COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT

(ORIENTATION)

JUGEMENT : Société LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR / S.C.I. [S]
N° RG 25/00131 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q3FA
N° 26/00212
Du 15 Octobre 2026

Grosse délivrée
Me HOBSTERDRE

Expédition délivrée
Me HOBSTERDRE

Me HARRAR

Le 15 Octobre 2026

Mentions :

DEMANDERESSE
Société LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR Société civile coopérative au capital variable dont le siège social est [Adresse 1] – immatriculée au registre du commerce DRAGUIGNAN sous le numéro 415 176 072, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphanie HOBSTERDRE-HAUTECOEUR de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, vestiaire : 185

CRÉANCIER POURSUIVANT LA VENTE

DEFENDERESSE
S.C.I. [S], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle HARRAR de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

PARTIE SAISIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur BECU
GREFFIER : Madame BALDUCCI

A l’audience du 03 Septembre 2026, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 15 Octobre 2026 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile.

JUGEMENT

En matière d’exécution immobilière, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du quinze Octobre deux mil vingt six, signé par Monsieur BECU, Juge Unique, assisté de Madame BALDUCCI, Greffier,
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par une assignation en date du 04 novembre 2025, la [Adresse 3] (ci-après CRCAMPCA), a initié une procédure de saisie immobilière à l’encontre de la société dénommée SCI [S], cogérée par Monsieur [M] [A] et Madame [E] [I], en vertu d’un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 31 juillet 2025, en recouvrement d’une somme de 524 029, 41 € arrêtée provisoirement à la date du 24 juillet 2025.

Le commandement de payer a été publié le 29 septembre 2025 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 2] (vol 2025 S n°158).

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 06 novembre 2025 au greffe de la juridiction.

Par un jugement en date du 09 juillet 2026, le Juge de l’exécution a :
– ordonné la réouverture des débats afin que les parties se prononcent sur la clause pénale du contrat de prêt ;
– renvoyé l’affaire à l’audience du 03 septembre 2026 à 9 heures ;
– sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ;
– réservé les dépens.

Dans ses dernières conclusions visées le 03 septembre 2026, la Caisse régionale de Crédit agricole Mutuel Provence Côte d’Azur (CRCAMPCA) demande au Juge de l’exécution de :
– débouter la SCI [S] de toutes ses demandes et conclusions comme non fondées ;
– constater que le créancier poursuivant est titulaire d’une créance liquide et exigible ;
– valider la procédure de saisie immobilière engagée par le requérant ;
– fixer la créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 524 029, 41 Euros au 24 juillet 2025 ;
– Déterminer les modalités de poursuite de la procédure engagée elle ;
– En cas de vente amiable, taxer les frais de poursuite à la somme de 2.357, 92 Euros ;
– En cas de vente forcée ordonnée par le Juge,
. fixer le montant de la mise à prix à 250 000 Euros ;
. désigner les modalités de visite :
. Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente dont distraction au profit de la SELARL Hautecoeur-Ducray, société d’avocats aux offres de droits.

Au soutien de ses prétentions, la CRCAMPCA fait valoir que la débitrice saisie est une SCI qui agit dans le cadre de son objet social et qu’elle ne peut, dès lors, se prévaloir de la jurisprudence sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme du contrat de prêt.
L’établissement bancaire fait aussi valoir que plus d’un mois et demi s’est écoulé entre le courrier de mise en demeure d’avoir à régler dans un délai d’un mois la somme de 38 006, 84 Euros et celui de mise en demeure de payer portant déchéance du terme.
La CRCAMPCA fait, par ailleurs valoir qu’il y a eu des négociations mais aucun accord permettant la suspension du crédt ou un rééchelonnement des échéances du prêt.
Elle fait aussi valoir que cette procédure n’est pas disproportionnée.
S’agissant de la demande de vente amiable, la CRCAMPCA fait remarquer qu’il existe une incohérence entre le prix de vente souhaité par la société débitrice saisie 1 370 000 Euros et le prix plancher sollicité, 900 000 Euros. Elle ajoute qu’il ressort d’une évaluation qui date de 2025 que le prix du bien se situe plutôt autour de 700 000 Euros.
S’agissant de la clause pénale, la CRCAMPCA soutient que le Juge doit motiver spécifiquement sa décision quand il estime qu’il y a lieu de réviser la clause pénale et qu’il ne peut se contenter d’énoncer que le montant prévu est un peu élevé.

Au soutien de ses dernières conclusions visées à cette même audience, la SCI [S] demande au Juge de l’exécution de :
– juger que la clause de déchéance du terme est abusive ;
– juger que la déchéance du terme n’est pas acquise ;
– fixer la créance du créancier poursuivant aux échéances impayées au 20 mars 2025 soit 38006, 84 Euros ;
– juger que la créance du poursuivant est disproportionnée eu égard à la valeur des biens saisis supérieure à 1.000.000 d’Euros à minima ;
– juger que le créancier poursuivant a refusé d’appliquer les dispositions contractuelles relatives à la suspension des échéances et au rééchelonnement du prêt ;
– juger que le créancier poursuivant a fait preuve de mauvaise foi et d’une intention de nuire évidente à l’égard de la SCI [S], en refusant tout règlement amiable ou application des dispositions contractuelles ;
– Débouter le créancier poursuivant de sa demande de saisie abusive et disproportionnée ;
– Ordonner le rééchelonnement et le rallongement du crédit sur une période de 20 mois de telle sorte que la SCI [S] verse les échéances impayées et poursuive l’exécution du contrat de prêt ;
– Cantonner la saisie aux biens suivants :
Les biens et droits immobiliers sis sur le territoire de la commune de [Localité 3] dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] [Adresse 5] » situé [Adresse 6] et plus particulièrement dans l’immeuble collectif à usage principal d’habitation dénommé « Bâtiment G », cadastré sections CO [Cadastre 1] et CO [Cadastre 2] ;
A savoir :
. Lot n°101, un garage ;
. Lot n°102, un garage ;
– A titre infiniment subsidiaire, ordonner la vente amiable des biens saisis au prix plancher de 900 000 Euros ;
– En tout état de cause, condamner le créancier poursuivant à payer la somme de 2000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [S] fait valoir que la clause de déchéance du terme est abusive au vu de la jurisprudence de la CJUE et de la Cour de cassation.
En conséquence, elle considère que sa créance est de 38 006, 84 Euros et que la procédure de saisie est infondée et abusive. Elle soutient que les gérants de la SCI [S] ont rencontré des difficultés qui auraient pu se régler si le Crédit agricole avait fait preuve de bonne foi, au vu notamment de la situation de Monsieur [A] qui a été dépourvu de revenus suite à son placement en liquidation judiciaire, à son divorce et à la perte d’emploi de Madame [I]. La SCI [S] indique que la banque avait l’intention de lui nuire.
Elle indique que la saisie de l’ensemble des lots évalués à 1 370 000 Euros est totalement disproportionnée au regard de la créance de 38 000 Euros dans la mesure où l’établissement bancaire peut recouvrer cette créance par d’autres moyens comme une saisie sur salaire.
La SCI [S] sollicite également un rééchelonnement ou un allongement de la durée du crédit au vu de leurs revenus mensuels.
Elle précise aussi que la saisie pourrait être cantonnée au vu de l’évaluation de chaque garage à 25 000 Euros.
S’agissant de la vente amiable, elle indique que le bien saisi a été évalué à 1 370 000 Euros. Elle indique ne pas s’opposer au prix plancher de 800 000 Euros fixé par le Crédit agricole.
Enfin, elle précise, suite à la réouverture des débats, que la clause pénale est abusive dans la mesure où la SCI [S] a tenté à maintes reprises d’obtenir le report contractuel des échéances du prêt ou un règlement amiable.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La CRCAMPCA poursuit la vente forcée de biens appartenant à la SCI [S] sis à Nice dans ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] [Adresse 7] (lot n°125, appartement, lot n°129, parking non couvert, lot n°101, un garage, lot n°102, un garage).

Sur l’existence d’un titre exécutoire

Aux termes de l’article 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution, les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires.

En l’espèce, le créancier poursuivant verse la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 18 décembre 2020. Cet acte notarié, qui contient notamment un contrat de prêt, est bien revêtu de la formule exécutoire.

Le créancier dispose donc bien d’un titre exécutoire au sens de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution lui permettant de procéder à la présente saisie immobilière.

Sur l’absence de caractère abusif de la clause de déchéance du terme :

Par un arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la CJUE a dit pour droit que la directive s’opposait à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit, de manière expresse et non équivoque, que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d’une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n’a pas fait l’objet d’une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties découlant du contrat.

Par arrêt du 22 mars 2023 n° 21-16.476, la Cour de cassation, en application de l’article L.132-1 ancien du Code de la consommation et sur le fondement de la jurisprudence de la CJUE, a retenu que doit être considérée comme abusive, la clause d’un contrat de prêt immobilier autorisant la banque à exiger immédiatement, sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre de ce prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date ;

Il en a été jugé ainsi d’une clause d’un contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise demeure de régler restée infructueuse pendant quinze jours. (Civ. 1°, 29 mai 2024 n° 23-12.904).

En l’espèce, une clause de déchéance du terme figurant dans l’offre de prêt conclu entre les parties prévoit expressément que le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours (page 10/14 de l’offre prêteur).

Une telle clause aurait pu être qualifiée d’abusive si elle figurait dans un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur.

Cependant, tel n’est pas le cas de la SCI [S] dans la mesure où il ressort de l’extrait Kbis produit que l’activité principale de cette société est « l’acquisition de tous biens, l’emprunt, la gestion, l’administration et l’exploitation par bail, location de biens immobiliers à usage d’habitation, de commerce ou professionnel, la gestion d’un patrimoine et plus généralement la réalisation de toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet ».

Le contrat de prêt s’inscrit dans le cadre de l’exercice de cette activité.

La SCI [S] ne peut dès lors pas être considérée comme un non professionnel au sens de l’article liminaire du Code de la consommation.

En conséquence, la SCI [S] sera déboutée de sa demande afin que la clause de déchéance du terme soit déclarée non écrite comme abusive.

Sur la clause pénale

L’article L 1231-5 du code civil dispose notamment que
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ».
En l’espèce, il est prévu dans la clause du contrat de prêt intitulée « défaillance de l’emprunteur avec déchéance du terme » (pages 10 et 11/14) que, en cas de déchéance du terme, « une indemnité égale à 7 % des sommes dues (en capital et intérêts échus) sera demandée par le prêteur à l’emprunteur ».

Il ressort du décompte produit que l’indemnité forfaitaire et contractuelle de 7 % des sommes dues correspond à la somme de 34 133, 13 Euros.
S’il n’est pas contesté que les associés de la SCI [S] ont rencontré des difficultés personnelles en 2023, la SCI [S] dispose d’une personnalité propre et les difficultés de ses associés ne sauraient être prises en compte pour réduire la clause pénale.
En revanche, il apparaît que la SCI [S] a exécuté certaines des obligations de son contrat en s’acquittant des échéances du prêt jusqu’en octobre 2023 et qu’elle a, par ailleurs, entamé certaines démarches auprès de la Banque pour parvenir à échelonner le paiement de sa dette (dans des conditions toutefois différentes de celles prévues par le contrat)
Il convient, au vu de ces éléments, de réduire la clause pénale à 2 % des sommes exigibles.

Sur l’absence de caractère abusif de la mesure de saisie immobilière

Aux termes de l’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie ».

En l’espèce, la SCI [S] reproche à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur d’avoir gardé « le silence sur la possibilité contractuelle de rééchelonner les échéances du prêt et en refusant tout règlement amiable ».

Cependant, les éléments fournis par la SCI [S] ne permettent pas d’établir que cette mesure de saisie immobilière diligentée par la CRCAMPCA est abusive.

En effet, la SCI [S] ne démontre pas que cet établissement a effectivement accepté un report de mensualités du prêt immobilier de la SCI de 12 mois voire 24 mois (pièce 14 versée par la SCI) ; il convient, au contraire, de constater qu’un tel report n’est pas prévu dans le contrat, lequel prévoit notamment s’agissant des « options temporaires court terme » (page 4/14), la faculté pour l’emprunteur soit de suspendre le paiement des échéances du prêt (intérêts et capital) pendant une durée maximale de six mois soit de réduire le montant des échéances du prêt de 50 % par rapport à la dernière échéance payée pendant une durée maximale de 12 mois. Il ressort, par ailleurs, d’un courriel non équivoque de Madame [N], analyste à la Direction des crédits et risques (pôle recouvrement et contentieux), que l’établissement bancaire n’a jamais donné son accord.
Dans la mesure où il n’apparaît pas que la SCI [S] a fait, par l’intermédiaire de ses associés, des demandes conformes aux stipulations du contrat pour reporter le prêt de la SCI, un abus de la banque n’est pas caractérisé.
Cette saisie ne peut davantage être considérée comme abusive au seul vu des difficultés personnelles et professionnelles que les cogérants et coassociés de la SCI [S], Monsieur [M] [A] et Madame [E] [I], auraient rencontré.

Par ailleurs, la saisie ne saurait être considérée comme disproportionnée au vu du nombre d’échéances impayées à la date du commandement de payer.

Dès lors, la demande de la SCI [S] visant à considérer la présente mesure de saisie immobilière comme abusive sera rejetée.

Sur la fixation de la créance

Dans la mesure où la demande visant à déclarer comme abusive et réputée non écrite la clause de déchéance du terme a été rejetée et que la clause pénale a été réduite à 2% du capital restant dû et des intérêts échus, il convient de fixer la créance, au vu des pièces produites, à la somme de 499 082, 20 Euros (486 690, 06 + 1680, 08 + 926, 14 + 9 785, 92 – clause pénale après réduction) arrêté provisoirement à la date du 24 juillet 2025.

Sur la demande de cantonnement

L’article L 321-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’en cas de saisies simultanées de plusieurs de ses immeubles, le débiteur peut demander au juge le cantonnement de celles-ci.

En l’espèce, au vu de la créance retenue, cette demande de cantonnement ne pourra qu’être rejetée.

Sur l’autorisation aux fins de vente amiable

Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L’article R 322-21 de ce code précise que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Cet article précise que le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

En l’espèce, il convient d’autoriser la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis.

Il ressort de l’acte de vente produit que les biens saisis ont été acquis, en 2020, pour la somme de 720 000 Euros.
La SCI [S] produit trois mandats de vente pour des prix oscillant entre 1 299 000 (honoraires de 5 % TTC du prix de vente pour la société OREA et 6 % pour la société Engel & Völkers) et 1 370 000 (honoraires de 5 % TTC du prix vente pour l’agence ORPI) alors que l’établissement bancaire verse une évaluation des biens saisis en date du 30 mai 2025 réalisée par la société Evalium, filiale du groupe Finacca, aux termes de laquelle la valeur vénale retenue est de 700 000 Euros et la valeur en vente forcée est de 420 000 Euros.

Il convient de rappeler que les mandats de vente ne sont pas des évaluations.

Dans le cas présent, la juridiction dispose d’éléments davantage réalistes comme l’évaluation récente susvisée et le prix de vente du bien en 2020.

Au vu de ces éléments et afin de favoriser une vente amiable, il convient de ne pas fixer un prix minimum trop élevé.

Dès lors, le prix en deça duquel le bien ne peut être vendu sera fixé à 720 000 Euros net vendeur, prix d’acquisition en 2020.

Il est à rappeler que les biens saisis pourront évidemment être vendus à un prix supérieur.

Sur les autres demandes

La SCI [S] sera condamnée aux dépens pour ceux excédant les frais taxés.

Il y a lieu, par ailleurs, d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente dont distraction au profit de la la SELARL Hautecoeur-Ducray, société d’avocats aux offres de droits.

Enfin, il convient de taxer les frais de poursuite à la somme de 2.357, 92 Euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant en matière d’exécution immobilière, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Valide la procédure de saisie pour la somme de 499 082, 20 Euros ;

Autorise la vente amiable des biens saisis ;

Rejette la demande de cantonnement ;

Fixe à la somme de 720 000 €, net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 2.357, 92 € ;

Dit que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 11 février 2027 à 09h00 ;

Rappelle que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il convient d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que le justificatif du paiement des frais de poursuite à hauteur de 2 357, 92 € ;

Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié ;

Condamne la SCI [S] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La greffière Le juge de l’exécution