TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Elise FOMBONNE

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Frédéric FRANCK

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/02731 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCLKE

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 01 octobre 2026

DEMANDERESSE
Madame [L] [B], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Elise FOMBONNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2014

DÉFENDERESSE
S.A.S. SDH, dont le siège social est sis Chez Mme [S] – [Adresse 2]
et
[Adresse 3]
représentée par Me Frédéric FRANCK, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier

Décision du 01 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/02731 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCLKE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2020 à effet au 5 octobre 2020, la société SDH a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [B] sur des locaux situés [Adresse 4], 4ème étage gauche, outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1200 euros et d’un forfait pour charges de 210 euros, pour une durée d’un an renouvelable. Un dépôt de garantie de 1980 euros a été versé à la bailleresse.

Mme [L] [B] a quitté les lieux le 21 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2026, Mme [L] [B] a assigné la société SDH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– condamner la société SDH à payer la somme de 1980 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 3663 euros au titre des pénalités de retard,
– dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 4 décembre 2025,
– condamner la société SDH à payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 27 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Mme [L] [B].

A l’audience du 2 juillet 2026, Mme [L] [B], assistée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, elle a indiqué que la société SDH ne lui avait pas restitué son dépôt de garantie sans apporter de justificatifs malgré plusieurs courriers et mises en demeure de sa part. Elle a contesté l’existence de dégradations locatives, soutenant que l’état des lieux de sortie ne reflétait qu’une usure normale. S’agissant de dommages dans les parties communes, elle a indiqué que cela concernait le syndicat des copropriétaires et non la bailleresse de telle sorte que le montant des réparations ne pouvait être déduit du dépôt de garantie.

La société SDH, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de :
– débouter Mme [L] [B] de l’ensemble de ses demandes,
– condamner Mme [L] [B] à lui payer les sommes suivantes,
* 931,87 euros à titre reconventionnel,
* 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 7 et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-1, 1730 et 1732 du code civil, elle a indiqué que Mme [L] [B] avait d’une part restitué l’appartement avec des dégradations et d’autre part reconnu être à l’origine de dégradations dans les parties communes, suite à une livraison de plantes dans son appartement. La société SDH a soutenu avoir avisé Mme [L] [B] qu’elle restait lui devoir la somme de 931,87 euros après avoir soustrait du dépôt de garantie les sommes dues au titre des réparations locatives et des parties communes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la restitution du dépôt de garantie
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives.

En l’espèce, il est établi que Mme [L] [B] a versé la somme de 1980 euros au titre du dépôt de garantie conformément au bail conclu le 31 août 2020 et que la société SDH n’a effectué aucune restitution à ce titre.
La société SDH fait valoir d’une part la nécessité de réparations locatives et d’autre part des dommages dans les parties communes de l’immeuble, soumis au régime de la copropriété. Elle verse aux débats un décompte locatif arrêté au 21 février 2023.

S’agissant des dégradations locatives

Il ressort du décompte que la société SDH a retenu la somme de 800,10 euros à ce titre. L’état des lieux d’entrée n’est pas communiqué de telle sorte que l’appartement sera réputé avoir été délivré en bon état. Il convient de se reporter à l’état des lieux de sortie pour chaque poste.
Le remplacement de joints : il est noté dans l’état des lieux de sortie qu’il existe de multiples moisissures sur les joints de douche. Toutefois, aucun élément n’est communiqué pour justifier du montant retenu.
Le remplacement des couette, oreillers et alèse : il est noté dans l’état des lieux de sortie que tous ces éléments sont tâchés. Au regard de la facture n°02/2023/785 en date du 2 février 2023 communiquée, la société SDH a pu à bon droit retenir la somme de 110 euros.
Le remplacement de deux fauteuils : il est noté dans l’état des lieux de sortie que deux fauteuils sont en mauvais état et hors service. Toutefois, aucun élément n’est communiqué pour justifier du montant retenu.
Le remplacement de l’aspirateur : il est noté dans l’état des lieux de sortie la présence d’un aspirateur en bon état. La somme de 94,99 euros n’est ainsi pas justifiée.
Le remplacement de matériel de cuisine : il est noté dans l’état des lieux de sortie que trois poêles sont en état d’usure normale mais également que leur état traduit un manque d’entretien. Ces indications sont en contradiction entre elles et aucun élément n’est en outre communiqué pour justifier du montant retenu.
Le ménage : il est noté dans l’état des lieux de sortie de multiples tâches et dépôts de calcaire sur les éviers, des coulures sur les murs, que le réfrigérateur, le four et des éléments de cuisine ne sont pas nettoyés, qu’il y a des moisissures dans le lave-linge, et de la poussière sur plusieurs éléments. Au regard de la facture n°02/2023/785 en date du 2 février 2023 communiquée, la société SDH a pu à bon droit retenir la somme de 175 euros.
Il ressort de ces éléments que la somme de 285 euros peut être retenue au titre des dégradations locatives.
S’agissant des dégradations des parties communes

Il ressort du texte susvisé que la restitution du dépôt de garantie est faite déduction faite des sommes dues au bailleur par le locataire mais également des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire.

Or, un copropriétaire doit répondre auprès de la copropriété des dommages de son locataire. Un bailleur peut donc être tenu en lieu et place de son locataire vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Il est établi et non contesté que des dommages sur le sol du hall d’entrée, parties communes, ont résulté d’une livraison par une entreprise mandatée par Mme [L] [B]. Si la société SDH évoque le montant de 3240 euros, elle communique un devis d’un montant de 2970 euros HT alors que la TVA est incluse dans ce montant, repris par la société d’assurance AXA. Le montant de 2970 euros doit donc être retenu. Il est également établi que l’assurance de la société intervenante a dédommagé Mme [L] [B] de la somme de 800 euros, qu’elle a reversée au syndicat des copropriétaires. Elle reste donc redevable de la somme de 2170 euros à ce titre, somme dont la bailleresse peut être tenue par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, au regard du décompte produit et des éléments ci-dessus, il apparaît que les sommes de 285 euros et 2170 euros ont valablement pu être déduites du montant du dépôt de garantie de 1980 euros et qu’ainsi il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie et de ce fait à indemnités de retard.

Compte tenu des montants revus à la baisse s’agissant des dégradations locatives et des dommages sur les parties communes, Mme [L] [B] reste devoir la somme de 146,77 euros à la société SDH et sera condamnée à lui verser ce montant.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [L] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la société SDH la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [L] [B] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et au titre des pénalités de retard,

CONDAMNE Mme [L] [B] à verser à la société SDH la somme de 146,77 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le bail conclu le 31 août 2020 portant sur un local d’habitation situé [Adresse 4], 4ème étage gauche,

CONDAMNE Mme [L] [B] à verser à la société SDH la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [L] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [B] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge