RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00288 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HH42
NAC : 50B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 24 Septembre 2026

DEMANDERESSE

SCCV NA 06 immatriculée au RCS sous le numéro 909 856 809, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Laura-eva LOMARI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.S.U. HOLDING GLASENAPP immatriculée au RCS sous le numéro 912 150 182, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, avocat postulant, et par Me Léo-Paul HOCHEDEZ, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN
Greffier : Juliana VELAIDOM 
Audience Publique du : 27 Août 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 24 Septembre 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Emilie LEBON, cadre greffière 

Copie exécutoire à Maître délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

Me Laura-eva LOMARI
Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS

EXPOSÉ DU LITIGE

La société HOLDING GLASENAPP a fait l’acquisition, le 29 février 2024 et par acte de VEFA consenti par la SCCV NA 06, d’un appartement et d’un emplacement de stationnement pour un prix de 470 000 €, dont le paiement était échelonné avec une dernière échéance de 5 %, soit la somme de 23 500 €, à la livraison / remise des clés.
Il a été procédé, le 14 février 2025, à la remise des clés, mais la société HOLDING GLASENAPP n’a pas réglé à cette occasion le solde du prix de vente, ni même après la mise en demeure qui lui a été délivrée le 27 mars 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, la SCCV NA [Cadastre 1] a fait assigner la société HOLDING GLASENAPP devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis, statuant en matière de référé, afin de voir :
– CONDAMNER à titre provisionnel la société HOLDING GLASENAPP à lui verser la somme de 23 500 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de la mise en demeure,
– CONDAMNER la société HOLDING GLASENAPP à lui verser la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 21 janvier 2026, la société HOLDING GLASENAPP demande à la juridiction de dire n’y avoir lieu à référé en raison de la contestation sérieuse opposée à la demande en paiement de la somme de 23 500 €.
À titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la SCCV NA [Cadastre 1] à procéder ou faire procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à réception ainsi qu’à la reprise des désordres et non-conformités décrits au constat du 16 juin 2025, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard et, subsidiairement, la désignation d’un expert.
Elle demande, en tout état de cause, la condamnation de la SCCV NA [Cadastre 1] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 11 février 2026, la SCCV NA 06 maintient sans les modifier ses demandes.
Selon ce qu’autorise l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens, fins et prétentions.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré.
Par ordonnance en date du 19 mars 2026, le juge des référés a enjoint aux parties de prendre contact avec le Centre de Médiation du Barreau de Saint-Denis de la Réunion (CMB) pour un rendez-vous d’information sur la médiation, et a renvoyé l’affaire à l’audience de référé du 23 juillet 2026.
L’affaire a été rappelée en audience, la dernière en date du 27 août 2026, lors de laquelle les parties, représentées par leurs conseils, s’en sont rapportées à leurs écritures. L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 24 septembre 2026.

SUR CE

Il résulte de l’article 835 du Code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En matière de contrat de vente d’immeuble à construire pour l’usage d’habitation ou pour l’usage professionnel et d’habitation, l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le solde du prix de vente est payable lors de la mise à disposition du local à l’acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
En matière d’inexécution contractuelle, l’article 1217 du code civil dispose que :
« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »
L’article 1219 précise en outre qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
De plus, en matière de paiement extinctif d’une obligation, l’article 1345-1 alinéa 3 du code civil prévoit que la consignation libère le débiteur à compter de sa notification au créancier.

En l’espèce, quant à l’achèvement des ouvrages et la prise de possession, l’acte authentique en date du 29 février 2024 stipule :
« Deuxième hypothèse : l’acquéreur accepte la livraison en formulant des réserves : les clés lui sont remises et il prend possession des lieux :
Dans les cas visés dans ces deux hypothèses, la livraison des locaux sera constatée par un procès-verbal contradictoire.
Dans le cadre de la deuxième hypothèse, l’ACQUEREUR aura la faculté d’insérer au procès-verbal contradictoirement dressé, les réserves qu’il croira devoir formuler.
Ces réserves seront acceptées ou contredites par le vendeur.
Ce procès-verbal relatera les constatations, réserves, contredits, remise des clés et paiement du solde du prix.
La date du procès-verbal de livraison de l’immeuble à l’ACQUEREUR constituera le point de départ de la garantie des vices apparents telle qu’elle est prévue à l’article 1642-1 du Code civil.
Le solde du prix est payable lors de la mise à disposition du local à l’acquéreur.
Si l’ACQUEREUR observe des défauts de conformité non substantiels, il bénéficie d’un mécanisme destiné à inciter le vendeur à les corriger : l’ACQUEREUR peut consigner le solde du prix (CCH art R 261-14)
Si l’ACQUEREUR n’invoque aucun défaut de conformité à l’appui de la consignation du solde du prix, le vendeur est alors en droit de retenir les clés du local vendu.
Les défauts de conformité non substantiels, ou les malfaçons ne rendant pas l’ouvrage impropre à sa destination, ne font obstacle ni à la constatation de l’achèvement ni à la livraison de l’immeuble (Cass.3ème civ. 29 février 2000).
Ainsi, l’ACQUEREUR pourra aux termes du constat de livraison, demander la consignation du prix en cas de défaut de conformité non substantiel, et bénéficier de la remise des clés. »

La lecture du procès-verbal contradictoire de remise des clés ainsi que du procès-verbal de réserves établis le 14 février 2025 permettent d’établir que les acquéreurs ont émis des réserves de conformité non substantielles lors de la livraison de leur bien. Néanmoins, force est de constater que ceux-ci n’ont alors formulé aucune demande de consignation ; au contraire, le procès-verbal de remise des clés comporte la mention « bon pour accord et paiement du solde de prix ».
Il résulte néanmoins d’un échange de courriels avec le notaire instrumentaire le 1er avril 2025 que la SAS HOLDING GLASENAPP a ensuite formé une demande de consignation du solde du prix de vente. La SAS HOLDING GLASENAPP a concomitamment adressé une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur pour le mettre en demeure de lever les réserves. Néanmoins, ce courrier ne fait nulle mention de la consignation demandée au notaire, pas davantage que le courrier officiel de son conseil adressé le 1er septembre 2025.
Or, si la SAS HOLDING GLASENAPP soutient qu’aucune condition autre que l’observation d’un défaut de conformité par l’acquéreur ne conditionnerait l’exercice de sa faculté de consigner le solde du prix de vente, il convient de rappeler que cette faculté prévue à l’article [Etablissement 1] 261-14 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas un droit automatique de rétention du prix. La consignation effective ne libère la débitrice qu’à compter de sa notification au créancier, ce dont la SAS HOLDING GLASENAPP ne justifie pas.
De plus, si l’acquéreur soutient pouvoir suspendre son paiement en raison des désordres, il convient de rappeler qu’en matière de VEFA, le droit de suspendre le paiement est remplacé par celui de consigner le solde du prix de vente.
Il en résulte que l’obligation de la SAS HOLDING GLASENAPP de payer le solde du prix à la SCCV NA [Cadastre 1] ne souffre d’aucune contestation sérieuse.
Il sera donc fait droit à la demande principale de la SCCV NA 06.

Par ailleurs, concernant la levée des réserves, il convient de relever que la SCCV NA [Cadastre 1] reconnaît expressément son obligation dans le cadre de la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du Code civil dans ses conclusions.
Dès lors, et eu égard au courrier officiel de son conseil distribué à la SCCV NA 06 le 1er septembre 2025, mettant cette dernière en demeure de lever les réserves qui y sont décrites (un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 16 juin 2025 y étant notamment inclus), il sera fait droit à la demande reconventionnelle de la SAS HOLDING GLASENAPP visant à voir condamner la SCCV NA 06 à procéder ou à faire procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à réception ainsi qu’à la reprise des désordres et non-conformités décrits au constat du 16 juin 2025.

L’ancienneté du litige et les procédures amiables préalablement engagées par la SAS HOLDING GLASENAPP justifient en outre le prononcé d’une astreinte, qui sera toutefois limitée à de plus justes proportions.

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SAS HOLDING GLASENAPP, qui succombe en premier lieu, mais de laisser la charge des frais irrépétibles aux parties qui ont pourvu.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la SAS HOLDING GLASENAPP à verser à la SCCV NA 06 la somme de 23 500 € (vingt-trois mille cinq cents euros) avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de la mise en demeure, au titre du paiement du solde du prix de vente ;
CONDAMNONS la SCCV NA 06 à procéder ou à faire procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à réception ainsi qu’à la reprise des désordres et non-conformités affectant le bien acquis par la SAS HOLDING GLASENAPP, tels que décrits au procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, au titre de la garantie de parfaite achèvement, ce, sous astreinte d’un montant de 150 € (cent cinquante euros) par jour de retard pendant 90 jours, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
REJETONS toute demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS la SAS HOLDING GLASENAPP aux dépens ;
REJETONS les demandes des parties au titre des frais irrépétibles et DISONS que chacune conserve la charge des frais auxquels elle a pourvu ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.