MINUTE N° : 26/
JUGEMENT DU : 01 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00158 – N° Portalis DBYI-W-B7K-DRZM
NATURE AFFAIRE : 30C/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.A. SOCIETE GENERALE C/ [W] [V], [H] [E] épouse [V], [J] [V] épouse [U], [F] [V] épouse [X], [M] [V] épouse [Y], [D] [V] épouse [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 01 Octobre 2026
LOYERS COMMERCIAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame BERGOUGNOUS

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
la SELARL IDEOJ AVOCATS
la SCP PYRAMIDE AVOCATS
délivrées le :
Copie exécutoire a été délivrée à Me DELON le :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 120 222, dont le siège social est sis 29 Boulevard Haussmann – 75009 PARIS
représentée par Maître Fabrice POSTA de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, Maître Christophe DENIZOT de la SCP NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

M. [W] [Z] [N] [V]
né le 17 Juin 1951 à CHALON SUR SAONE, demeurant 2 Chemin de St Jacques Puy Money – 42600 LÉZIGNEUX
représenté par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats plaidant

Mme [H] [G] [A] [E] épouse [V]
née le 24 Novembre 1946 à GRENOBLE (38000), demeurant 3 Chemin des Biches Lotissement du Bois – 73100 AIX LES BAINS
représentée par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats plaidant

Mme [J] [L] [R] [V] épouse [U]
née le 13 Septembre 1978 à NANTUA, demeurant 120 Impasse de Belledonne – 73370 BOURDEAU
représentée par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats plaidant

Mme [F] [P] [V] épouse [X]
née le 10 Décembre 1987 à AIX LES BAINS (73100), demeurant 100 rue des pommiers – 73100 GRESY SUR AIX
représentée par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats plaidant

Mme [M] [Z] [C] [O] [V] épouse [Y]
née le 14 Juillet 1956 à SAINTE COLOMBE (69), demeurant Haldenstrasse – 89300 ZUG SUISSE
représentée par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats plaidant

Mme [D] [Z] [T] [K] [V] épouse [B]
née le 23 Février 1954 à CAMBRAI, demeurant 12 Route de Chatay – 71140 MONT
représentée par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats plaidant

Débats tenus à l’audience du : 03 Septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 01 Octobre 2026
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Et le présent jugement a été signé par Madame BERGOUGNOUS, Présidente et par Madame ROLLET GINESTET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [H] [E] veuve [V], Madame [J] [V] épouse [U], Madame [F] [V] épouse [X], Monsieur [W] [V], Madame [M] [V] épouse [Y] et Madame [D] [V] épouse [B] (ci-après les consorts [V]) sont propriétaires en indivision de deux locaux situés 40 avenue Marcellin Berthelot à VIENNE (38200).

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2009, ces locaux commerciaux ont été donnés à bail à la SA SOCIETE GENERALE à usage de banque de détail, distributeur de billets, produits financiers, assurances et toute activité entrant dans l’objet social du preneur à l’exclusion de l’activité d’agence immobilière et de tous autres commerces, pour une durée de 9 années à effet au 1er avril 2009 pour expirer le 31 mars 2018, moyennant un loyer annuel en principal hors charges de 21.999,96 euros payable d’avance et mensuellement.

Par tacite reconduction, le bail s’est poursuivi à compter du 1er avril 2018.

Selon acte d’huissier du 28 décembre 2021, la SA SOCIETE GENERALE a sollicité le renouvellement de son bail commercial auprès de la régie immobilière de Vienne représentant les bailleurs, pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2022, moyennant un loyer annuel de 15.000 euros hors charges.

Par acte d’huissier du 7 janvier 2022, les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 9 ans mais ont refusé le montant du loyer revendiqué par la preneuse, proposant le maintien du loyer en cours de 2.070,22 euros hors charges par mois, soit 24.842,64 euros hors charges par an.

Aucun accord entre les parties n’est intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Par actes de commissaire de justice des 27, 28 et 29 décembre 2023, la SA SOCIETE GENERALE a fait notifier un mémoire préalable en fixation du loyer renouvelé.

Les 10 et 12 décembre 2025, la SOCIETE GENERALE a fait délivrer un mémoire préalable aux consorts [V], par lettres recommandés avec avis de réception.

En l’absence de mémoire en réponse, la SA SOCIETE GENERALE a fait assigner, par actes de commissaire de justice du 11, 15, 18 et 26 décembre 2025, les consorts [V], devant la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Vienne aux fins de voir, au visa des articles L. 145-34 alinéa 3, R. 145-8, R. 145-11, L.145-33 et L. 145-34 du code de commerce :

A titre principal,

juger que le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er janvier 2022 doit être fixé à la valeur locative des locaux loués ;fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à un montant annuel de 13.250 euros en principal, hors charges ;juger que le loyer trop versé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;condamner les bailleurs au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,

désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués ;dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que la société locataire devra régler à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 13.250 euros hors charges ;voir en telle hypothèse réserver les dépens ;ordonner en chaque hypothèse l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Appelée à l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a été renvoyée, successivement, à la demande des parties, aux audiences des 7 mai 2026, 2 juin 2026 et 3 septembre 2026.

A l’audience, la SA SOCIETE GENERALE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et a sollicité à titre liminaire de voir :

juger recevable l’action engagée par la SA SOCIETE GENERALE. débouter en conséquence les bailleurs de leur demande d’irrecevabilité de la présente procédure.
Elle fait valoir, en substance, que son action est recevable, chaque bailleur indivisaire s’étant vu notifier un mémoire préalable en décembre 2023, par voie de commissaire de justice, dans les deux ans suivant la date de renouvellement du bail fixée au 1er janvier 2022, ce qui a interrompu la prescription. Elle énonce que seul le défaut de notification de mémoire préalable peut entrainer la nullité de la procédure ; or, Madame [M] [V] épouse [Y] s’est vu notifier un mémoire préalable qui, bien qu’erroné, contient les mentions des articles R145-24 et suivants, mentions qui ne sont par ailleurs pas prescrites sous peine de nullité, et que du reste aucun préjudice n’a été causé à Madame [M] [V] épouse [Y]. Elle précise qu’un second mémoire a été délivré à chacun des consorts [V] en décembre 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle fait valoir, au surplus, que la signification du mémoire aux autres indivisaires a également interrompu la prescription à l’égard de Madame [M] [V] épouse [Y].

Elle soutient que le déplafonnement du loyer du bail renouvelé est acquis de plein droit, la durée du bail ayant excédé une durée effective de 12 ans. Elle affirme justifier des surfaces pondérées dont elle se prévaut et conteste celles revendiquées par les bailleurs, arguant qu’ils retiennent des coefficients excessifs et non conformes à la charte. En prenant en compte, notamment, l’emplacement et la configuration des locaux loués ainsi que la concurrence d’autres établissements bancaires, elle propose de retenir un prix unitaire de 120 euros/m2 basée sur trois références situées sur la commune des lieux loués et pointe l’ancienneté et la situation géographique moins excentrée de l’unique référence produite par les bailleurs. Elle affirme que les charges exorbitantes de droit commun qu’elle supporte, en sa qualité de preneur, justifient que soit appliqué un abattement global de 10 % sur la valeur locative en vertu des dispositions de l’article R145-8 du code de commerce.

À titre plus subsidiaire, elle soutient qu’il y a lieu de fixer un loyer provisionnel correspondant au prix du bail sollicité, dû à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la fin de la présente procédure.

Dans leur mémoire en réponse régulièrement notifié, les consorts [V] demandent au juge des loyers commerciaux, au visa des articles R.145-24 à R.145-27 du code de commerce de :

A titre principal,

juger que le mémoire préalable n’a pas été notifié à Madame [M] [Y], dans le délai de deux ans de la date d’effet de la demande de renouvellement ;
En conséquence :

juger que le délai de prescription n’a pas été valablement interrompu à son égard ;juger que l’assignation signifiée en l’absence de mémoire préalable correctement notifié à chacun des indivisaires est nulle et de nul effet ;déclarer l’action de la SOCIETE GENERALE irrecevable comme prescrite ;débouter la SOCIETE GENERALE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;juger que bail des locaux situés à VIENNE (38200) 40 avenue Marcellin Berthelot est renouvelé, le 01.01.2022, aux mêmes conditions et charges que le bail expiré ;condamner la SOCIETE GENERALE à payer à Madame [H] [E] veuve [V], Madame [J] [U] née [V], Madame [F] [X] née [V], Monsieur [W] [V], Madame [M] [Y] née [V] et Madame [D] [B] née [V] la somme globale de 3.960 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SOCIETE GENERALE aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,

débouter la SOCIETE GENERALE de sa demande tendant à voir fixer la valeur locative des locaux situés 40 avenue Marcellin Berthelot 38200 VIENNE à la somme de 13.250 euros hors charge par an ;fixer la valeur locative des locaux situés 40 avenue Marcellin Berthelot 38200 VIENNE à la somme de 37.260 euros hors charges par an ;
Très subsidiairement :

fixer la valeur locative des locaux situés 40 avenue Marcellin Berthelot 38200 VIENNE à la somme de 35.397 euros hors charges par an après minoration au titre de l’impôt foncier ;
En conséquence,

fixer le loyer du bail renouvelé au prix ancien du 1 er janvier 2022 jusqu’à la notification du présent mémoire et à 37.260 euros hors charges par an ou, subsidiairement, à 35.397 euros hors charges par an après minoration au titre de l’impôt foncier à compter de la notification du présent mémoire ;
A titre très subsidiaire,

constater que Madame [H] [E] veuve [V], Madame [J] [U] née [V], Madame [F] [X] née [V], Monsieur [W] [V], Madame [M] [Y] née [V] et Madame [D] [B] née [V] forment les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise ;mettre l’avance des frais de la mesure à la charge de la SOCIETE GENERALE, demanderesse ;fixer le loyer provisionnel au prix ancien jusqu’à la fixation définitive du prix du loyer du bail renouvelé au 1 er janvier 2022 ;
A titre infiniment subsidiaire,

Si par impossible, il était fait droit à la demande principale de la SOCIETE GENERALE :

fixer le loyer du bail renouvelé à 15.000 euros du 1er janvier 2022 jusqu’au 29 décembre 2023 ;
En tout état de cause :

DIRE que les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation s’ils bénéficient au preneur et du jour du présent mémoire s’ils bénéficient aux bailleurs ;débouter la SOCIETE GENERALE de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;condamner la SOCIETE GENERALE à payer à Madame [H] [E] veuve [V], Madame [J] [U] née [V], Madame [F] [X] née [V], Monsieur [W] [V], Madame [M] [Y] née [V] et Madame [D] [B] née [V] la somme globale de 3.960 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SOCIETE GENERALE aux entiers dépens.
À titre liminaire, ils affirment que l’action de la SA SOCIETE GENERALE est irrecevable, le mémoire notifié à Madame [M] [V] épouse [Y] équivalant à l’absence de notification de mémoire préalable dès lors qu’il ne contient pas les mentions obligatoires prescrites par les articles R145-24 et R145-25 du code de commerce, dispositions d’ordre public. Dès lors, ils soulèvent la prescription de l’action de la SA SOCIETE GENERALE, le mémoire préalable n’ayant pas été notifié à tous les indivisaires dans le délai biennal courant à compter de la date de renouvellement du bail.

Subsidiairement, sur la fixation du loyer commercial, ils font valoir que la preneuse ne justifie ni des mesures et de la répartition de la surface des locaux loués, ni des coefficients de pondération appliqués, et qu’elle ne fournit aucun loyer de référence comparable. Ils déclarent que les travaux de mise aux normes ne sont plus à la charge du preneur, qu’il n’y a donc pas lieu à minoration forfaitaire sur ce point et que la minoration forfaitaire au titre de la taxe foncière est contestable.

Plus subsidiairement, ils formulent les protestations et réserves d’usage concernant la mesure d’expertise sollicitée et rappellent que le principe est la poursuite du loyer ancien pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail, et que la défenderesse n’apporte aucun élément justifiant d’y déroger.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et au mémoire déposés et développés oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article R. 145-27 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

L’article R145-24 du code de commerce prévoit que :
« Les mémoires indiquent l’adresse de l’immeuble donné à bail ainsi que :
1° Pour les personnes physiques, leurs nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
2° Pour les personnes morales, leurs dénomination et siège social, ainsi que le titre et les nom et prénoms de leur représentant légal. »

L’article R.145-25 du même code ajoute que le mémoire en demande contient une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions et les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur et l’article R145-26 précise que « les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble. »

Il convient de rappeler que la violation des règles fixées par les articles 29 et suivants du Décret de 1953 correspondant aux articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, vicie l’instance tout entière.

Il est également constant que le défaut de notification d’un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, à chacun des bailleurs, entraîne l’irrecevabilité de l’action.

Sur la notification d’un mémoire préalable à l’ensemble des bailleurs

En l’espèce, par actes de commissaire de justice des 27, 28 et 29 décembre 2023, la SA SOCIETE GENERALE a fait notifier un mémoire préalable en fixation du loyer renouvelé à Madame [H] [E] veuve [V], Madame [J] [V] épouse [U], Madame [F] [V] épouse [X], Monsieur [W] [V].

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, Madame [M] [V] épouse [Y], s’est vu notifier « un mémoire préalable à l’action en fixation du loyer du bail renouvelé » adressé à la « SCI DU BLOSCON », visant un bail sur des locaux situés à ORLEANS.

Il sera relevé que le mémoire notifié à Madame [M] [V] épouse [Y] n’identifie pas les bailleurs, n’indique pas l’adresse des lieux loués et que les prétentions et moyens développés à leur support, ne correspondent pas à ceux présentés devant le juge des loyers commerciaux, en violation des dispositions des articles R145-24 et R145-25 du code de commerce.

Ainsi l’une des cotitulaires du bail n’a pas été valablement et préalablement informée des prétentions et moyens de la société preneuse.

De sorte qu’il doit être constaté le défaut de notification d’un mémoire préalable à l’action en fixation du loyer du bail renouvelé, à l’un des bailleurs, Madame [M] [V] épouse [Y], ce qui doit entrainer l’irrecevabilité de l’action de la société preneuse.

Sur la tentative de régularisation

Aux termes de l’article 126, alinéa 1er, du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à une fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’article L145-60 du code de commerce dispose que « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »

Il convient de rappeler que le point de départ du délai de prescription de la demande du bailleur – après congé avec offre de renouvellement pour un prix non accepté par le preneur – est fixé au jour de la prise d’effet du nouveau bail.

La SA SOCIETE GENERALE soutient avoir régularisé la situation en notifiant un second mémoire à tous les indivisaires par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 décembre 2025.

Il convient de rappeler que par acte d’huissier du 28 décembre 2021, la SA SOCIETE GENERALE a sollicité auprès de la régie immobilière de Vienne représentant les bailleurs, le renouvellement du bail litigieux à effet au 1er janvier 2022, que cette dernière date constitue le point de départ du délai de prescription biennale expirant le 31 décembre 2023.

Or, il a été constaté le défaut de notification du mémoire préalable à l’égard de l’un des indivisaires, de sorte que le délai de prescription biennale n’a pas été interrompu à son égard, et que la prescription a été acquise au 31 décembre 2023.

Ainsi, l’action de la SA SOCIETE GENERALE est prescrite depuis cette date, sa tentative ultérieure de régularisation est donc également prescrite.

Par conséquent, l’action de la SA SOCIETE GENERALE est déclarée irrecevable pour défaut de notification du mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

– Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La SA SOCIETE GENERALE, partie perdante à l’instance sera condamnée aux dépens.

Il y a lieu d’accorder la somme de 3.960 euros aux consorts [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE le défaut de notification du mémoire préalable à l’ensemble des bailleurs indivisaires,

DECLARE IRRECEVABLE l’action en fixation du loyer commercial introduite par la SA SOCIETE GENERALE,

CONDAMNE la SA SOCIETE GENERALE aux dépens,

CONDAMNE la SA SOCIETE GENERALE à verser la somme de 3.960 euros en tout à Madame [H] [E] veuve [V], Madame [J] [V] épouse [U], Madame [F] [V] épouse [X], Monsieur [W] [V], Madame [M] [V] épouse [Y] et Madame [D] [V] épouse [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 1er octobre 2026,

La greffière La juge des loyers commerciaux