TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [L] [R]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/04245 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCHW6

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 septembre 2026

DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE [U], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/04245 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCHW6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er septembre 2008, la S.A. ELOGIE [U] a donné à bail à M. [L] [R], pour une durée de huit ans, un local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, la S.A. ELOGIE [U] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 852,71 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [R] le 15 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026 remis au greffe le 21 avril suivant, la S.A. ELOGIE [U] a fait assigner M. [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de M. [L] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
– dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner M. [L] [R] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer augmenté de la provision sur charges à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération des lieux,
– condamner M. [L] [R] au paiement d’une provision de 4 185,23 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de janvier 2026 incluse,
– condamner M. [L] [R] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 mars 2026 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 8 juin 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A. ELOGIE [U], représentée par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la provision sollicitée au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 5 576,87, selon décompte arrêté au 8 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse. Elle formule son accord à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À l’appui de ses prétentions, la S.A. ELOGIE [U] fait valoir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que M. [L] [R] n’a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. La S.A. ELOGIE [U] ajoute à l’audience qu’elle considère qu’il y a eu reprise du versement intégral du loyer courant et ne formule aucune observation sur la situation matérielle de M. [L] [R] telle qu’exposée par ce dernier.

À l’audience, M. [L] [R], comparant en personne, demande de :
– l’autoriser à s’acquitter de la dette par mensualités de 350 euros,
– suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’appui de ses prétentions, M. [L] [R] fait valoir qu’il perçoit une pension de retraite d’un montant compris entre 2 000 et 2 500 euros, qu’il n’a personne à charge et pas de dette.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 15 octobre 2025 et l’assignation a été signifiée à M. [L] [R] le 3 mars 2026, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 4 mars 2026 de la présente assignation pour l’audience du 8 juin 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’acquisition de la clause résolutoire n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 1er septembre 2008 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 14 octobre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 852,71 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et M. [L] [R] n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 15 décembre 2025.

Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que M. [L] [R] a repris le paiement intégral du loyer courant et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d’occupation sera due à compter du 16 décembre 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. ELOGIE [U] ou à son mandataire.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. ELOGIE [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juin 2026, M. [L] [R] est débiteur à son égard de la somme de 5 576,87 euros. M. [L] [R] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, et est donc redevable de cette somme au bailleur.

M. [L] [R] sera en conséquence condamné à payer la somme de 5 576,87 euros à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers et de provisions pour charges, selon décompte arrêté au 3 juin 2026 (échéance du mois de mai 2026 incluse).

Toutefois, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, comme il a été dit précédemment, le paiement intégral du loyer a été repris et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc de différer l’exigibilité de la somme dont est redevable M. [L] [R] et de l’autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de la S.A. ELOGIE [U] aux fins de constat de la résiliation du bail du 1er septembre 2008 ;

CONSTATONS que le contrat conclu le 1er septembre 2008 entre la S.A. ELOGIE [U] et M. [L] [R] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] est résilié depuis le 16 décembre 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [R] ;

CONDAMNONS M. [L] [R] à payer à la S.A. ELOGIE [U], à titre de provision, la somme de 5 576,87 euros (cinq mille cinq cent soixante-seize euros et quatre-vingt sept centimes) à valoir sur les loyers et charges impayés au 3 juin 2026 (échéance du mois de mai 2026 incluse) ;

AUTORISONS M. [L] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant seize mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 350 euros (trois cent cinquante euros), à l’exception de la dernière échéance qui correspondra au solde de la dette en principal ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
– le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 décembre 2025,
– le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
– le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– M. [L] [R] sera condamné à verser à la S.A. ELOGIE [U] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS M. [L] [R] à verser à la S.A. ELOGIE [U] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS M. [L] [R] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 septembre 2026

La Greffière Le Juge