Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01334 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E62Y

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[N] [Y]

JUGEMENT DU 25 Septembre 2026
Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [N] [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ
Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 08 Juillet 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2026
par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente
assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 20 mai 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia a donné à bail à Mme [N] [Y] un logement usage d’habitation situé [Adresse 4] porte 03A à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable outre une provision sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Plurial Novilia a fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 30 avril 2026 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2026.

La société Plurial Novilia, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 6 308,51 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en ce que Mme [Y] est en impayé de loyers depuis le mois de mai 2025. Un accord de règlement a été conclu mais n’a pas été respecté. Le dernier paiement date du mois de mars 2026.

Mme [Y], comparant en personne indique qu’elle souhaite rester dans les lieux. Elle a été reconnue en qualité de travailleuse handicapée depuis juillet 2025. Son loyer s’élève à 700 euros et ses indemnités journalières à 800 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

La partie défenderesse ayant comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en premier ressort en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

La société Plurial Novilia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le notifccapex soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 4 mai 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus après le 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2025 pour la somme en principal de 2 454,41 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er janvier 2026.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à cette date.

En conséquence, Mme [Y] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [Y] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 1er janvier 2026. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice au la société Plurial Novilia lequel est privé de la jouissance de son bien.

Il convient par conséquent de condamner Mme [Y] à payer à la société Plurial Novilia une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de 6 308,51 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 23 juin 2026 échéance de mai 2026 incluse, démontrant que la locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Toutefois, il convient toutefois de retirer la somme de 482,41 euros correspondant au dépôt de garantie lequel n’est plus dû puisque le contrat de bail a été résilié.

La dette locative s’élève donc à la somme de 5 826,10 euros.

Mme [Y] reconnaît le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 5 826,10 euros, la somme de 2.892,23 euros portant intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2026 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la mesure où ses revenus ne lui permettent pas d’assurer le paiement du loyer courant et d’apurer sa dette locative.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société Plurial Novilia n’apporte aucun moyen de fait permettant de caractériser une résistance abusive de la part de la locataire ni même de son préjudice alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

Par conséquent, sa demande tendant à condamner Mme [Y] à l’indemnisation de son préjudice sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] supportera la charge des dépens.

Elle sera condamnée à payer à la société Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2025 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia et Mme [N] [Y] concernant le bien immobilier à usage situés4 [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 1er janvier 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 5 826,1 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, la somme de 2 892,23 euros portant intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2026 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision ;

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

La Greffière La Présidente