Provision pour arriérés de charges de copropriété : preuve de la créance et rejet des dommages-intérêts distincts

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire de participer aux charges selon les critères prévus par la loi et le règlement de copropriété.

Le syndicat établissait la propriété du lot par un relevé de propriété de la DGFiP et le montant de l’arriéré par un décompte arrêté au 24 avril 2026. En application de l’article 1353 du code civil, il appartenait ensuite au copropriétaire de justifier le paiement ou l’extinction de son obligation. Son absence de comparution n’a pas permis de produire une contestation utile. Une provision de 8 069,96 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2026, a donc été accordée.

La demande indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice distinct de celui déjà compensé par les intérêts de retard et les frais irrépétibles. Le copropriétaire a été condamné aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et à 1 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Le syndicat des copropriétaires réclamait à un copropriétaire une provision au titre d’un arriéré de charges arrêté au 24 avril 2026. Le juge a retenu une dette exigible de 8 069,96 euros, augmentée des intérêts légaux. Il a rejeté la demande de dommages-intérêts faute de préjudice distinct et condamné le copropriétaire aux dépens ainsi qu’au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Un copropriétaire possède un appartement dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, l’a assigné en référé afin d’obtenir le paiement provisionnel d’un arriéré de charges, des dommages-intérêts, une indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Le copropriétaire, régulièrement assigné, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le syndicat produisait un relevé de propriété établi par la DGFiP ainsi qu’un décompte arrêté au 24 avril 2026, incluant l’appel de fonds du deuxième trimestre 2026.

Le juge a retenu une dette de 8 069,96 euros, exigible au 1er avril 2026, et a accordé une provision augmentée des intérêts légaux. Il a rejeté les dommages-intérêts faute de préjudice distinct, condamné le copropriétaire aux dépens et fixé à 1 000 euros l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

• Demande principale supérieure à 5 000 euros, dispensant de tentative amiable préalable.
• Propriété du lot établie par un relevé de propriété.
• Créance déterminée par un décompte arrêté au 24 avril 2026.
• Obligation de paiement fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
• Absence de preuve du paiement ou de l’extinction de la dette.
• Préjudice distinct des intérêts et frais irrépétibles non démontré.

• Relevé de propriété délivré par la DGFiP le 28 avril 2026.
• Décompte des charges arrêté au 24 avril 2026.
• Appel de fonds du deuxième trimestre 2026 inclus dans le décompte.
• Absence de justificatif de paiement ou d’extinction de la dette.

Le syndicat des copropriétaires obtient une provision assortie des intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le copropriétaire supporte la dette, les dépens et l’absence de réparation supplémentaire pour le syndicat.

• Paiement provisionnel de 8 069,96 euros par le copropriétaire.
• Intérêts légaux dus à compter du 1er avril 2026.
• Condamnation du copropriétaire aux entiers dépens.
• Versement de 1 000 euros au titre de l’article 700.
• Rejet de la demande de dommages-intérêts du syndicat.

À faire

• Établir la qualité de copropriétaire par un relevé actualisé.
• Produire un décompte détaillé et arrêté des charges.
• Identifier précisément la date d’exigibilité des appels.
• Vérifier si la demande dépasse 5 000 euros.
• Demander les intérêts légaux à compter de l’exigibilité.

À éviter

• Omettre la preuve de propriété du lot concerné.
• Présenter un décompte non daté ou insuffisamment détaillé.
• Réclamer des dommages-intérêts sans préjudice distinct démontré.
• Négliger la justification des paiements éventuellement effectués.
• Confondre intérêts de retard et réparation d’un préjudice autonome.

La recevabilité de l’action au regard de l’article 750-1 du Code de procédure civile

La tentative préalable de résolution amiable n’était pas exigée, car la demande principale excédait 5 000 euros. L’absence de procès-verbal de constat d’échec ne faisait donc pas obstacle à la recevabilité de la procédure.

La provision pour charges de copropriété impayées

Au regard des articles 835 du Code de procédure civile, 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1353 du Code civil, le syndicat devait établir la créance. Le relevé de propriété et le décompte des charges apportaient une preuve suffisante. Il appartenait ensuite au copropriétaire de justifier le paiement ou l’extinction de sa dette, ce qu’il n’a pas fait.

Le préjudice distinct ouvrant droit à réparation

Fondée sur l’article 1240 du Code civil, la demande de dommages-intérêts a été rejetée, le syndicat ne démontrant pas un préjudice distinct de celui déjà compensé par les intérêts de retard et les frais irrépétibles.

Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 750-1 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile