture sont en lien intégralement avec la vétusté et les sommes sollicitées pour la réfaction du papier peint de 87,57€, et de peinture de 31,29€ ne seront pas dues. Concernant le sol vinylique, compte tenu de sa composition et du type de dégradation, il sera appliqué un coefficient de vétusté de 90 % et la somme de 16,14€ sera due.
Concernant les clés et accessoires
Il est mentionné sur l’état des lieux d’entrée que 9 clés ont été remises. Il n’est pas mentionné sur le PV de reprise, sur le constat d’huissier ou l’état des lieux de sortie que les clés ont été restituées alors qu’il s’agissait d’une obligation du locataire. La somme de 90€ sollicitée en réfaction de ces éléments est donc due par le locataire.
Le bailleur impute des frais de nettoyage de 44,22€ compte tenu de la saleté observable sur les photographies du constat de commissaire de justice et les éléments précédemment relevés, ces frais de nettoyage étaient nécessaires suite à la carence d’entretien du locataire et ils seront dus.
Le bailleur impute des frais de débarras des encombrants de 109,96€. Il ressort du Pv de reprise constat du commissaire de justice qu’il est resté sur place des matériaux dans le box, un lit superposé, une bache. Ces frais de désencombrement étaient nécessaires suite à la carence de débarras du locataire et ils seront dus.
Au total, la somme de 2531,22€ est donc due au titre des dégradations locatives. C’est à juste titre que le bailleur sollicite de voir retenir le dépôt de garantie de 493€ suite à ces manquements et le locataire sera condamné à régler la somme de 2038,22€
Au titre de l’état des lieux de sortie
L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception »
L’état des lieux de sortie ayant du être réalisé par commissaire de justice suite à l’absence de réponse du locataire à sa convocation, les frais seront partagés et la somme de 94,91€ sera due par le locataire.
II. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [Q] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l’assignation du 16 septembre 2025.
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat ARCHIPEL HABITAT, Monsieur [Q] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [Q] [C] à verser à l’Office Public de l’Habitat ARCHIPEL HABITAT la somme de 2038,22€, DEUX MILLE TRENTE HUIT EUROS ET VINGT-DEUX CENTIMES concernant les sommes dues au titre des dégradations locatives en lien avec le logement situé [Adresse 6].
CONDAMNE Monsieur [Q] [C] à verser à l’Office Public de l’Habitat ARCHIPEL HABITAT la somme de 94,91€ concernant l’état des lieux de sortie pour le logement situé [Adresse 6].
CONDAMNE Monsieur [Q] [C] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût de l’assignation ;
CONDAMNE Monsieur [Q] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat ARCHIPEL HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 octobre 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                              Le juge des contentieux de la protection,