Clause résolutoire du bail d’habitation : recevabilité de l’expulsion et délais de paiement sur 36 mois

L’action d’un bailleur personne morale visant la résiliation du bail pour dette locative est recevable si la situation d’impayé a été signalée à la CAF et si la saisine de la CCAPEX est intervenue au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. L’assignation doit également être dénoncée au représentant de l’État dans le délai prévu par l’article 24-III de cette loi.

Selon l’article 24-I de la même loi, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le défaut de règlement a donc permis de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion.

La dette locative a été retenue après déduction des frais de commissaire de justice, ceux-ci relevant des dépens lorsqu’ils sont justifiés. La solidarité entre colocataires résulte expressément du contrat, conformément à l’article 1310 du Code civil. Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, des délais de paiement peuvent être accordés lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et dispose de ressources suffisantes. Le délai de trente-six mois accordé n’a pas suspendu les effets de la clause résolutoire : tout impayé rend la dette immédiatement exigible.

Les locataires supportent les dépens et une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du même code.

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Après un arriéré locatif, les deux colocataires, absents à l’audience, ont fait l’objet d’une demande de résiliation et d’expulsion. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la dette à 2 371,80 euros et accordé trente-six mois pour son paiement, sous réserve du règlement du loyer courant et des échéances.

Une société bailleresse a donné à bail un logement à deux colocataires. Après l’apparition d’un arriéré de loyers et charges, elle leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés en résiliation du bail, expulsion et paiement de la dette.

Les locataires, régulièrement assignés à personne, n’ont pas comparu. Le bailleur a justifié de la saisine de la CAF et de la notification de l’assignation au représentant de l’État. La dette actualisée a été réduite des frais de commissaire de justice.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé la dette locative à 2 371,80 euros. Il a accordé aux colocataires un délai de paiement de trente-six mois, sous réserve du paiement du loyer courant et des échéances convenues. Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération des lieux.

• Signalement préalable de l’impayé à la CAF
• Respect du délai de saisine de la CCAPEX avant assignation
• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le délai requis
• Commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Ressources suffisantes pour apurer la dette locative
• Maintien du paiement des échéances courantes pendant le délai

• Contrat de bail contenant la clause résolutoire et la solidarité
• Commandement de payer délivré par commissaire de justice
• Notification de l’impayé à la CAF et accusé de réception
• Preuve de notification de l’assignation au représentant de l’État
• Décompte actualisé de la dette locative
• Diagnostic social et financier sur ressources et charges

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement solidaire de la dette, avec une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Les colocataires bénéficient d’un échéancier de trente-six mois, mais restent exposés à l’exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé.

• Maintien du paiement du loyer courant par les colocataires
• Versement des mensualités d’apurement pendant trente-six mois
• Exigibilité immédiate du solde en cas de défaut
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés
• Support des dépens et de l’indemnité de 300 euros
• Possibilité d’expulsion après commandement de quitter les lieux

À faire

• Signaler l’impayé à la CAF
• Saisir la CCAPEX dans les délais
• Notifier l’assignation au représentant de l’État
• Délivrer un commandement de payer précis
• Actualiser le décompte et justifier chaque poste

À éviter

• Assigner avant l’expiration des délais légaux
• Oublier la notification préfectorale
• Inclure des frais non justifiés dans la dette
• Négliger la clause de solidarité contractuelle
• Interrompre le paiement du loyer courant

La recevabilité de l’assignation pour dette locative

La demande d’un bailleur personne morale est recevable si l’impayé a été signalé à la CAF, la saisine de la CCAPEX étant alors réputée constituée, et si deux mois se sont écoulés avant l’assignation, conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. L’assignation doit aussi être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience selon l’article 24-III. Ces conditions étaient réunies.

L’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer infructueux. Le commandement étant resté impayé pendant plus de deux mois, les conditions étaient réunies et la résiliation ainsi que l’expulsion ont été constatées.

Les conditions des délais de paiement

L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 permet un délai lorsque le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ces critères étant remplis, un délai de trente-six mois a été accordé, sans suspension des effets de la clause résolutoire. Tout défaut rend la dette immédiatement exigible.

Article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1310 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 474 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile