Délais de paiement et suspension de la clause résolutoire malgré l’acquisition pour impayés locatifs sociaux

L’action du bailleur est recevable lorsque l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et que la CCAPEX a été saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire acquise après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois produit ses effets au terme prévu par l’article 24 I de cette loi. La dette locative a été fixée sur la base du décompte produit, après exclusion des frais de poursuite relevant des dépens. Les intérêts sont régis par les articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 permet toutefois d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La suspension est subordonnée au respect de l’échelonnement et du paiement courant. En l’espèce, les versements réguliers du loyer résiduel et la suspension de l’allocation logement ont justifié un échéancier de trente-six mensualités. Tout défaut entraîne la reprise de la clause, l’exigibilité du solde et, le cas échéant, l’expulsion.

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L’arriéré résultait de la suspension de l’allocation logement, tandis que le locataire continuait de régler le loyer résiduel. Faute de proposition précise d’apurement, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la dette et accordé un échéancier de 36 mensualités. Les effets de la clause ont été suspendus, l’expulsion étant conditionnée au défaut de paiement.

SHLMR a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer et des charges mensuels. Des impayés ont conduit le bailleur à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à assigner le locataire afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le paiement de l’arriéré.

À l’audience, le bailleur a actualisé sa créance. Le locataire a reconnu la dette et sollicité des délais, en expliquant que l’arriéré résultait de la suspension de l’allocation logement depuis octobre 2025. Il avait continué à régler régulièrement le loyer résiduel, mais n’a fourni aucune proposition précise concernant l’apurement de la dette.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la dette, puis accordé un échéancier de trente-six mensualités en suspendant les effets de cette clause. L’expulsion ne pourra intervenir qu’en cas de défaut de paiement.

• Assignation notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience
• Saisine de la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Expiration infructueuse du délai légal de deux mois
• Capacité du locataire à régler la dette locative
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Respect de l’échéancier et des loyers courants

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 16 janvier 2026
• Décompte locatif produit par le bailleur
• Historique du versement régulier du loyer résiduel
• Éléments relatifs à la suspension de l’allocation logement

Le bailleur obtient la fixation de sa créance et la prise en charge des dépens, mais l’expulsion est différée pendant l’échéancier. Le locataire conserve le logement sous réserve du paiement des loyers courants et des mensualités convenues ; tout incident peut entraîner la reprise de la procédure.

• Paiement de 35 mensualités de 72 euros
• Règlement d’une 36e mensualité de régularisation
• Paiement du loyer et des charges courants avant le dix de chaque mois
• Régularisation de la situation auprès de la CAF
• Reprise de l’expulsion en cas d’impayé persistant
• Support des dépens par le locataire

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Contrôler les délais de notification préfectorale
• Saisir la CCAPEX dans le délai requis
• Établir un décompte actualisé et documenté
• Suivre chaque paiement du loyer courant

À éviter

• Négliger la notification de l’assignation à la préfecture
• Omettre la saisine préalable de la CCAPEX
• Inclure les frais de poursuite dans la créance locative
• Interrompre le paiement du loyer courant
• Ignorer un défaut au titre de l’échéancier

Les conditions de recevabilité de l’action locative

La notification de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation satisfont aux exigences de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’action du bailleur est donc recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le bail contenait une telle clause et le commandement étant demeuré impayé, ses conditions d’acquisition étaient réunies.

La suspension de la clause résolutoire par délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi n° 89-462 permettent des délais lorsque le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Les paiements réguliers du loyer résiduel et la suspension de l’allocation logement ont justifié l’échelonnement. Tout défaut réactive la clause et rend le solde immédiatement exigible.

Article 24 I, II, III, V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1231-6 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile