Il résulte de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, que seules sont soumises à la formalité d’enregistrement auprès de l’administration fiscale dans le délai d’un mois, sous peine des sanctions qu’il prévoit, les transactions intervenues à l’occasion du recours en annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager alors pendant devant la juridiction administrative

CIV. 3

DB

COUR DE CASSATION
______________________

Arrêt du 22 octobre 2026

Rejet

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 608 FS-B

Pourvoi n° C 25-14.178

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2026

La société Terrains 64, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], [Localité 2], a formé le pourvoi n° C 25-14.178 contre l’arrêt rendu le 11 février 2025 par la cour d’appel de Pau (1re chambre), dans le litige l’opposant à M. [Q] [K], domicilié [Adresse 4], [Localité 3], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société Terrains 64, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [K], et l’avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l’audience publique du 15 septembre 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Abgrall, M. Pety, Mmes Foucher-Gros, Guillaudier, Robert-Nicoud, conseillers, M. Zedda, Mmes Vernimmen, Rat, Bironneau, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Pau, 11 février 2025), par une délibération du 21 décembre 2011, le conseil municipal de la commune d'[Localité 1] a adopté le plan local d’urbanisme (PLU) confirmant le caractère constructible d’une parcelle, cédée courant 2012 à la société Terrains 64 (la société), sur laquelle était envisagée la construction d’un lotissement.

2. Sur le recours de M. [K], un arrêt du 5 avril 2016 d’une cour administrative d’appel a confirmé l’annulation de cette délibération.

3. Le 1er février 2018, la société et M. [K] ont conclu une transaction aux termes de laquelle le second a renoncé à intenter toute action gracieuse, contentieuse ou judiciaire à l’encontre de tout projet de permis d’aménager, la première s’engageant, en contrepartie, à lui céder une parcelle de terrain jouxtant sa propriété.

4. Le 12 décembre 2018, le PLU a classé en zone constructible la parcelle destinée au lotissement. Le 8 avril 2019, la société a obtenu un premier permis d’aménager.

5. Le 1er juin 2019, un avenant à l’acte du 1er février 2018 a été signé entre les parties intégrant dans le périmètre du projet de lotissement le lot 17 correspondant à la parcelle cédée à M. [K].

6. La société a assigné M. [K] en nullité de l’acte du 1er février 2018 et de son avenant, sur le fondement de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, en invoquant leur absence d’enregistrement auprès de l’administration fiscale.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

7. La société fait grief à l’arrêt de rejeter l’ensemble de ses demandes, alors :

« 1°/ que, selon l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme dans sa version issue de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts, et qu’à défaut, elle est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition ; que ce texte s’applique notamment à la renonciation d’un plaideur ayant déjà introduit un litige définitivement tranché relatif à un permis de construire, de démolir ou d’aménager, à exercer de nouveaux recours ayant le même objet ; qu’en l’espèce, M. [K] avait demandé au juge administratif l’annulation d’un permis d’aménager portant sur la création d’un lotissement de 17 lots sur la parcelle concernée, qu’il avait également demandé au juge administratif l’annulation de la délibération du conseil municipal de la commune d'[Localité 1] du 21 décembre 2011 approuvant le plan local d’urbanisme de ladite commune en ce qu’elle classait ladite parcelle en zone immédiatement constructible ; que M. [K], par une transaction conclue avec la société Terrains 64 du 1er février 2018, complétée par un avenant du 1er février 2019, s’était engagé, en contrepartie de l’attribution d’un terrain situé sur la parcelle d’assiette du projet d’aménagement, à ne former aucune nouvelle action gracieuse ou contentieuse à l’encontre de toute autorisation d’urbanisme portant sur la parcelle litigieuse, et, en tant que de besoin, à se désister de toute instance relevant de cette interdiction ; qu’en retenant, pour écarter l’application de l’article L. 680-8 du code de l’urbanisme et la nullité de la transaction litigieuse et de son avenant, faute d’enregistrement, qu’il n’existait plus de procédure administrative en cours de la part de M. [K] à la date de leur signature, et que ces actes n’étaient dès lors pas soumis à l’obligation d’enregistrement, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, violant ainsi le texte susvisé ;

2°/ que l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme dans sa version issue de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, permet de conclure une transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature ; que ce texte s’applique notamment à la renonciation d’un plaideur ayant déjà introduit un litige définitivement tranché relatif à un permis de construire, de démolir ou d’aménager, à exercer de nouveaux recours ayant le même objet ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que M. [K] avait formé un recours en annulation contre un permis d’aménager sur la parcelle voisine litigieuse ainsi qu’un recours à l’encontre d’une délibération du conseil municipal de la commune d'[Localité 1] ayant pour effet de rendre constructible la parcelle litigieuse ; qu’elle a également constaté qu’il avait conclu une transaction par laquelle il s’engageait, en contrepartie de l’attribution d’un terrain situé sur la parcelle d’assiette du projet d’aménagement, à ne plus exercer aucune action contentieuse ou gracieuse dirigée contre toute autorisation d’urbanisme concernant ladite parcelle, et, en tant que de besoin, à se désister de toute instance en cours ; qu’il en résultait que cette transaction, visant à prévenir la réitération d’une contestation juridictionnelle du projet de lotissement dans un contexte de pression contentieuse persistante, s’analysait dès lors comme une renonciation équivalente à un désistement de recours au sens de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme ; qu’en décidant le contraire au motif que l’engagement ne portait pas sur une instance en cours à la date de la transaction, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

3°/ que ni la version de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme issue de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, ni celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, ne visent expressément le cas d’une personne ayant déjà introduit un recours en annulation contre un permis d’aménager, définitivement jugé, et qui conclut ultérieurement une transaction par laquelle elle s’engage à ne pas former un nouveau recours dirigé contre le même projet de lotissement ; qu’en l’espèce, pour juger que la transaction du 1er février 2018 et son avenant du 1er février 2019 n’entraient pas dans le champ d’application de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, la cour d’appel a retenu que cette disposition, dans sa version alors applicable, à la différence de sa version issue de la loi du 23 novembre 2018, ne concernait pas les engagements de non-recours pris en dehors de toute procédure administrative en cours, tandis que ni l’une, ni l’autre des versions de l’article ne visait expressément le cas d’une 9 personne ayant déjà exercé un recours contentieux et manifestant l’intention d’en introduire un nouveau aux mêmes fins ; qu’en jugeant néanmoins que la transaction litigieuse et son avenant échappaient au champ d’application de l’article L. 600-8 dans sa version applicable au litige, au motif que la version postérieure du texte aurait étendu son champ d’application au cas de l’espèce, la cour d’appel a adopté une lecture restrictive de ce texte, méconnaissant l’esprit de l’ordonnance du 18 juillet 2013, qui tend à dissuader les requérants d’exercer des pressions illégitimes confinant au chantage, y compris dans les hypothèses où la transaction vise à empêcher la réitération d’un contentieux, même lorsqu’aucune instance n’est en cours à la date de sa conclusion, violant ainsi l’article susvisé. »

Réponse de la Cour

8. Selon l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable en la cause, toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts. La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition.

9. Il résulte de ce texte que seules sont soumises à la formalité d’enregistrement auprès de l’administration fiscale dans le délai d’un mois, sous peine des sanctions qu’il prévoit, les transactions intervenues à l’occasion d’un recours en annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager alors pendant devant la juridiction administrative.

10. Ayant relevé qu’à la date de la transaction du 1er février 2018, il n’existait plus de procédure administrative en cours de la part de M. [K] et retenu que l’avenant du 1er juin 2019 ne constituait pas un acte autonome, mais devait suivre le régime juridique de cette transaction à laquelle il se référait expressément, la cour d’appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à d’autres recherches, que ses constatations rendaient inopérantes, que, ces actes n’étant pas soumis à l’obligation d’enregistrement prévue par l’article L. 600-8 précité, les demandes de la société en nullité de ceux-ci et paiement d’une indemnité au titre de ses préjudices fiscal et matériel ne pouvaient être accueillies.

11. Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Terrains 64 aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Terrains 64 et la condamne à payer à M. [K] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.