Résiliation d’un bail commercial pour loyers impayés et expulsion après commandement infructueux

Sur le fondement de l’article L.145-41 du Code de commerce, une clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai. Le juge a retenu que le commandement délivré le 19 décembre 2025 n’avait pas été suivi du règlement intégral de la dette au terme du délai légal et a constaté la résiliation du bail au 20 janvier 2026, entraînant l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre.

En référé, l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le bail, les décomptes et l’absence de paiement ont justifié la provision correspondant aux loyers et charges arrêtés avant la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement.

Après résiliation, l’indemnité d’occupation se substitue au loyer et peut être fixée conformément à la clause contractuelle, ici sur la base du dernier loyer majoré de 50 %. La demande de majoration forfaitaire de 10 % a été écartée du référé, son caractère de clause pénale relevant de l’appréciation du juge du fond au regard de l’article 1231-5 du Code civil. La capitalisation des intérêts a également été refusée, ceux-ci n’étant pas dus pour une année entière.

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Faute de règlement intégral des loyers et charges dans le délai suivant le commandement de payer, le juge des référés a constaté la résiliation du bail commercial au 20 janvier 2026. Il a ordonné l’expulsion de la société locataire, fixé une indemnité d’occupation et accordé à la bailleresse une provision de 16 434,75 euros au titre des impayés.

Un bail commercial renouvelé pour neuf ans liait une bailleresse à la société L’OPTIQUE DES ARCADES, pour un loyer mensuel de 900 euros hors taxes. Des loyers et charges étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 15 833,87 euros.

Le règlement intégral n’étant pas intervenu dans le délai d’un mois, la bailleresse a saisi le juge des référés afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion du locataire et solliciter le paiement provisionnel des arriérés ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Régulièrement citée, la société locataire n’a pas comparu. Le juge a constaté la résiliation au 20 janvier 2026, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation et accordé une provision de 16 434,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

• Existence d’un bail commercial prévoyant une clause résolutoire
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Mention du délai légal d’un mois dans le commandement
• Absence de règlement intégral au terme du délai
• Obligation locative non sérieusement contestable
• Établissement de la dette par le bail et les décomptes
• Résiliation préalable pour fixer l’indemnité d’occupation

• Acte notarié constatant le renouvellement du bail commercial
• Bail fixant le loyer et la clause résolutoire
• Commandement de payer délivré le 19 décembre 2025
• Décomptes de créance produits aux débats
• Constat de l’absence de règlement intégral de la dette

La bailleresse obtient la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement des arriérés établis. La société locataire devient occupante sans droit ni titre et reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

• Expulsion possible avec concours de la force publique
• Paiement provisionnel de 16 434,75 euros
• Intérêts légaux à compter du commandement de payer
• Indemnité d’occupation majorée de 50 % jusqu’à libération
• Prise en charge des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700
• Examen de la clause pénale réservé au juge du fond

À faire

• Vérifier le bail et la clause résolutoire
• Contrôler les mentions du commandement de payer
• Établir un décompte précis des loyers et charges
• Justifier l’absence de règlement intégral
• Calculer l’indemnité d’occupation après résiliation

À éviter

• Omettre le délai légal d’un mois
• Confondre loyers antérieurs et indemnité d’occupation
• Réclamer automatiquement la clause pénale en référé
• Capitaliser les intérêts avant une année entière
• Négliger les frais de commandement et de procédure

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L.145-41 du Code de commerce impose un commandement mentionnant le délai d’un mois. La clause produit effet lorsque ce commandement demeure infructueux. Le défaut de règlement intégral au terme du délai a permis de constater la résiliation du bail au 20 janvier 2026 et l’occupation sans droit ni titre.

La provision pour loyers et charges impayés

Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable dans son existence ou son montant. Le bail, les décomptes et l’absence de paiement établissaient suffisamment l’obligation du locataire jusqu’à la résiliation.

La clause pénale en référé

La majoration forfaitaire de 10 % prévue au bail constituait une clause pénale relevant de l’article 1231-5 du Code civil. Son appréciation, notamment pour déterminer si elle est excessive ou dérisoire, relève du juge du fond et ne pouvait donc être tranchée dans le cadre du référé.

Article 490 du Code de procédure civile, Articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.145-41 du Code de commerce, Article L.145-17 du Code de commerce, Article 1343-5 du Code civil, Articles 1103 et 1104 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil