Responsabilité du maître d’œuvre pour défaut de coordination et perte de chance locative

Sur le fondement de l’article 1217 du code civil, l’inexécution ou l’exécution imparfaite d’un engagement contractuel peut ouvrir droit à réparation. L’article 1240 permet en outre au tiers au contrat d’invoquer un manquement contractuel lorsqu’il est à l’origine de son dommage. La charge de la preuve porte sur la faute, le préjudice et le lien de causalité.

Le maître d’œuvre chargé de l’organisation et du suivi du chantier engage sa responsabilité lorsqu’il ne coordonne pas les interventions, ne formalise pas le suivi et laisse perdurer des travaux inachevés au-delà du calendrier contractuellement intégré. L’absence de réunion ou de compte rendu de chantier et le défaut de relance du maître d’ouvrage ont caractérisé le manquement.

La SCI propriétaire, seule exposée au préjudice locatif, a obtenu réparation sur le terrain extracontractuel. Le préjudice a été qualifié de perte de chance, évaluée à 90 % en raison des aléas de relocation, les logements ayant été loués avant le sinistre. Le défaut de suivi d’un incident de chantier a également justifié l’indemnisation du remplacement du volet roulant, malgré l’absence d’imputabilité directe à une entreprise déterminée.

Les frais d’expertise rendus nécessaires par les investigations ont été mis à la charge du maître d’œuvre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Chargée du suivi de la rénovation de deux appartements, une société de maîtrise d’œuvre n’a pas suffisamment coordonné les travaux de finition, notamment la pose du sol et la repose de la cuisine. L’inachèvement du chantier a empêché la relocation des biens jusqu’en novembre 2023. La SCI a demandé réparation de ses pertes locatives et frais divers. Les demandes personnelles des associés ont été rejetées faute de dommage démontré.

La SCI propriétaire a confié à une société de maîtrise d’œuvre le suivi de la rénovation de deux appartements après un dégât des eaux. Le contrat prévoyait notamment l’organisation des travaux, l’établissement et le suivi du planning, le suivi technique et le suivi des règlements. Le calendrier prévoyait une fin de chantier en décembre 2021.

Une expertise judiciaire a constaté que seuls des travaux de finition et la repose d’une cuisine restaient inachevés. L’expert a relevé l’absence de communication et de suivi formalisé du maître d’œuvre, notamment pour coordonner la pose du sol et la repose de la cuisine. Les appartements n’ont pas pu être reloués jusqu’à la reprise des travaux en novembre 2023.

La SCI a demandé réparation de ses pertes locatives, du remplacement d’un volet roulant et des frais exposés pour l’expertise. Les associés personnes physiques sont intervenus volontairement, mais leurs demandes personnelles ont été rejetées faute de dommage démontré.

• Engagement contractuel d’organiser, coordonner et suivre les travaux
• Calendrier d’exécution intégré aux obligations du maître d’œuvre
• Absence de communication, de réunion et de compte rendu de chantier
• Travaux de finition demeurés inachevés après les échéances convenues
• Préjudice locatif directement lié à l’impossibilité de relouer
• Préjudice évalué comme une perte de chance sérieuse

• Contrat de maîtrise d’œuvre des 3 et 9 février 2021
• Planning prévisionnel approuvé fixant la fin du chantier
• Rapport d’expertise judiciaire et constatations sur l’inachèvement
• Absence de réunions et de comptes rendus de chantier
• Quittances de loyer établissant la location antérieure des logements
• Devis de remplacement du volet roulant visé par l’expert

La société de maîtrise d’œuvre doit indemniser la SCI propriétaire pour la perte de chance locative, le remplacement du volet roulant et certains frais d’expertise. Les associés personnes physiques ne reçoivent aucune indemnisation personnelle faute de dommage démontré.

• Support de 21 590,10 euros au titre de la perte locative
• Prise en charge de 752,19 euros pour le volet roulant
• Paiement de 7 784,75 euros au titre de l’article 700
• Condamnation aux dépens d’appel et frais d’expertise retenus
• Rejet des demandes personnelles des associés

À faire

• Formaliser chaque réunion et compte rendu de chantier
• Coordonner par écrit les interventions successives des entreprises
• Relancer le maître d’ouvrage sur les tâches lui étant réservées
• Documenter tout incident et son imputabilité éventuelle
• Conserver plannings, mises en demeure, factures et justificatifs locatifs

À éviter

• Laisser évoluer le chantier sans suivi formalisé
• Présumer qu’une tâche réservée sera réalisée sans relance
• Invoquer un retard de paiement sans justificatifs des entreprises
• Négliger les travaux de finition empêchant la relocation
• Réclamer un préjudice personnel sans preuve de dommage

La responsabilité extracontractuelle du tiers au contrat

Le tiers peut invoquer, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, un manquement contractuel qui lui a causé un dommage. Il doit prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité. La SCI, propriétaire et bailleresse, a démontré que les manquements du maître d’œuvre avaient empêché la relocation des appartements et lui avaient causé un préjudice locatif.

Les obligations contractuelles du maître d’œuvre

L’article 1217 du code civil permet de demander réparation des conséquences de l’inexécution. Le maître d’œuvre devait organiser et coordonner les travaux, suivre le planning et assurer le suivi technique. L’absence de réunion ou de compte rendu, ainsi que le défaut de coordination entre la pose du sol et la repose de la cuisine, ont caractérisé une inexécution fautive, malgré l’exécution de la majorité des travaux.

La perte de chance de percevoir des loyers

Le préjudice locatif a été qualifié de perte de chance en raison des aléas inhérents à la relocation. La chance a été évaluée à 90 %, les logements ayant été loués lors du dégât des eaux. La période indemnisable correspondait au temps nécessaire à l’achèvement des finitions, à la repose de la cuisine et à la remise en location.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1217 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Articles 328 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile