Cour d’appel, 2ème chambre section C, 15 octobre 2026, RG n° 25/00368

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00368 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JPCD

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

10 décembre 2024 RG :24/00478

[S]

C/

[X]

[X]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 10 Décembre 2024, N°24/00478

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Cadre greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Juin 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [K] [S]

né le 07 Mars 1975 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Bertrand BOUQUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [O] [X]

né le 05 Juillet 1971 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par Me KRATKA de la SELARL MAILLOT AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Mme [B] [X]

née le 16 Novembre 1972 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par Me KRATKA de la SELARL MAILLOT AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Février 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 15 Octobre 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 30 décembre 2019, avec prise d’effet au 14 février 2020, M. [K] [S] a donné à bail M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] une villa sise [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 500 € outre 32 € de provision sur charges. Un état des lieux était contradictoirement établi.

Les consorts [X] ont quitté les lieux le 31 janvier 2023 suite à la délivrance d’un congé pour reprise par M. [S]. Un état des lieux était contradictoirement rédigé.

Par courrier du 31 mars 2023, la société Tourdiat Gestion, à laquelle M. [K] [S] avait confié la gestion de son bien, a mis en demeure les consorts [X] de payer la somme de 6 472 € après déduction du dépôt de garantie au titre de l’arriéré locatif et de dégradations dans le logement.

Les consorts [X] ont répondu par lettre en date du 19 avril 2023 afin de contester ce décompte et réclamer le remboursement de la somme de 322,07 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, M. [K] [S] a fait assigner M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 6 472 €, outre 300 € au titre de leur résistance abusive et 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

-condamné M. [K] [S] à payer à M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] la somme de 966,67 € ;

-condamné in solidum M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] à payer à M. [K] [S] la somme de 876 € au titre des dégradations locatives ;

-ordonné la compensation réciproque des créances ;

En conséquence,

-condamné M. [K] [S] à payer à M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] la somme de 90,67 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

-rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par M. [K] [S] ;

-rejeté le surplus des prétentions ;

-dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

-rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

M. [K] [S] a interjeté appel de ladite décision par déclaration du 05 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 février 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [K] [S] demande à la cour de :

Vu les articles 6, 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1353 et 1713 et suivants du code civil,

-déclarer son appel recevable et bienfondé ;

-réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes le 10 décembre 2024 en ce qu’il a :

*condamné in solidum M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] à payer à M. [K] [S] la somme de 876 € au titre des dégradations locatives,

*ordonné la compensation réciproque des créances,

En conséquence,

*condamné M. [K] [S] à payer à M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] la somme de 90,67 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

*rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par M. [K] [S],

*rejeté le surplus des prétentions,

*dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

Et statuant à nouveau :

-débouter les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

A l’inverse :

-condamner in solidum M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] à lui porter et payer une somme de de 6 936,58 € au titre de la remise en état de son immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 7] ;

-condamner in solidum, M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] à lui porter et payer à une somme de 300 € au titre de leur résistance abusive,

En toutes hypothèses :

-condamner in solidum, M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] à lui porter et payer une somme de 5 000, € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner in solidum, M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] aux entiers dépens.

S’agissant du mur de clôture, il soutient qu’il appartient aux consorts [X] démontrer qu’ils n’ont pas dégradé le bien loué et précise que lors de la prise de possession des lieux, le mur était en parfait état, de sorte qu’ils devront assumer la réfection de la façade extérieure du mur. Il précise qu’il incombe aux intimés d’apporter la preuve de la réunion des éléments caractérisant l’évènement de force majeure à ce titre mais qu’aucune pièce n’est produite au soutien de leur affirmation.

Il fait également valoir des dégradations supplémentaires, à savoir les dégâts reconnus par les locataires et oubliés par le premier juge ainsi que l’impact sur le plan de travail, dont les consorts [X] doivent supporter le coût.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, il soutient que les consorts [X] se sont dispensés de régler le loyer du dernier mois d’occupation du logement loué, ont refusé d’acquitter les sommes réclamées par le Gestionnaire de l’immeuble alors même que l’ensemble des justificatifs utiles accompagnaient la demande de paiement et l’ont contraint à saisir la Justice aux fins de voir reconnaitre ses droits et d’obtenir la condamnation de ses anciens locataires.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mai 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] demandent à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 mars 2016,

-rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [S] ;

-confirmer le jugement du 10 décembre 2024 en ce qu’il a :

*condamné M. [K] [S] à payer à M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] la somme de 966,67 €,

*ordonné la compensation réciproque des créances,

*rejeté les autres prétentions de M. [S] dont sa demande de dommages et intérêts,

En outre,

A titre principal,

-infirmer le jugement en ce qu’il a :

*condamné in solidum M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] à payer à M. [K] [S] la somme de 876 € au titre des dégradations locatives ;

Statuant à nouveau,

-condamner M. [S] à leur payer la somme de 884,47 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023 date de la mise en demeure

Subsidiairement,

-confirmer le jugement dont appel en tous points ;

-condamner M. [S] à leur payer la somme de 3 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Concernant les diverses réparations, ils indiquent que les travaux mentionnés aux devis n° I-23-03-30 de la société Terrasun relèvent d’une usure normale et ne sont pas imputables aux locataires.

Ils soutiennent en dernier lieu être redevables de la somme de 82,20 € à M. [S], quand celui-ci leur est redevable de la somme de 884,47 € et indiquent que la demande de condamnation au titre de résistance abusive n’est ni étayée, ni justifiée.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 février 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 2 mars 2026. A cette audience, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire au 22 juin 2026, pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Par ailleurs, aucune critique n’est formulée à l’encontre du jugement déféré concernant la condamnation de M. [S] à payer aux intimés la somme de 966, 67 €. La décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

Sur la demande au titre des réparations locatives,

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure

Ces dispositions sont rappelées dans le contrat de bail.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l’entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance.

En l’espèce un état des lieux d’entrée et de sortie ont été dressés contradictoirement les 14 février 2020 et 31 janvier 2023.

M. [S] sollicite la condamnation des intimés aux réparations locatives suivantes :

– la remise en peinture de l’immeuble,

-le remplacement du volet roulant de la piscine détérioré.

– la réparation du mur de clôture dégradé,

-les diverses remises en état ponctuelles,

Sur les peintures,

M. [S] soutient que les locataires ont effectué des travaux dans plusieurs pièces sans respecter les règles de l’art et ont restitué au propriétaire bailleur un bien d’une couleur différente de celle du produit loué, et que cette dénaturation du style architectural de l’immeuble est constitutive d’une modification prohibée puisque non justifiée par un état de vétusté.

Les intimés répliquent qu’aucune transformation ni dénaturation du style architectural des lieux ne saurait leur être reprochée dans la mesure où les intimés ont repeint les murs en couleurs neutres. Ils précisent qu’au regard de la grille de vétusté réalisée par accord collectif conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, les revêtements muraux sont détériorés à 45 % après trois ans, ce qui correspond à un état d’usure normale, rappelant qu’ils ont occupé le bien pendant trois ans

Il résulte de l’étude comparative de l’état des lieux d’entrée et de sortie que la couleur des peintures a évolué pendant l’occupation passant de couleurs vives (rose, bleue, verte, rouge) à des couleurs plus neutres, blanc, beige, taupe.

Le bail liant les parties mentionnait que « le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe (changement de moquette, pose de papier peint, modifications des peintures’) Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans l’accord écrit du bailleur’ »

Or, eu égard à la description des changements intérieurs décrits ci-dessus, ces derniers ne peuvent être qualifiés de transformation mais correspondent au contraire à de simples aménagements qui ne dénaturent nullement le logement qui n’a pas un style architectural spécifique.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée mentionne sur la quasi-totalité des murs des traces de reprises de peinture, un état PMD (petites marques discrètes), PMF (petites marques faibles), PMA( petites marques apparentes),voir quelques trous.

L’état des lieux de sortie quant à lui renseigne que les murs sont dans un état moyen, état d’usage, quelques traces, quelques trous, ce qui rentre dans l’usage normal d’un bien occupé depuis 3 années.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur le volet roulant de la piscine,

M. [S] explique que les consorts [X] ont dégradé le volet roulant de la piscine et que l’indisponibilité des lames composant le tablier dégradé, liée à l’arrêt de leur production, justifie un changement global de l’installation.

M. et Mme [X] soutiennent à titre principal que l’état du volet roulant relève de son usure (cliquets obérés par l’eau, le calcaire et le soleil) et que son entretien ne leur est pas imputable, tout comme l’absence de pièces, étant précisé que le remplacement d’un volet roulant de piscine ne constitue pas une charge locative mais une charge incombant au bailleur. Ils sollicitent, subsidiairement, la confirmation du jugement dont appel sur ce point.

L’état des lieux d’entrée indique un volet roulant de la piscine en « très bon état » tandis que l’état des lieux de sortie mentionne un volet roulant en « état moyen-abîmé. »

Cependant s’il existe une dégradation, l’état des lieux de sortie ne permet pas d’en connaître la nature exacte et donc l’origine, le désordre pouvant résulter de l’usure normale ou de la vétusté d’autant que le volet roulant a été installé en 2016 (cf. courriel de Hydrosud [Localité 1] du2 mars 2022) et que la pièce détériorée( lames, cliquets’) n’est pas identifiée, rendant par ailleurs impossible d’apprécier la demande remplacement du volet en intégralité, étant rappelé que la réparation si elle doit être intégrale doit également être proportionnée.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, M. [S] sera débouté de ce chef de demande.

Sur le mur de clôture,

M. [S] soutient qu’il appartient aux consorts [X] de démontrer qu’ils n’ont pas dégradé le bien loué et précise que lors de la prise de possession des lieux, le mur était en parfait état, de sorte qu’ils devront assumer la réfection de la façade extérieure du mur. Il précise qu’il incombe aux intimés d’apporter la preuve de la réunion des éléments caractérisant l’évènement de force majeure à ce titre mais qu’aucune pièce n’est produite au soutien de leur affirmation.

Les intimés exposent que la fissure/l’éraflure est située à l’extérieur de la propriété, accessible à tout passant ou tout tiers quel qu’il soit. Ils soutiennent ainsi qu’il s’agit d’une fissure ou éraflure ayant pour origine un fait extérieur, imprévisible et irrésistible par rapport aux anciens locataires, qui peut être assimilé à un fait de force majeure. En ce sens, ils indiquent que M. [S] ne démontre pas qu’ils ont fait « fissurer » le mur de clôture extérieur.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la mention très bon état concernant la clôture est accompagné d’une photographie de l’intérieur du mur de clôture, tandis que la fissure ou l’éraflure indiquée sans précision sur l’importance du désordre concerne l’extérieur du mur.

La photographie annexée à l’état des lieux de sortie ne renseigne pas plus sur la nature du désordre : fissure ou éraflure.

Or, s’il existe une présomption d’imputabilité, celle-ci ne peut trouver application que pour l’intérieur du mur de clôture et non l’extérieur sauf à solliciter des locataires une preuve négative impossible à rapporter.

Le bailleur soutient en produisant une attestation de M. [I], artisan maçon, que le mur de clôture a été endommagé lors du déménagement par les intimés mais cette affirmation n’est corroborée par aucun élément, l’artisan relevant seulement que « la fissure semble bien liée à un choc ».

Outre l’expression « il semble » qui n’exprime pas une certitude, l’imputabilité de ce choc aux intimés n’est pas rapportée.

En conséquence, il y lieu de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur les réparations ponctuelles,

M. [S] sollicite la somme de 2 001,67 € TTC selon devis N1-23-03-30de la Sarl TerraSun du 14 mars 2023 au titre des reprises des dégradations suivantes :-

-le remplacement du plan de travail,

-le remplacement du mitigeur,

-réfection du joint silicone,

-la fourniture d’un micro-ondes,

-le remplacement des plinthes,

-le remplacement des roulettes de la porte de placard,

-la réparation du sol en stratifié,

-le remplacement de carreaux de faïence fissurés,

-le remplacement du flexible de douche,

-le remplacement du mécanisme de chasse d’eau,

-le remplacement du système de porte relevable d’un meuble de cuisine.

En préliminaire, il ne faut pas confondre la notion de réparation à la charge du bailleur ou du locataire et les dégradations qui si, elles sont imputables au locataire, doivent être réparées par lui.

En l’espèce, M. [S] réclame la réparation de dégradations et seuls les cas d’exonération édictées par l’article 7 da loi de 1989 précité sont admis.

Par ailleurs, les locataires ne démontrent pas avoir pendant la durée du bail réclamé au propriétaire les reprises qu’ils estiment être à sa charge.

Il convient ainsi d’examiner l’existence de la dégradation invoquée par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, d’apprécier les causes d’exonération invoquées et de vérifier que le chiffrage de la réparation correspond à la reprise de la dégradation.

Concernant le remplacement du plan de travail stratifié, l’état des lieux fait état d’un état moyen -impact/ éclat léger difficilement visible sur la photographie et relevant en toute hypothèse de l’usure normale.

L’analyse comparative de l’état des lieux d’entrée et de sortie pour les autres postes révèlent que les éléments visés ci-avant étaient mentionnés en très bon état à l’entrée et dégradés à la sortie (fuite au mitigeur et au flexible de douche, absence du micro-onde, plinthes comportant des traces de reprise de peinture dans le séjour, portes de placard difficile à man’uvrer, carreaux fendus fissurés, accroc sur le sol, chasse d’eau hors service).

S’agissant du montant des réparation il y a lieu de tenir compte du devis précité et non de l’estimation faite par l’agence SNEXI afin d’assurer une réparation effective correspondant aux prix du marché.

En conséquence, le montant des réparations s’élève à :

-le remplacement du mitigeur :113,64 €

-réfection du joint silicone :16 €

-la fourniture d’un micro-ondes : 90 €

-le remplacement des plinthes : 432,60 €

-le remplacement des roulettes de la porte de placard : 185, 36 €

-la réparation du sol en stratifié :112,25 €

-le remplacement de carreaux de faïence fissurés :65,56 €

-le remplacement du flexible de douche : 16,25 €

-le remplacement du mécanisme de chasse d’eau : 107,25 €

-le remplacement du système de porte relevable d’un meuble de cuisine : 63,33 €

, soit 1 202, 24 € HT et 1 322,46 € TTC

Infirmant le jugement déféré de ce chef, les intimés seront condamnés à verser à M.[S] la somme de 1 322,46 € TTC au titre des réparations diverses.

Sur la demande de compensation,

Les conditions de l’article 1347-1 du code civil étant réunies, il y lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties, à savoir celle de 966,67 € et celle de 1 322,46 € TTC.

En conséquence, M. et Mme [X] restent redevable envers M. [S] de la somme de 355, 79 €.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Eu égard à la présente décision, la résistance de M. et Mme [X] n’est pas abusive.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[S] qui succombe principalement, supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter aux intimés leurs frais irrépétibles d’appel. Ile seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire et mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. [K] [S] à payer à M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] la somme de 966,67 €, rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par M. [K] [S] ; dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] à payer à M. [K] [S] la somme de 1 322,46 € TTC au titre des réparations locatives,

Ordonne la compensation et dit qu’après compensation M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] reste redevable envers M. [K] [V] la somme de 355, 79 €,

Condamne M. [K] [S] aux dépens d’appel,

Déboute M. [O] [X] et Mme [B] [D] épouse [X] de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par le cadre greffier.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.