TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 26/00237 – N° Portalis DB26-W-B7K-IW3K

Minute n° :

JUGEMENT
DU
15 Octobre 2026

[F] [J] [H] [X] épouse [U], [G] [N] [C] [U]

C/

[M] [K]

Expédition délivrée le 15 Octobre 2026
Me Annick DARRAS
Maître Marcel DOYEN

Exécutoire délivrée le 15 Octobre 2026
Me Annick DARRAS

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 07 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [J] [H] [X] épouse [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Annick DARRAS, avocat au barreau D’AMIENS

Monsieur [G] [N] [C] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Annick DARRAS, avocat au barreau D’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocats au barreau d’AMIENS substituée par Me Marc DECRAMER, avocat au barreau D’AMIENS

EXPOSE DE LA SITUATION

Suivant acte sous signature privée du 18 avril 2017, Monsieur [O] [V] et Madame [M] [K] veuve [V] ont donné à bail à Monsieur [G] [U] et Madame [F] [X] épouse [U] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] (80).

Monsieur [O] [V] est décédé en cours de bail.

Par acte de commissaire de justice, Madame [M] [V] a fait délivrer à ses locataires le 22 juillet 2025 un congé sans offre de renouvellement pour motif légitime et sérieux à effet du 17 avril 2026.

Le commissaire de justice a convoqué Monsieur et Madame [U] à un état des lieux fixé au 20 avril 2026 par courrier du 26 février 2026.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2026, Monsieur et Madame [U] ont attrait Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de voir :
– déclarer inopposable le congé délivré par Madame [M] [V],
– à titre subsidiaire, les laisser rester dans les lieux jusqu’au 31 décembre 2026,
– condamner Madame [M] [V] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 septembre 2026.

Monsieur et Madame [U], assistés de leur conseil demandent au juge de:
– déclarer inopposable le congé délivré par Madame [M] [V],
– à titre subsidiaire, les autoriser à rester dans les lieux jusqu’au 31 décembre 2026,
– juger que l’arriéré de loyer sollicité est partiellement prescrit à hauteur de la somme de 12.000 euros,
– débouter Madame [M] [V] de sa demande,
– écarter des débats le contrat de location produit par Madame [M] [V] et retenir l’original dudit bail qu’ils produisent,
– juger que les augmentations de loyers intervenues sont dépourvues de fondement juridiques,
– débouter Madame [M] [V] de sa demande d’augmentation du loyer,
– condamner Madame [M] [V] à leur rembourser la somme de 5.400 euros au titre des loyers indûment versés,
– condamner Madame [M] [V] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 outre les dépens.

Au soutien de leur demande principale, Monsieur et Madame [U] font valoir que la situation d’impayé visée comme motif du congé qui leur a été délivré par Madame [M] [V] n’est pas suffisamment significative, s’agissant d’un manquement ponctuel, pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Ils font également valoir que les arriérés de loyer sollicités par la bailleresse pour un montant global de 14.400 euros couvrent une période d’avril 2018 à avril 2023 prescrite.

Monsieur et Madame [U] exposent que le bail produit par Madame [M] [V] pour justifier d’un loyer de 600 euros et non 400 euros est un faux qu’il y a lieu d’écarter des débats et ajoutent que le bail ne fait pas référence à une éventuelle révision annuelle ou à l’indice de révision des loyers et que les conditions de la réévaluation du loyer lors de son renouvellement ne sont pas réunies, le logement étant notamment classé F.

Les demandeurs font également valoir que la bailleresse a manqué à ses obligations en ne réalisant pas les travaux de mise en conformité du logement et en tardant à remettre les quittances de loyer.

Enfin, ils indiquent qu’un ami est prêt à mettre un logement à leur disposition après la réalisation de travaux à la fin de l’année 2026.

Madame [M] [V], représentée par son conseil, demande au juge de:
– débouter Monsieur et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes,
– valider le congé délivré le 22 juillet 2025,
– subsidiairement, résilier aux tort et grief de Monsieur et Madame [U] le bail du 18 avril 2017,
– condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à libérer l’immeuble sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,
– ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [U],
– condamner solidairement Monsieur et Madame [U] au paiement d’une somme de 14.400 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
– condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges,
– condamner solidairement Monsieur et Madame [U] au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Considérant le congé délivré pour un motif valable, Madame [M] [V] fait valoir que les locataires sont irréguliers dans le versement des loyers depuis plusieurs années qui ne s’est élevé à la somme de 400 euros que le temps de la réalisation de travaux.

Elle expose que divers travaux ont été réalisés pour plus de 20.000 euros et qu’outre les impayés de loyers, les locataires ont multiplié les difficultés (percement non autorisé de murs, occupation de parties non louées de la propriété, travaux et plantations non autorisés, soustraction de matériels et de matériaux ayant justifié le dépôt d’une plainte), comportements justifiants en tout état de cause une résiliation du bail au tort des demandeurs.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de rejet du bail produit par Madame [M] [V]

Il est constant que les parties produisent des contrats de bail différents. Celui produit par la bailleresse mentionne un loyer de 600 euros et est signé par un des locataires et un des bailleurs. Il ne contient aucun ajout ou rature.
Celui produit par les locataires mentionnent une somme initiale de 600 euros sur laquelle le 6 a été modifié, dans une couleur différente en un 4. Le document porte deux signatures au nom de [U] et la description du logement a été modifiée.

Les demandeurs ne justifient pas des circonstances dans lesquelles sont intervenues ces modifications ou ajouts qui ne sont pas paraphés pour confirmer l’intervention de l’ensemble des parties. Si un document peut être suspecté de faux, il s’agit plutôt de ce bail qui comporte des ajouts et modifications, contrairement au document produit par la bailleresse qui contient bien la signature d’un locataire et la signature d’un bailleur. La double signature au nom de [U] apparaît pouvoir être attribuée à la même personne.

Dans ces circonstances, c’est bien le bail produit par la défenderesse, dépourvu de tout ajout, qui sera retenu pour statuer sur les demandes des parties.

Sur la validité du congé

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé a été délivré pour le motif suivant “la dernière lettre de relance qui vous a été adressée le 7 juillet 2025 et restée vaine et vous avez accumulé un retard de paiement d’un montant de 672 euors sur la période 2024 et 2025 (100 euros depuis août 2024 et 572 euros sur les premiers mois de 2025).

A l’audience, Madame [M] [V] évoque des impayés plus anciens et récurrents, pour une somme de 14.400 euros, sans commune mesure avec les motifs figurants dans le congé et pourtant connus à la date de la délivrance du congé. Ces éléments évoqués a posteriori alors qu’ils ne constituent pas des éléments nouveaux ne peuvent justifier de la légitimité du congé.

Or, un impayé de 672 euros, montant relativement faible au regard de l’ancienneté du bail, n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier de la légitimité du congé.

Le motif invoqué n’étant ni légitime, ni sérieux, le congé doit être déclaré inopposable aux locataires.

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pose le principe que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’artice 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Elle peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, il s’ensuit qu’un défaut de paiement pendant plusieurs mois, caractérise un manquement contractuel suffisamment graves pouvant justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires.

Madame [M] [V] énonce que les locataires sont redevables de la somme de 14.400 euros composés comme suit:
– 82 euros pour la période d’avril 2017 à avril 2018
– 12.000 euros pour la période d’avril 2018 à avril 2023 (200 euros par mois)
– 2.400 euros pour la période d’avril 2023 à avril 2025.

Elle ajoute que les locataires posent de nombreuses difficultés dont il n’est pas justifié. La plainte du fils de la bailleresse, intervenant en cours de procédure, en réponse à des plaintes et mains courantes également déposées par les locataires, ne démontre pas la réalité des faits de vols dénoncés.

S’agissant de l’impayé, aucun décompte n’est produit et ne permet de déterminer ce à quoi correspond la somme de 82 euros qui aurait été impayée au cours de la première année.

Il sera également observé que c’est avec une forme de mauvaise foi que la bailleresse invoque un impayé mensuel de 200 euros depuis avril 2018 alors qu’en novembre 2024 son précédent conseil écrivait aux locataires “En accord avec ma cliente et à l’époque son époux qui est par la suite décédé, il avait été convenu qu’en contrepartie de divers travaux que vous réaliseriez dans cet immeuble, ces derniers acceptaient de réduire le loyer à 400 euros.
A compter de juillet 2023, les bailleurs vous ont contacté pour vous informer que, dans la mesure où les travaux étaient terminés depuis plusieurs mois, ils entendaient voir respecter le bail en ce qu’il fixait un loyer mensuel de 600 euros.
Il a finalement été convenu que vous règleriez la somme de 500 euros jusqu’en juin 2024 et par la suite de revenir au loyer mentionné dans le bail, soit la somme de 600 euros”.

Ce n’est donc qu’à compter de juillet 2023 et non cinq ans plus tôt que les bailleurs ont considéré que le loyer contractuellement prévu devait trouver à s’appliquer, avec un aménagement de 100 euros pendant un an.
Ainsi sur la période de juillet 2023 à juin 2024, soit 12 mois, c’est la somme mensuelle de 100 euros qui n’a pas été payée, représentant un total de 1.200 euros.
A compter de juillet 2024 et jusqu’à avril 2025, soit une durée de 10 mois, c’est la somme de 200 euros qui a été impayée, pour un total de 2.000 euros.

Les locataires ne justifient pas du paiement des sommes susvisées.

Si l’impayé est moins ancien qu’invoqué par Madame [M] [V], il n’en demeure pas moins qu’il est durable et porte sur une somme importante de 3.200 euros, laquelle n’est pas prescrite. Les locataires sont au demeurant avisés depuis plusieurs années de la demande en paiement de la bailleresse. Ces manquements répétés et durables aux obligations des locataires justifient de prononcer la résiliation du bail aux torts de ces derniers, les photographies non datées et non circonstanciées, alors le logement nécessitait des travaux lors de l’entrée en jouissance, ayant entraîné une baisse significative du loyer pendant plusieur années, ne justifiant pas ces manquements.

Monsieur et Madame [U] devront donc quitter les lieux et au besoin leur expulsion sera ordonnée. Il n’y a cependant pas lieu d’assortir cette décision d’une astreinte. Ils seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux loués.

Sur la demande de délai

Selon l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Compte tenu de la date du présent délibéré et du délai de deux mois mentionné dans l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la demande de Monsieur et Madame [U] ne portera pas préjudice à la bailleresse. L’âge des défendeurs et la situation de handicap de Madame [F] [U] justifie que ce délai soit prorogé jusqu’à la fin de l’année, soit de quelques jours, afin de leur permettre d’investir le logement mis à leur disposition par un ami. Il sera donc fait droit à cette demande.

Sur la demande en paiement

Les locataires ne justifient pas du paiement des sommes précédemment retenues soit 3.200 euros. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en l’absence de mise en demeure ou sommation préalable.

Les locataires étant débiteurs des sommes précitées, ils sont nécessairement mal fondé à solliciter la répétition d’un indu.

Sur les mesures accessoires

La présente instance a été mise en eouvre par les locataires en considération d’un congé dont la validité a été écartée par la présente décision. Il sera donc fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

Pour ces mêmes motifs et en considération de l’équité, il n’y pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [G] [U] et Madame [F] [U] de leur demande tendant à voir écarter le bail produit par la bailleresse,
Dit que le congé délivré par Madame [M] [K] veuve [V] à Monsieur [G] [U] et Madame [F] [U] n’est pas valable et est en conséquence inopposable aux locataires,

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts des locataires en conséquence de leur manquement répété et durable à leur obligation en paiement,

Ordonne en conséquence à Monsieur [G] [U] et Madame [F] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu à assortir la présente décision d’une astreinte;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [G] [U] et Madame [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [M] [K] veuve [V] pourra au minimum deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et au plus tôt le 1er janvier 2027, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il leur plaira aux frais et risques des personnes expulsées ,

Condamne in solidum Monsieur [G] [U] et Madame [F] [U] à verser à Madame [M] [K] veuve [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [F] [U] a payer à Madame [M] [K] veuve [V] la somme de 3.200 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

Déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE