TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 28 Septembre 2026

N° RG 25/05496 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LWEN

JUGEMENT DU :
28 Septembre 2026

[M] [I], [Y] [Z]

C/
S.A.R.L. SAGEC ATLANTIQUE

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Septembre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 29 Juin 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [I], [Y] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Me Annaïg COMBE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SAGEC ATLANTIQUE
[Adresse 5]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2011, M. [M] [Z] a donné à bail à la SAS [Adresse 6], ci-après, la société SAGEC ATLANTIQUE, un garage situé [Adresse 7] à [Localité 4] moyennant un loyer de 255 euros par trimestre hors taxes.
Par acte séparé du même jour, les parties ont conclu un bail portant sur un local commercial.
Par jugement du 23 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Rennes a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail conclu entre les parties en date du 1er février 2017, ordonné l’expulsion de la société SAGEC du local sis [Adresse 7] à Rennes (35000), condamné la même à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2023 jusqu’à libération effective des lieux.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, M. [M] [Z] a fait assigner la société SAGEC ATLANTIQUE par devant le tribunal judiciaire de RENNES. Ainsi, au visa des articles 1728 et suivants du Code civil, il sollicite la condamnation de la société SAGEC ATLANTIQUE au paiement des sommes suivantes :
– 4.165 euros au titre des loyers impayés ;
– 4.204,92 euros au titre des dégradations locatives ;
– 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025.
A cette date, M. [M] [Z] a comparu représenté par son conseil.
Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation.
Au soutien de ses prétentions, M. [M] [Z] fait valoir qu’à partir de l’année 2019, la société SAGEC ATLANTIQUE a cessé de régler les loyers et a refusé de prendre en charge les réparations de la porte du garage. Elle explique cette attitude par un contentieux parallèle en lien avec le bail commercial qui les liait s’agissant de bureaux. Elle expose que la locataire a donné son préavis pour le garage, le bail prenant fin le 31 janvier 2024, a restitué un badge mais a refusé de se présenter à l’état des lieux de sortie et de régler les sommes restant dues au titre du bail, loyers et réparations locatives.
Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à étude, la société SAGEC ATLANTIQUE n’a pas comparu ni personne pour elle.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.
Par jugement avant-dire droit du 16 mars 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à présenter leurs observations sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée s’agissant de la demande au titre des loyers impayés.
Le dossier a été rappelé à l’audience du 29 juin 2026.
A cette date, M. [M] [Z] a comparu représenté par son conseil.
Il a indiqué ne pas avoir d’observations sur la fin de non-recevoir relevée et s’en rapporter à son acte introductif d’instance.
Bien que régulièrement avisée de la date de réouverture des débats par lettre recommandée avec accusé de réception remise le 26 mars 2026, la société SAGEC ATLANTIQUE n’a pas comparu ni personne pour elle.
A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2026, date de la mise à disposition au greffe de la décision.

MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1/ Sur la demande au titre des loyers impayés,
Par application de l’article 125 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
Aux termes de l’article 1355 du Code civil, « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».
En l’espèce, il résulte des motifs du jugement rendu entre les parties, le 23 janvier 2023, que le tribunal judiciaire de Rennes a considéré que le bailleur et la locataire avaient conclu un nouveau bail le 1er février 2017, ce bail portant sur le local commercial et le garage. Le tribunal a considéré que ce nouveau bail était pleinement et seulement applicable. Par suite, rappelant que « le bail du 1er février 2017 s’est substitué au bail originel portant sur le seul garage en date du 31 janvier 2011 », le tribunal a débouté M. [Z] de sa demande de résiliation du bail relatif au garage, devenue sans objet, puisqu’il constatait l’acquisition de la clause résolutoire au 17 octobre 2020.
Ainsi, la résiliation du bail portant sur le garage était acquise dès cette date, peu important que la locataire ait adressé par la suite son préavis.
Or, dans son jugement du 23 janvier 2023, le tribunal a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective des lieux. Il a tenu compte de l’occupation tant du local commercial que du garage pour fixer celle-ci.
Dès lors, il convient de considérer que la demande du bailleur tendant au paiement des sommes restant dues au titre des loyers du garage a déjà été tranchée par ledit jugement et que le demandeur dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire sur l’objet de cette demande.
Dès lors, la demande de condamnation au titre des loyers impayés sera déclarée irrecevable du fait de l’autorité de la chose jugée.
2/ Sur la demande au titre des réparations locatives
Par application de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Aux termes de l’article 1735 du code civil, « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ».
Aux termes de l’article 1231-1 du même code, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».
Enfin, par application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.
Il est admis, par application combinée de ces textes, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, et qu’il appartient au juge d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue et, au bailleur, de démontrer l’existence de son préjudice (ainsi Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Juin 2024 – n° 22-10.298 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Juin 2024 – n° 22-21.272 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Juin 2024 – n° 22-24.502).
En l’espèce, force est de constater qu’aucun état des lieux d’entrée et/ou de sortie n’est versé aux débats.
Il résulte des courriers échangés entre les parties que, le 25 octobre 2023, la locataire informait le bailleur de sa volonté de résilier le bail du garage du fait qu’elle n’en avait plus l’usage depuis octobre 2022, date du squat de celui-ci par une autre locataire, fait pour lequel elle avait déposé plainte. Par courrier du 31 janvier 2024, elle indiquait lui renvoyer la télécommande et précisait, qu’en raison de la persistance du squat, l’état des lieux de sortie ne pouvait avoir lieu.
Si le bailleur communique un courrier de son conseil en date du 18 octobre 2024 mentionnant que la porte du garage était cassée et un devis de réparation, force est de constater qu’il n’apporte aucun élément de nature à démontrer l’étendue des dégradations et leur imputabilité à sa locataire. Il convient de rappeler qu’à supposer les dégradations établies, la locataire ne serait être tenue du fait d’un tiers qu’elle n’a pas introduit dans les locaux, ce qu’elle opposait dans un courrier en réponse.
Le bailleur ne justifie pas davantage de la réalité du préjudice qu’il aurait subi tel, notamment, de l’impossibilité de louer les locaux ou de la nécessité de les louer à moindre prix du fait de cette dégradation.
Dès lors, M. [M] [Z] sera débouté de sa demande au titre des réparations locatives.
3/ Sur les demandes accessoires,
En application de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [M] [Z] sera condamné aux dépens.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, la demande de M. [M] [Z] à ce titre ne pourra qu’être rejetée de ce seul fait.
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,
DECLARE irrecevable, pour autorité de la chose jugée, la demande de condamnation au titre des loyers impayés ;
DEBOUTE M. [M] [Z] de sa demande au titre des réparations locatives ;
REJETTE la demande de M. [M] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [M] [Z] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,