Résiliation du bail pour impayés : recevabilité de l’assignation et suspension de la clause résolutoire sous délais de paiement

La demande du bailleur personne morale est recevable lorsque la situation d’impayé a été signalée à la CAF, réputant constituée la saisine de la CCAPEX, au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. L’assignation doit également avoir été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-III de cette loi.

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 permet l’acquisition de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail comportant une clause prévoyant un délai contractuel de deux mois, la résiliation a été constatée à l’issue de ce délai.

La dette locative a été arrêtée après déduction des frais de commissaire de justice et des sommes ne pouvant être retenues dans le décompte actualisé. La locataire a été condamnée à payer 668,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, sur le fondement de l’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24-V de la loi de 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, des délais de paiement ont été accordés sur trente-quatre mois, la locataire ayant repris le paiement intégral du loyer courant et disposant de revenus compatibles avec un remboursement mensuel. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant ces délais ; tout défaut de paiement réactive la résiliation et rend la dette immédiatement exigible.

La locataire supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. La demande fondée sur l’article 700 du même code est rejetée. L’exécution provisoire demeure de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Après un arriéré de loyers et charges, la bailleresse s’est désistée de sa demande relative au défaut d’assurance. La locataire avait repris le paiement du loyer courant et sollicité des délais. Le juge a fixé la dette à 668,45 euros, accordé trente-quatre mois pour la régler et suspendu les effets de la clause résolutoire, avec expulsion en cas de nouvelle défaillance.

Une société bailleresse, venant aux droits du bailleur initial, a donné à bail un logement à une locataire en 2012. Après l’apparition d’un arriéré de loyers et de charges, elle lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux.

La bailleresse a ensuite assigné la locataire afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir son expulsion et recouvrer les sommes impayées. Elle s’est désistée de la demande fondée sur le défaut d’assurance.

La locataire a demandé la déduction des frais et règlements déjà effectués, ainsi que des délais de paiement. Elle avait repris le paiement intégral du loyer courant et proposé de régler la dette par mensualités. Le juge a fixé la dette à 668,45 euros, accordé trente-quatre mois de délais, suspendu les effets de la clause résolutoire et prévu l’expulsion en cas de nouvelle défaillance.

• Signalement préalable de l’impayé à la CAF
• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le délai requis
• Commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai applicable
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Capacité financière du locataire à régler la dette par échéances
• Respect des mensualités et du loyer courant pendant les délais

• Accusé de réception par la CAF du signalement d’impayé
• Preuve de notification de l’assignation au représentant de l’État
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Décomptes locatifs établissant la reprise du loyer courant
• Diagnostic social et financier sur les revenus et la situation familiale

La locataire conserve son logement si elle règle le loyer courant et les mensualités fixées. À défaut, la clause résolutoire reprend effet, la dette devient immédiatement exigible et l’expulsion peut être engagée après le commandement de quitter les lieux.

• Paiement de 33 mensualités de 20 euros
• Règlement du solde à la 34e mensualité
• Maintien du paiement intégral du loyer courant
• Prise en charge des dépens par la locataire
• Versement d’une indemnité d’occupation en cas de défaillance

À faire

• Vérifier le signalement préalable de l’impayé à la CAF
• Contrôler la notification au représentant de l’État
• Déduire les paiements et frais non imputables à la dette
• Documenter la reprise du paiement du loyer courant
• Suivre chaque échéance du plan de remboursement

À éviter

• Assigner avant l’expiration des délais de saisine requis
• Inclure les frais de commissaire de justice dans la dette locative
• Retenir des échéances postérieures à l’actualisation du décompte
• Omettre la notification administrative de l’assignation
• Manquer une mensualité ou le paiement du loyer courant

La recevabilité des demandes de résiliation fondées sur une dette locative

La demande d’un bailleur personne morale est recevable si la situation d’impayé a été signalée à la CAF au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. L’assignation doit aussi être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, selon l’article 24-III. Ces conditions étaient réunies.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l’effet de la clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines. Le bail prévoyant un délai de deux mois, le juge a retenu l’acquisition de la clause à l’issue de ce délai et constaté la résiliation.

La suspension de la clause résolutoire par les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, des délais peuvent être accordés lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut régler sa dette. Le respect des échéances suspend les effets de la clause ; tout défaut la réactive de plein droit.

Article 24-I, II, III et V de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1343-5 du Code civil, Article 467 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile