Résiliation du bail social pour impayés : délais de paiement de 36 mois et suspension de la clause résolutoire

L’action du bailleur social est recevable lorsque l’impayé a été signalé à la CAF, réputée saisir la CCAPEX, au moins deux mois avant l’assignation, et lorsque celle-ci a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24-I de cette loi, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement visant la clause et resté impayé, la résiliation du bail a été constatée.

La dette locative, fondée sur l’article 7-a de la loi du 6 juillet 1989, a été fixée au montant actualisé non contesté. Toutefois, l’article 24-V permet au juge d’accorder jusqu’à trois années de délais lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant. Ces conditions étant réunies, un échéancier de 36 mois a été accordé, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le respect des échéances et du loyer courant rend la clause réputée n’avoir jamais joué ; un seul défaut entraîne sa reprise, l’exigibilité immédiate de la dette et l’expulsion.

Le locataire succombe aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. La demande au titre de l’article 700 du même code est rejetée, tandis que l’exécution provisoire demeure de droit en application de l’article 514.

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À la suite d’impayés, le bailleur a assigné le locataire, qui avait repris le paiement du loyer courant. La dette a été fixée à 2 866,64 euros. Le juge a constaté la résiliation du bail et accordé trente-six mois pour régler l’arriéré. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus sous réserve du paiement des mensualités et du loyer courant.

Un bailleur social a donné à bail un logement à un locataire en 2008. Après accumulation d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en avril 2025. Le bailleur a ensuite assigné le locataire en résiliation du bail, expulsion et paiement de la dette.

Le locataire, comparant, a fait état de revenus composés notamment d’une rémunération, d’une allocation et d’une rente liée à un accident du travail. Le bailleur a indiqué qu’il avait repris le paiement du loyer courant à l’audience.

Le juge a constaté la résiliation du bail, fixé la dette à 2 866,64 euros et accordé au locataire un délai de paiement de 36 mois. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant cet échéancier, sous réserve du paiement des mensualités et du loyer courant.

• Impayé signalé à la CAF au moins deux mois avant l’assignation
• Assignation notifiée au représentant de l’État six semaines avant l’audience
• Clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail
• Commandement de payer demeuré infructueux après le délai légal
• Locataire capable de régler sa dette locative
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Respect des mensualités et du loyer courant pendant l’échéancier

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer délivré le 24 avril 2025
• Accusé de réception du signalement à la CAF
• Accusé de réception de la notification au représentant de l’État
• Décompte actualisé établissant la dette locative
• Déclaration du bailleur confirmant la reprise du loyer courant

Le bailleur social obtient la constatation de la résiliation et la fixation de la dette, mais l’expulsion est suspendue pendant 36 mois. Le locataire peut rester dans les lieux s’il règle chaque mensualité et le loyer courant ; tout défaut réactive la clause résolutoire et l’exigibilité de la dette.

• Maintien provisoire du locataire dans le logement
• Paiement de 35 mensualités de 50 euros puis solde final
• Paiement simultané du loyer courant
• Reprise de l’expulsion en cas d’impayé unique
• Indemnité d’occupation de 385,21 euros après libération tardive
• Prise en charge des dépens par le locataire

À faire

• Signaler l’impayé à la CAF
• Saisir ou documenter la saisine de la CCAPEX
• Notifier l’assignation au représentant de l’État
• Produire le commandement de payer et ses actes
• Actualiser le décompte jusqu’à l’audience

À éviter

• Assigner avant l’expiration des délais légaux
• Omettre la notification préfectorale
• Négliger la reprise du loyer courant
• Confondre délai de paiement et remise de dette
• Engager l’expulsion malgré un échéancier respecté

Les conditions de recevabilité de l’assignation fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

La demande est recevable si l’impayé a été signalé à la CAF, cette démarche valant saisine de la CCAPEX, au moins deux mois avant l’assignation, et si celle-ci a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Le bailleur justifiait de ces deux formalités.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines. Le bail contenait une telle clause et le commandement était resté impayé plus de deux mois ; ses conditions d’acquisition étaient donc réunies.

Les critères de suspension de la clause résolutoire par délais de paiement

L’article 24-V permet un délai maximal de trois ans si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ces conditions étant remplies, un délai de 36 mois a été accordé. Le respect de l’échéancier et du loyer courant rend la clause réputée ne jamais avoir joué.

Article 24-I, II, III et V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 467 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Loi du 27 juillet 2023