Résiliation du bail pour impayés : recevabilité de l’assignation et suspension de la clause résolutoire par délais de paiement

L’action d’un bailleur personne morale tendant à la résiliation du bail pour dette locative est recevable si la CCAPEX a été saisie au moins deux mois avant l’assignation et si celle-ci a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-II et III de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

L’article 24-I de cette loi permet la mise en œuvre de la clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai applicable. La dette locative est solidairement due lorsque le bail contient une clause de solidarité, conformément à l’article 1310 du Code civil. L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose le paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, des délais de paiement peuvent être accordés lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La juridiction a retenu la reprise des paiements et l’accord du bailleur pour accorder trente-deux mensualités, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire. Le défaut d’une échéance ou du loyer courant entraîne la reprise de la clause, l’exigibilité immédiate du solde et l’expulsion.

Les locataires sont condamnés aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, tandis que la demande fondée sur l’article 700 du même code est rejetée.

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Après la constitution d’un impayé, les deux cotitulaires n’ont pas comparu. Le bailleur a actualisé sa créance à 2 535,33 euros et indiqué que les loyers courants étaient repris, avec une proposition de paiement supplémentaire de 80 euros par mois. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, accordé trente-deux mois de délais et suspendu ses effets. La dette reste solidairement due.

Une société bailleresse a donné à bail un logement à un locataire en 2010. À la suite d’un PACS et d’une demande conjointe, une locataire est devenue cotitulaire du bail en 2014.

Après la constitution d’un impayé, le bailleur a délivré aux deux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés en résiliation du bail, expulsion et paiement de la dette. Les locataires, régulièrement assignés, n’ont pas comparu.

Le bailleur a actualisé sa créance à 2 535,33 euros et a indiqué que les loyers courants avaient été repris. Il a proposé un paiement mensuel supplémentaire de 80 euros. La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais a accordé un délai de paiement de trente-deux mois et suspendu les effets de cette clause. La dette reste solidairement due par les deux locataires.

• CCAPEX saisie au moins deux mois avant l’assignation.
• Assignation notifiée au représentant de l’État six semaines avant l’audience.
• Commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux.
• Dette locative établie par le contrat et le décompte actualisé.
• Reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.
• Capacité des locataires à apurer la dette selon un échéancier.
• Respect intégral des échéances et du loyer courant.

• Notification de l’impayé à la CCAPEX du 22 avril 2025.
• Accusé de réception de la CCAPEX du 23 avril 2025.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État.
• Commandement de payer du 11 août 2025 visant la clause résolutoire.
• Contrat de bail comportant les clauses résolutoire et de solidarité.
• Décomptes établissant la reprise des paiements et le solde actualisé.

Le bailleur obtient la condamnation solidaire à la dette et la possibilité d’expulser en cas de défaut, mais les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant l’échéancier. Les locataires peuvent rester dans les lieux s’ils paient le loyer courant et respectent chaque mensualité ; tout manquement réactive la résiliation.

• Maintien temporaire des locataires dans le logement.
• Paiement de 31 mensualités de 80 euros puis solde final.
• Suspension des effets de la clause résolutoire.
• Exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut.
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.

À faire

• Vérifier la saisine préalable de la CCAPEX.
• Contrôler la notification au représentant de l’État.
• Conserver le commandement de payer et son décompte.
• Suivre chaque paiement du loyer courant.
• Actualiser la dette à chaque échéance.

À éviter

• Négliger le délai de six semaines avant l’audience.
• Omettre la clause de solidarité du bail.
• Confondre paiement partiel et respect de l’échéancier.
• Réclamer des pénalités pendant les délais accordés.
• Engager l’expulsion avant la défaillance constatée.

La recevabilité de l’assignation en résiliation pour impayés

La demande d’un bailleur personne morale est recevable lorsque la CCAPEX a été saisie au moins deux mois avant l’assignation et que celle-ci a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. La juridiction constate que ces formalités, prévues par l’article 24-II et III de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, ont été respectées.

La clause résolutoire après commandement infructueux

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 permet la résiliation de plein droit lorsque le commandement de payer demeure infructueux pendant le délai applicable. Le commandement visant la clause résolutoire étant resté impayé plus de deux mois, ses conditions d’acquisition étaient réunies.

Les délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi de 1989 autorise des délais lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. La reprise partielle des paiements et l’accord du bailleur justifient trente-deux mensualités. Le respect intégral des échéances fait réputée la clause ne pas avoir joué ; un défaut la réactive immédiatement.

Article 24-I, II, III et V de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1310 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles 472 et 474 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile