Cour d’appel, Chambre 1-2, 15 octobre 2026, RG n° 25/13858

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 OCTOBRE 2026

N° 2026/537

Rôle N° RG 25/13858 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPL2U

[R] [O]

[X] [V] épouse [O]

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Me Gilles ALLIGIER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de [Localité 1] en date du 15 octobre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/01586

APPELANTS

Monsieur [R] [O]

né le 21 octobre 1940 à [Localité 2] – ITALIE, de nationalité italienne,

demeurant [Adresse 2] ITALIE

plaidant par Me Cristina CARACCIOLI, avvocato au barreau de TURIN et avocat communautaire au barreau de NICE et Me Francesca FUMAGALLI, avvocato au barreau de MILAN et avocat communautaire au barreau de MARSEILLE

ayant pour avocat postulant Me Roselyne SIMON-THIBAUD, SCP BADIE- SIMON-THIBAUD-JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [X] [V] épouse [O]

née le 15 mars 1944 à [Localité 3] – ITALIE, de nationalité italienne,

demeurant [Adresse 2] ITALIE

plaidant par Me Cristina CARACCIOLI, avvocato au barreau de TURIN et avocat communautaire au barreau de NICE et Me Francesca FUMAGALLI, avvocato au barreau de MILAN et avocat communautaire au barreau de MARSEILLE

ayant pour avocat postulant Me Roselyne SIMON-THIBAUD, SCP BADIE- SIMON-THIBAUD-JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3],

[Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice le Cabinet PROGEDI S.A.S.,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 382 811 552,

dont le siège social sis [Adresse 5],

ayant pour avocat postulant Me Gilles ALLIGIER,

du barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

pour avocat plaidant, Me Vivian THOMAS, AARPI LEXAZUR,

du barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Paloma REPARAZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [J] sont propriétaires d’un appartement situé au 5ème étage de la [Adresse 6] [Adresse 1], située [Adresse 7] à [Localité 4].

M. [R] [O] et Mme [X] [V] (époux [O]) sont propriétaires d’un appartement situé au 6ème étage de cet immeuble.

Entre 2015 et 2016, les époux [O] ont fait édifier une véranda sur la terrasse attenante à leur appartement, qui constitue une partie commune dont ils ont la jouissance privative.

Postérieurement à cette construction les époux [J] ont fait état de désordres infiltrants qui ont été imputés à cette véranda.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner les époux [O] devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de les entendre condamner, sous astreinte, à remettre en état les parties communes, procéder aux travaux réparatoires au niveau de la véranda et à leur payer diverses sommes à titre provisionnel.

Par acte sous seing privé du 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, les époux [O] et [J] ont signé un protocole d’accord transactionnel mettant fin à leurs différends.

Le 19 décembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 3] a voté et approuvé les résolutions relatives aux travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse attenant à l’appartement des époux [O] afin de mettre hors d’eau l’appartement des époux [J].

Par courriers recommandés avec accusés de réception des 23 avril et 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, a mis en demeure les époux [O] d’exécuter le protocole d’accord transactionnel.

Par courriels des 30 juillet et 12 septembre 2025, les époux [O] ont fait part de leur refus de s’exécuter.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, autorisé par ordonnance présidentielle du 25 septembre 2025, a fait assigner, les époux [O], en référé d’heure à heure devant le président du tribunal judiciaire de Nice aux fins de les entendre condamner, sous astreinte, à respecter l’ensemble des obligations souscrites dans le protocole d’accord et lui payer diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire en date du 15 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a’:

condamné les époux [O] à’:

procéder au déménagement de l’ensemble du mobilier entreposé dans leur véranda ;

laisser l’entreprise Mareve, missionnée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], accéder à leur appartement pour entreprendre les travaux urgents de dépose de la véranda à leur frais exclusifs ;

prendre en charge, conformément au protocole d’accord transactionnel du 6 mai 2024, les frais de dépose et repose du revêtement de la terrasse (carrelage) et la moitié du coût des travaux d’étanchéité qui ont été votés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui courrait, passé le délai de deux mois suivant la signification de son ordonnance et ce, pendant une durée de quatre mois ;

condamné in solidum les époux [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] une provision de 1 000 euros pour résistance abusive ;

condamné les époux [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné les époux [O] aux dépens ;

rejeté le surplus des demandes.

Il a fait notamment valoir qu’il était démontré que les travaux de dépose de la véranda n’étaient toujours pas réalisés par les époux [O], en sorte que les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse ne pouvaient être entrepris et que les infiltrations perduraient.

Suivant déclaration transmise au greffe le 26 novembre 2025, les époux [O] ont interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance en date du 16 avril 2026 le Premier Président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a’:

débouté les époux [O] de leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance du 15 octobre 2025′;

condamné les époux [O] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 2’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 4 septembre 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, les époux [O] demandent à la cour de’:

révoquer la clôture datée du 30 juin 2026 reçue par RPVA le 27 août 2026′;

infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau de :

juger qu’il n’y a pas lieu à référé’;

débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes’;

condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à leur payer la somme de 5’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Ils font notamment valoir :

qu’ils ne s’opposent pas à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture’;

que le juge des référés a fait une lecture erronée et dénaturée du protocole d’accord transactionnel du 6 mai 2024 en le vidant de sa substance et en altérant son économie générale et a excédé ses pouvoirs en procédant à une interprétation contractuelle relevant exclusivement des juges du fond’;

que la mesure ordonnée par le premier juge se heurte à plusieurs contestations sérieuses en raison du caractère multifactoriel des infiltrations dans l’appartement des époux [J] et des malfaçons généralisées et originelles affectant l’ensemble de l’immeuble, tel que constaté par le rapport d’expertise amiable qu’ils ont fait établir le 23 janvier 2026′;

qu’ils n’ont jamais fait obstruction, la preuve en étant qu’à la suite du rejet par ordonnance du Premier Président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 16 avril 2026 de leur demande de suspension de l’exécution provisoire, ils ont laissé exécuter les travaux et fait procéder, à leur frais, au démontage de leur véranda, conformément aux stipulations du protocole d’accord transactionnel’;

que la dépose de la véranda a permis de mettre en évidence que la membrane d’étanchéité préexistante de la terrasse ne présentait aucune fissuration ni défaut apparent ;

que le rapport d’expertise établi le 23 janvier 2026 a permis de corroborer leur version selon laquelle le seul point techniquement rattachable à l’installation de la véranda concernait la suppression localisée du relevé d’étanchéité au droit des seuils des menuiseries originelles qui pouvait être traité par une intervention ciblée et intérieure sans qu’il ne soit techniquement nécessaire de procéder à une reprise générale de l’étanchéité de l’ensemble de la terrasse, tel que cela a été confirmé par le rapport complémentaire établi par l’expert amiable le 3 juin 2026′;

que le 10 juillet 2026, la société Mareve a décidé unilatéralement de suspendre les travaux en sorte que leur appartement est inutilisable.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 1er septembre 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de’:

révoquer l’ordonnance de clôture du 30 juin 2026′;

ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 30 juin 2026′;

rejeter les écritures des époux [O] signifiées le 29 juin 2026 comme portant atteinte au contradictoire,’si la clôture n’est pas révoquée ;

débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes’;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant,

condamner les époux [O] à lui payer la somme de 10’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait notamment valoir :

qu’il y a urgence à faire procéder aux travaux dès lors que les époux [O] ont été informés de la persistance des infiltrations depuis 2017, étant précisé que la terrasse constitue une partie commune à jouissance privative’;

que les époux [O] n’ont pas fait de recours en annulation des résolutions approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2024, en sorte qu’elles s’imposent à eux ;

que la société Mareve a effectué les travaux d’isolation et réfection complète de l’étanchéité de la toiture terrasse de la copropriété, ces travaux ayant été réceptionnés le 2 décembre 2025, seule la zone dépendant de l’emprise et des ouvrages relevant des époux [O] n’ayant pas été traitée en raison de leur refus’;

que l’obligation pour les époux [O] de réaliser les travaux ne se heurte à aucune contestation sérieuse en raison du protocole d’accord transactionnel, dont les termes sont sans équivoque’;

que la question de l’origine exacte des infiltrations est devenue secondaire dès lors que les parties ont précisément conclu cette transaction afin de mettre un terme au litige, étant précisé que l’existence même d’un désordre imputable à la véranda est admise, y compris par le rapport technique que les époux [O] produisent, lequel reconnaît l’existence d’un défaut d’étanchéité lié à cet ouvrage’;

que l’audit qu’il a fait faire au mois de février 2026 le confirme’;

que l’argument selon lequel les désordres pourraient être traités sans intervention sur la véranda relève d’une simple affirmation inaudible et contredite par cet audit’;

qu’aucune interprétation du protocole n’est nécessaire, la simple lecture suffit à établir que les époux [O] se sont engagés à prendre en charge une partie des frais afférents à la réalisation des travaux votés en assemblée générale des copropriétaires, en contrepartie notamment de l’arrêt des poursuites engagées à leur encontre en 2022.

L’instruction a été close par ordonnance datée du 30 juin 2026, communiquée aux parties par message RPVA du 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions de l’article 914-3 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les demandes formées en application de l’article 47, celles tendant au prononcé de la caducité de la déclaration d’appel, celles relatives aux incidents mettant fin à l’instance d’appel ainsi que les fins de non-recevoir tirées de l’irrecevabilité de l’appel et des interventions en appel.

Aux termes des dispositions de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si la cour ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du conseiller de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision de la cour.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture datée du 30 juin 2026 a été notifiée par erreur aux parties par message RPVA du 27 août 2026, en sorte ce celle-ci doit être considérée comme inopposable.

Dans leurs dernières écritures les parties ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

La cour a donc, avant l’ouverture des débats et de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en l’état d’être jugée.

Sur les mesures sollicitées pour trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Aux termes de premier alinéa de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.

Aux termes des dispositions de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit.

En l’espèce, il ressort des termes du protocole d’accord transactionnel conclu le 6 mai 2024 que’:

le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] s’est engagé notamment à prendre en charge les travaux d’étanchéité de la terrasse à jouissance privative des époux [O] à hauteur de 50 %, les travaux devant être soumis, au préalable, au vote de l’assemblée générale des copropriétaires’;

les époux [O] se sont engagés notamment’à prendre intégralement en charge’:

les frais de dépose et repose de la véranda litigieuse installée sur la terrasse partie commune dont ils ont la jouissance privative en vue des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse ’;

les frais de dépose et repose du revêtement de la terrasse, soit du carrelage, dont ils ont la jouissance qui constitue une charge de nature privative’;

les travaux d’étanchéité de la terrasse à hauteur de 50 % après les avoir soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires’;

les époux [J] se sont engagés, comme le syndicat des copropriétaires et les époux [O], à renoncer à toute demande ou instance à l’encontre des autres parties.

Par ailleurs, il convient de relever que le protocole d’accord transactionnel a précisé que les parties reconnaissaient le caractère définitif et irrévocable de leur engagement.

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2024 que les résolutions relatives au travaux d’étanchéité de la terrasse litigieuse ont été adoptées conformément aux termes du protocole d’accord transactionnel et que la société Mareve a été désignée afin de réaliser lesdits travaux, suivant un devis de 66 303,30 euros, ventilé comme suit :

– 50 % des travaux d’étanchéité, soit la somme de 16 701,82 euros à la charge de la copropriété et le surplus, soit la somme de 49 601,48 euros, à la charge des époux [O].

Il est constant qu’au jour où le premier juge a statué les époux [O] n’avaient pas exécuté les obligations mises à leur charge aux termes dudit protocole d’accord alors qu’ils n’ont formé aucun recours à l’encontre des résolutions prises par l’assemblée générale du 19 décembre 2024 qui s’imposent donc à eux.

S’ils exposent que la dépose de la véranda n’était pas nécessaire et que les infiltrations ne pouvaient leur être imputées ni être attribuées à l’installation de leur véranda, il reste qu’ils ont accepté de signer le protocole d’accord et ne se prévalent pas d’une inexécution de la part du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1] ou des époux [J] des obligations mises à leur charge aux termes de ce protocole alors que les infiltrations persistent et les travaux tendant à mettre hors d’eau l’appartement des époux [J] n’ont pu être achevés en raison de leur refus.

C’est donc à juste titre que le premier juge, sans dénaturer ni interpréter les termes clairs et précis du protocole, a considéré que l’urgence justifiait que les époux [O] soient condamnés à prendre les mesures sollicitées par le syndicat des copropriétaires en exécution dudit protocole selon les mêmes modalités.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Sur la demande de provision pour résistance abusive

Aux termes de second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection (’) Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il est constant que les époux [O] ont refusé d’exécuter le protocole d’accord transactionnel qu’ils ont conclu le 6 mai 2024 alors qu’il ressort des termes même dudit protocole que les infiltrations constatées dans l’appartement des époux [J] sont apparues consécutivement à la réalisation des travaux en 2015 et 2016 d’installation de la véranda et que leur refus a eu comme conséquence de retarder les travaux de réfection.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné les époux [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1] la somme de 1’000 euros à titre de provision pour résistance abusive.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné les époux [O] aux dépens de première instance et à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1’500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.

Succombant, les époux [O] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Il convient de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.

Leur demande formée sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [O] et Mme [X] [V] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens’;

Déboute M. [R] [O] et Mme [X] [V] de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne M. [R] [O] et Mme [X] [V] in solidum aux dépens d’appel.

La greffière, Le président,