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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 25/00602 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HASS
NAC : 70A

JUGEMENT CIVIL
DU 22 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.N.C. LY 01
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :
Expédition délivrée le :
à Me Alain ANTOINE
Me Rohan RAJABALY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Juge,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Madame Juliana VELAIDOM, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 804 du C.P.C..
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 23 Juin 2026.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 22 Septembre 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 22 Septembre 2026, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier

*****

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en date du 16 décembre 2020, la SNC LY 01 a acquis deux parcelles de terre cadastrées AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 2], d’une superficie respective de 18.360 m2 et 3.220 m2, situées respectivement [Adresse 3], [Localité 3] (Réunion).

L’acte authentique précise au paragraphe, Occupation sans titre, que sur les biens existent des constructions à usage d’habitation édifiées de leurs deniers personnels par des occupants sans droit ni titre, ce dont l’acquéreur fait son affaire personnelle.

Autorisée à ce faire par ordonnance de la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 7 juin 2024, la SNC LY 01 a fait dresser, par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, un constat de ces occupations, dont celle par M. [Q] [J], [Adresse 1]. Celui-ci a indiqué avoir fait édifier une maison d’habitation sur la parcelle AX [Cadastre 1], y avoir élevé ses trois filles, y être installé depuis longtemps, avoir payé un loyer tous les ans de 1968 à 1992 à Mme [H] et avoir cessé de le faire au décès de celle-ci ignorant le nom de ses héritiers; il a également indiqué avoir payé la taxe foncière et être propriétaire de la parcelle voisine AX [Cadastre 3].

Suivant exploit de justice en date du 25 novembre 2024, la SNC LY 01 a fait citer [Q] [J] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins principales de voir prononcer l’expulsion de M. [J]. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/685 et M. [J] a constitué avocat en défense. À l’audience du 18 février 2025, il a demandé au juge de proximité de surseoir à statuer afin d’agir au pétitoire devant le tribunal judiciaire.

Suivant exploit du 21 février 2025, M. [J] a ainsi assigné la SNC LY 01 devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de voir :
– DÉCLARER qu’il est propriétaire de la parcelle de terrain cadastrée SECTION AX N° [Cadastre 1] sise [Adresse 1] à [Localité 4] par usucapion trentenaire ;
– ORDONNER la publication du jugement déclaratif à venir au service de la publicité foncière de [Localité 5] ;
– DÉBOUTER la SNC LY 01 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– La CONDAMNER à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
– RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Il soutient avoir hérité de la portion de parcelle AX n° [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 6] de son père, feu [U] [J]. Ce faisant, il expose que son père aurait reçu donation de cette parcelle par les époux [X], suivant acte notarié du 18 février 1960.

Il se prévaut de l’accomplissement d’actes matériels et d’une intention de se comporter en propriétaire de la parcelle, notamment résultant de l’habitation et de clôtures. Il se prévaut également du paiement des taxes foncières afférentes au bien.

Sur cette assignation, l’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00602 et la SNC LY 01 a constitué avocat en défense.

Sur ce, la juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Paul a, par jugement du 20 mai 2025 dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/685 :
-déclaré son incompétence pour statuer sur le moyen de défense élevé par Monsieur [J];
-constaté que Monsieur [J] a déjà saisi le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de dire qu’il est propriétaire par usucapion de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 1] située au [Adresse 5] sur la commune de Saint-Paul (Réunion), acquise par la SNC Ly 01 selon acte authentique du 16 décembre 2020 ;
-sursis à statuer dans l’attente de la décision que rendra le tribunal judiciaire de Saint-Denis sur la question de savoir qui est propriétaire de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 1] située au [Adresse 5] sur la commune de Saint-Paul ;
-dit que l’affaire est radiée du rôle des affaires en cours et qu’elle y sera réinscrite à l’initiative de la partie la plus diligente une fois l’événement survenu dont elle devra dûment justifier à l’appui de la demande de réinscription ;
-réservé dans cette attente toutes les demandes et les dépens.

La SNC LY 01 a formé défense au fond devant le Tribunal judiciaire suivant conclusions notifiées le 4 juillet 2025, sollicitant principalement de :
-débouter Monsieur [J] de sa demande de prescription acquisitive ;
-lui ordonner, sous astreinte, de démolir les constructions édifiées sur la parcelle AX [Cadastre 1] au [Localité 3] ;
-ordonner, sous astreinte, son expulsion ;
-le condamner à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.

Saisie suivant conclusions notifiées dans les intérêts de M. [J] le 4 septembre 2025, la juge de la mise en état a principalement, par ordonnance d’incident en date du 1er décembre 2025, dessaisi le tribunal judiciaire au profit de la juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Paul concernant les demandes reconventionnelles formées par la SNC LY 01 eu égard à la litispendance résultant de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/685 devant cette juridiction.

En l’état de ses dernières conclusions au fond notifiées électroniquement le 4 décembre 2025, la SNC LY01 demande au tribunal de :
– DÉCLARER Monsieur [Q] [J] mal fondé en sa demande de prescription acquisitive, et l’en débouter;
– ORDONNER la démolition des constructions édifiées par Monsieur [Q] [J] à compter de la signification du jugement à intervenir sur la parcelle AX [Cadastre 1], au [Adresse 6];
– CONDAMNER Monsieur [Q] [J] à une astreinte provisoire de 500 euros à compter du jugement à intervenir jusqu’à démolition des constructions édifiées;
– CONDAMNER Monsieur [Q] [J] à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle se prévaut d’un contrat de location de trois ans renouvelables en date du 29 janvier 1978, conclu entre Mme [W] [R] née [L] [M] et M. [Q] [J], qui aurait pris effet le 1er janvier 1979 pour se terminer le 31 décembre 1981, de sorte qu’à cette date, M. [J] aurait dû quitter les lieux.

Elle se prévaut en outre de quittances du 31 décembre 1973, 31 décembre 1975, 1er janvier 1993 et expose que son acte authentique d’acquisition en date du 16 décembre 2020 mentionnerait les consorts héritiers [W] [R] parmi les vendeurs.

Elle tire également argument de ce que M. [J] [Q] a déclaré au commissaire de justice instrumentaire du procès-verbal de constat du 24 juin 2024 qu’il a versé un loyer chaque année de 1968 à 1992 à Madame [W] [R], et avoir cessé de le faire après son décès, ne sachant à quel héritier s’adresser. Il déclare par ailleurs être propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée section AX [Cadastre 3], de sorte qu’il aurait ainsi reconnu occuper la parcelle AX n° [Cadastre 1] en tant que locataire, conformément au bail du 29 janvier 1978.

Elle expose finalement que l’acte de cession en date du 18 février 1960, entre M. [I] [X] et Mme [S] [G] [J] au profit de M. [U] [J], porte sur une parcelle de terrain d’une superficie de 900 m2, superficie qui ne correspond ni à la parcelle AX [Cadastre 1] (18.360 m2), ni à la parcelle AX [Cadastre 2] (3.220 m2). Sur ce point, elle reproche également à l’acte d’inventaire, établi par notaire le 9 janvier 1969 à la suite du décès de M. [U] [J] le 21 décembre 1968, de fait apparaître de nombreux héritiers sans qu’aucun élément ne permette d’établir une transmission du bien litigieux à M. [Q] [J], aucune attestation notariée n’étant produite aux débats.
Selon ce qu’autorise l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens, fins et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 février 2026, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 28 avril 2026, puis renvoyée à l’audience du 23 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026 par mise à disposition du jugement au greffe, les parties en ayant été informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des articles 711 et 712 du Code de procédure civile que la propriété des biens s’acquiert et se transmet notamment par succession, par donation entre vifs ainsi que par prescription.

En application des articles 2258 et suivants du Code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement, est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire et, pour compléter la prescription, il peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’il lui ait succédé. Néanmoins, ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit, de sorte que le locataire ou tous autres qui détiennent précairement le bien du propriétaire ne peuvent le prescrire, pas plus que ses héritiers. Ils peuvent néanmoins prescrire, si le titre de leur possession se trouve interverti, soit par une cause venant d’un tiers, soit par la contradiction qu’ils ont opposée au droit du propriétaire.

Toutefois, l’on ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession.

Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, toutefois celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En l’espèce, M. [J] soutient tout à la fois qu’il a acquis le fonds de terre litigieux par succession de M. [U] [J] et qu’il a acquis ce bien par usucapion trentenaire.

Au soutien de sa prétention M. [J] produit un acte de notoriété après le décès de son frère, M. [T] [U] [J], né à [Localité 3] le 4 janvier 1943, décédé le 21 décembre 1968, ainsi qu’un acte de donation du 18 février 1960 par M. [I] [X] et Mme [S] [G] [J], son épouse, au profit de M. [U] [J], né à [Localité 3] le 19 février 1910, en avance de parts successorales, s’agissant d’une parcelle de terre d’une superficie de 900m2 à [Localité 3].

Il résulte néanmoins de ces éléments que la donation de la parcelle ainsi désignée a été faite à M. [U] [J] père, et non à M. [U] [T] [J], fils de [U] [F] et frère du demandeur.

Il n’est toutefois produit aucun acte de notoriété concernant M. [U] [J] père, ni d’attestation immobilière concernant le bien en litige.

Par ailleurs, la parcelle objet de la donation du 18 février 1960 est d’une contenance qui n’équivaut pas à celle de la parcelle AX [Cadastre 1], sur laquelle porte l’occupation de M. [J]. Elle semble au contraire correspondre à la contenance de la parcelle voisine, AX [Cadastre 3], dont M. [J] a indiqué être également propriétaire.

M. [J] produit divers témoignages attestant de son occupation de la maison située [Adresse 1] depuis plus de trente ans, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SNC LY01. Néanmoins, ces attestations ne permettent nullement d’établir le titre d’occupation de M. [J] (propriétaire ou locataire).

De plus, si ce dernier produit la première page d’avis de taxes foncières pour les années 2015 et 2017, force est de constater qu’en l’absence de production de l’entier avis, la juridiction de céans n’est pas mise à même de vérifier la désignation de la propriété foncière servant d’assiette à cet impôt, qui pourrait être la parcelle voisine AX [Cadastre 3].

En contradiction, la SNC LY01 produit un bail écrit en date du 29 décembre 1978, entre Mme [P] [A] veuve [W] [R] et M. [Q] [J]. Ce bail n’est toutefois signé que du bailleur et non du preneur. Elle produit en outre des quittances annuelles de loyers pour les années 1973, 1975 et 1993.

Ces éléments, s’ils sont insuffisants à eux seuls pour établir que M. [Q] [J] occupe la portion de parcelle AX [Cadastre 1] située au [Adresse 7] en qualité de locataire, ceux-ci sont corroborés par les propres déclarations de M. [J] faites au commissaire de justice le 24 juin 2024.

Or, pour un détenteur précaire (tel le locataire), la prescription ne peut débuter qu’à partir d’un acte manifeste d’interversion de titre, à savoir un acte clair et non équivoque par lequel ce détenteur a cessé de reconnaître le droit du propriétaire pour s’approprier le bien.

Partant, M. [J], qui échoue à établir qu’il possède utilement la portion de terre revendiquée à titre de propriétaire, sera débouté de sa demande.

Les demandes reconventionnelles de la SNC LY01, dont le tribunal est dessaisi en vertu de l’ordonnance du juge de la mise en état du 1er décembre 2025, seront rejetées.

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner M. [J] aux dépens, mais de rejeter la demande faite par la SNC LY01 au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [Q] [J] de ses demandes ;

REJETTE les demandes reconventionnelles formées par la SNC LY01 dont le tribunal a été dessaisi par ordonnance du juge de la mise en état du 1er décembre 2025 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE M. [Q] [J] aux dépens de l’instance ;

REJETTE l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des parties ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Madame LAGIÈRE, vice-présidente,
et Madame MOLLY, greffière

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.