TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

JCP Amiens

N° RG 26/00235 – N° Portalis DB26-W-B7K-IW3F

Minute n° :

JUGEMENT
DU
15 Octobre 2026

[U] [L]

C/

[N] [O]

Expédition délivrée le 15 Octobre 2026

Exécutoire délivrée le 15 Octobre 2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 07 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [U] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Xavier D’HELLENCOURT de l’ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Camille DESBOUIS de la SCP LACROIX DESBOUIS, avocats au barreau de DOUAI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2018, Monsieur [N] [O] a donné à bail à Madame [U] [L] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 605 euros, hors charges.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 26 juin 2018 et le contrat a commencé à courir le 1er juillet 2018.

Un constat d’échec de la conciliation a été dressé le 31 janvier 2025.

Se plaignant du caractère indécent de son logement, Madame [U] [L] a par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2026, attrait Monsieur [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins d’obtenir à titre principal la mise en conformité du logement et la somme de 4000 euros de dommages et intérêts pour non respect des obligations du bailleur.

Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 septembre 2026.

Madame [U] [L] demande à la juridiction de :
à titre principal
-condamner Monsieur [N] [O] à rembourser la somme de 540 euros versée au titre des provisions sur charge ;
-dire que Monsieur [N] [O] sera tenu de remettre en état le logement et de remédier aux difficultés relevées par le constat et ce sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir ;
à titre subsidiaire
-ordonner une expertise ;
en tout état de cause
-condamner Monsieur [N] [O] à lui verser la somme de 4000 euros de dommages et intérêts pour non respect des obligations du bailleur sur le fondement des articles 1719 et suivants du Code civil ;
-condamner Monsieur [N] [O] à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [N] [O] aux entiers dépens.

Madame [U] [L] fait valoir que depuis son entrée dans les lieux, elle a constaté l’état particulièrement délabré du logement. Elle ajoute que cet état a pu être constaté dans un procès-verbal de constat de commissaire de justice (présence de fourmis dans le logement, infiltrations d’eau, fissures, fuite des WC, moisissure, escalier dangereux non équipé de contre marches).

Elle explique que le logement constitue un véritable danger au regard de son état et de la présence de deux jeunes enfants (2 et 8 ans), de sorte que le bailleur ne respecte pas ses obligations de délivrance.

Elle expose qu’elle a versé depuis la signature du bail une provision sur charge de 15 euros et que le propriétaire ne lui a jamais fourni de justificatifs malgré ses relances.

Monsieur [N] [O] et Madame [K] [O] demandent à la juridiction de :
-écarter des débats le témoignage de Monsieur [M] ;
-juger que les dégradations dont se prévaut Madame [U] [L] ne sont pas liées à des travaux incombant au bailleur et juger que Madame [U] [L] ne démontre pas l’existence de travaux à la charge des bailleurs qui n’auraient pas été exécutés ;
-juger qu’ils démontrent que les dégradations dont Madame [U] [L] se prévaut constituent des dégradations locatives qui lui sont imputables ;
-juger qu’ils démontrent un défaut d’entretien du logement par Madame [U] [L] ainsi qu’un défaut de jouissance paisible ;
-juger que ces manquements constituent une inexécution suffisamment grave du contrat de bail pour justifier la résiliation du bail conclu le 19 avril 2018 ;
-prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 avril 2018 ;
-juger que la résiliation produira ses effets à la date de la décision à intervenir ;
-dire qu’à défaut pour Madame [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra, pourra poursuivre son expulsion, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
-condamner Madame [U] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 620 euros par mois à compter du premier mois suivant la décision à intervenir et jusqu’à complète libération du logement ;
-débouter Madame [U] [L] de ses demandes ;
-condamner Madame [U] [L] à lui payer la somme de 2800 euros au titre de l’article 700 ;
-condamner Madame [U] [L] aux entiers dépens.

Monsieur [N] [O] fait valoir qu’il a toujours entretenu le logement (remplacement d’une baignoire, remplacement du four, intervention d’un plombier pour une fuite) qui était en bon état général lors de l’entrée dans les lieux de Madame [U] [L] et qu’inversement la locataire n’a pas respecté ses obligations (non déclaration auprès des assureurs au sujet de prétendues fuites, non paiement de la taxe d’ordures ménagères, dégradations locatives notamment un défaut d’entretien des gouttières, une ventilation insuffisante, un défaut d’entretien du four, une fuite dans la cave non réparée, des canalisations bouchées, un défaut d’entretien des extérieurs, un rebord de fenêtre cassé).

Il ajoute que le signalement fait par Madame [U] [L] pour un état d’insalubrité du logement auprès de la DDTM de la Somme a été classé sans suite le 18 juillet 2025.

Il explique qu’il justifie des charges exposées au titre de la révision annuelle et de l’entretien de la chaudière, de sorte que Madame [U] [L] est débitrice du solde des charges et qu’elle n’est donc pas en droit de demander la restitution de la provision sur charges.

Il expose qu’au regard des manquements de la locataire, notamment de l’obligation de jouir paisiblement du bien et de l’obligation d’entretien du logement la résolution du contrat de bail est justifiée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera observé que les conclusions de la partie défenderesse ont été prises au soutien des intérêts de Monsieur [N] [O] et de Madame [K] [O] alors que seul l’époux a été assigné par la locataire et que tant le bail que l’état des lieux d’entrée ne font pas mention de l’existence de Madame [K] [O]. L’acte d’acquisition de l’immeuble n’est pas produit de sorte que la qualité de propriétaire de Madame [K] [O] n’est pas démontrée. L’ancienne propriétaire atteste au demeurant avoir vendu le bien à Monsieur [N] [O] et non au couple en 2011 et le tribunal ignore si le couple était déjà marié à l’époque.
Enfin, il n’est fait aucune mention d’une éventuelle intervention volontaire de Madame [K] [O] de sorte qu’il n’y a pas lieu de recevoir cette intervention aux termes du présent jugement.

Sur la régularité des attestations

Il résulte de l’article 202 du Code de procédure civile que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.
Elle mentionne les noms, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.
Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.
L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Si l’attestation de Monsieur [A] [M] versée aux débats par Madame [U] [L] ne répond pas aux prescriptions des dispositions précitées, celles-ci ne sont pas requises à peine de nullité. Seule leur valeur probante peut se trouver affectée et il appartient au juge d’apprécier souverainement si l’attestation présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction. Il y a donc lieu de rejeter la demande tendant à voir écarter des pièces régulièrement communiquées aux débats.

Sur la demande de restitution de la provision sur charges

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il résulte du contrat de bail conclu le 19 avril 2018 entre Monsieur [N] [O] et Madame [U] [L] que les loyers étaient à 605 euros sans qu’aucune charge ne soit mentionnée.

Néanmoins les parties ne contestent pas s’être entendues sur le versement d’une charge mensuelle de 15 euros.

Monsieur [N] [O] verse aux débats les lettres avec accusé de réception par lesquelles il communiquait à la locataire les factures d’entretien de la chaudière, de sorte qu’il justifie avoir fourni des justificatifs à Madame [U] [L] des sommes ainsi exposées (1081,30 euros).

Au regard des réparations locatives, le locataire doit entretenir les installations de chauffage, d’eau chaude et la robinetterie. En conséquence, il doit notamment faire les petites réparations comme le remplacement de pièces et faire l’entretien annuel de la chaudière. S’il résulte de l’état des lieux d’entrée que « la chaudière sera entretenue par le propriétaire une fois par an », cette mention témoigne de l’accord des parties pour que le propriétaire mette en œuvre cette diligence et non qu’il en assume la charge financière finale reposant selon les dispositions précitées sur le locataire.

Néanmoins, le changement de l’échangeur à plaque et du vase d’expansion ne relèvent pas des opérations courantes et ne sont pas à la charge de la locataire. La somme de 782,10 euros n’est pas à mettre au compte de la locataire.
Les sommes versées par la locataire excèdent le montant des charges effectivement exposés, de sorte qu’il y a lieu de condamner Monsieur [N] [O] à lui rembourser la somme de 299,20 euros au titre des provisions sur charges.

Sur la demande de remise en état du logement

Il résulte de l’article 9 du Code de procédure civile que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1732 du Code Civil précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
-c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
-d) de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est versé au dossier un état des lieux d’entrée qui témoigne que le logement est dans un bon état général d’entretien, ce qui est confirmé par les photographies prises par le bailleur en juin 2018 soit avant l’entrée de Madame [U] [L] dans le logement ainsi que par les attestations des anciens propriétaires et des anciens locataires.

Il résulte du constat dressé le 10 juillet 2025 par commissaire de justice que le logement comportait différents défauts notamment la dégradation d’un mur en briques, un développement de moisissures, une infestation de fourmis, des infiltrations, un carrelage fendu, des fissures.

Madame [U] [L] ne rapporte néanmoins pas la preuve de la cause de ces défauts et, surtout, de ce que ces réparations relevaient de la charge des propriétaires.

Monsieur [N] [O] verse au dossier des factures de travaux (notamment une facture du 31 janvier 2024 pour le plancher de la chambre, facture du 3 juillet 2013 attestant du remplacement du four, facture attestant du remplacement de la baignoire) et des attestations d’artisans (attestations du plombier ayant procédé à l’entretien régulier de la chaudière et au remplacement de pièces, attestations de la société ayant réparé la porte).
Au regard de ces éléments, il ne peut lui être imputé les dégradations observées dans le logement.

L’argumentation de Madame [U] [L] selon laquelle, les dysfonctionnements seraient en majeure partie dus à une absence d’entretien du propriétaire, ayant permis la dégradation du logement qu’elle occupe, ne sera donc pas retenue.

Si Madame [U] [L] verse une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 décembre 2024 où elle informe le propriétaire de ces défauts, le propriétaire démontre qu’il n’a jamais eu connaissance de cette lettre eu égard aux problèmes récurrents rencontrés avec le service de la Poste (courrier non distribués, perdus) et à la différence entre la signature présente sur la lettre avec accusé de réception (deux traits) et sa signature habituelle.
Les messages dans lesquels elle se plaint d’une fuite d’eau ne démontre pas plus la connaissance du bailleur de ces défauts ni même son immobilisme, ils démontrent même une certaine réactivité du propriétaire.

Le caractère indécent et dangereux du logement n’est pas non plus démontré au regard des différentes pièces versées aux débats. En effet, le diagnostiqueur immobilier atteste n’avoir rencontré aucun critère d’insalubrité au sens des dispositions du Code de la santé publique. Il ressort également des mails versés par le bailleur que le signalement fait par Madame [U] [L] pour un état d’insalubrité du logement auprès de la DDTM de la Somme a été classé sans suite le 18 juillet 2025.

Pour ce qui est des défauts relatifs à la cour extérieure notamment le mur en briques qui sépare la cour de l’immeuble mitoyen (chute de briques et de tuiles), le propriétaire justifie avoir, depuis l’assignation, engagé des démarches auprès du propriétaire voisin afin qu’il procède à l’entretien de sa propriété (ce qu’il affirme par un mail du 30 avril 2026 avoir fait).

La demande de dommages et intérêts de Madame [U] [L] et sa demande d’injonction sous astreinte de remise en état du bien à l’encontre du propriétaire seront donc rejetées.

Il est constant qu’en application de l’article 146 du Code de procédure civile, une mesure d’expertise ne peut être ordonnée pour palier la carence probatoire des parties. La demande d’expertise judiciaire sera aussi rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’expulsion de la locataire

Il résulte de l’article 1731 du Code civil, que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 dudit Code précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
-c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
-d) de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient tout d’abord de rappeler que l’occupation du bien dure depuis 2018 de sorte qu’une usure normale peut être constatée sans être imputable au locataire.

En l’espèce, la confrontation entre l’état des lieux ainsi que les attestations des anciens locataires et le procès-verbal de constat de commissaire de justice permet de retenir une dégradation de l’état du logement qui a eu lieu pendant le temps d’occupation de Madame [U] [L].

Toutefois, en dehors de l’usage du procès-verbal de constat dressé à la demande de la locataire présentant des traces d’humidité à proximité des tuyaux, de plinthes désolidarisées en suite d’humidité pouvant s’expliquer par les fuites réparées ou d’invasion de fourmis, le bailleur ne produit aucune pièce permettant de relever un défaut d’entretien du logement suffisamment grave pour emporter la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire.

Lors de la réalisation du DPE en mars 2025, le bailleur n’a pas dénoncé l’état du bien.

En outre, le défaut de jouissance paisible n’est pas actuel, les faits dénoncés datant de plusieurs années.

Monsieur [N] [O] sera donc débouté de sa demande de résiliation de bail qui semble davantage répondre à un agacement face à l’attitude procédurière de sa locataire qu’à un constat d’une dégradation de l’état général du logement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [L], qui succombe à titre principal, aux dépens de l’instance,

Il est en outre inéquitable de laisser Monsieur [N] [O], qui a dû se défendre dans une procédure mettant en cause à titre principal la salubrité du logement dont il est propriétaire, supporter la charge des frais exposés pour la défense de ses intérêts dans la présente procédure et Madame [U] [L] sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°10 versée par le demandeur ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à Madame [U] [L] la somme de 299,20 euros au titre des provisions indûment perçues ;

DEBOUTE Madame [U] [L] de sa demande de réalisation de travaux ,

DEBOUTE Monsieur [N] [O] de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

CONDAMNE Madame [U] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [L] à payer à Monsieur [N] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

La Greffière La Vice-Présidente