RÉFÉRÉ N° RG 26/00158 – N° Portalis DBVJ-V-B7K-OX5G

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S.C.I. [Z] [Localité 1] SUD

c/

S.A.R.L. [N]

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DU 15 OCTOBRE 2026

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ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le 15 OCTOBRE 2026

Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre à la Cour d’Appel de BORDEAUX, désignée en l’empêchement légitime de la Première Présidente par ordonnance en date du 07 août 2026, assistée de François CHARTAUD, Greffier,

dans l’affaire opposant :

S.C.I. [Z] [Localité 1] SUD, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Paul-andré VIGNÉ de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Demanderesse en référé suivant assignation en date du 03 août 2026,

à :

S.A.R.L. [N], sise [Adresse 2]

représentée par Maître Julie MARIOTTE de la SELARL JM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Défenderesse,

A rendu l’ordonnance contradictoire suivante après que la cause a été débattue en audience publique devant nous, assistée de François CHARTAUD, greffier, le 1er octobre 2026 :

EXPOSE DU LITIGE

1. Selon un jugement en date du 4 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– Déclaré que les clauses 9 et 10 du contrat de bail d’un local en l’état futur d’achèvement, conclu le 16 septembre 2015, portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 2] entre la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud, aux droits de laquelle vient la SCPI CRISTAL LIFE, et la SAS [Adresse 4], aux droits de laquelle vient la SARL [N], sont réputées non écrites ;

– Condamné la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud à payer à la S.A.R.L [N] la somme de 45.455,13 euros acquittées en exécution de ces clauses réputées non écrites ;

– Condamné la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud au paiement des dépens ;

– Condamné la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud à payer à la S.A.R.L [N] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud à payer à la SCPI CRISTAL LIFE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

2. La S.C.I [Z] [Localité 1] Sud a interjeté appel de cette décision selon une déclaration en date du 8 janvier 2026.

3. Par acte de commissaire de justice en date du 3 aout 2026, la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud a fait assigner la S.A.R.L [N] en référé aux fins de voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision dont appel. Subsidiairement, elle sollicite la consignation des sommes auxquelles elle a été condamnée entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 2] ou la production par la S.A.R.L [N] d’une garantie bancaire à 1ère demande. Elle réclame sa condamnation aux dépens et à lui payer 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Elle soutient oralement à l’audience que sa demande est recevable car des conséquences manifestement excessives se sont manifestées postérieurement au jugement puisque les comptes 2025 de la débitrice n’ont été connus qu’après le décision.

5. Elle expose qu’il existe des moyens sérieux de réformation du jugement en ce que le tribunal ne caractérise pas dans sa décision les clauses du bail qui feraient supporter au locataire des charges qui ne seraient pas afférentes aux locaux loués et a fait une confusion entre les clauses qui auraient pour effet de transférer au locataire des charges qui ne concerneraient pas les locaux loués et des clauses qui ne seraient pas suffisamment précises.

6. Concernant les conséquences manifestement excessives, elle soutient que la S.A.R.L [N] a vendu son fonds de commerce et n’exerce plus aucune activité de sorte qu’elle ne présente pas de garantie de restitution des sommes en cas d’infirmation.

7. En réponse et aux termes de ses conclusions du 29 septembre 2026, soutenues à l’audience, la S.A.R.L [N] sollicite que la demande de la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud soit déclarée irrecevable et subsidiairement, elle sollicite que la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud soit déboutée de ses demandes. Elle réclame que la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud soit condamnée aux dépens et à lui payer 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

8. Elle soulève l’irrecevabilité de la demande de suspension de l’exécution provisoire en ce que la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud n’a formulé aucune observation relative à l’exécution provisoire en première instance et n’apporte pas la preuve de conséquences manifestement excessives postérieures au jugement. Elle précise que la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud ne fonde son argumentation que sur des faits connus antérieurement à la décision de première instance et que la cession du fonds de commerce est antérieure à la décision dont appel.

9. Elle expose qu’il n’existe aucun moyen sérieux de réformation de la décision déférée, car le débat porte sur le respect de ses obligations par le bailleur en ce qui concerne, tant la rédaction d’un contrat de bail, que son obligation de justification et régularisation des charges. Elle ajoute qu’en vertu des articles L.145-15 et L.145-20-2 du code de commerce, la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud a échoué à justifier du montant exact des charges et des travaux refacturés à la société [N] et du caractère suffisamment précis et limitatif de la liste des charges prévue au bail en ses articles 9 et 10 et refacturées au preneur. Elle considère que le tribunal a à bon droit reconnu que la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud ne lui a jamais communiqué un moyen de calcul des charges, elle ne lui a pas transmis d’inventaire détaillé des répartitions des charges et d’un état récapitulatif annuel, qu’aucune clause n’est suffisamment précise pour déterminer la quote-part de chaque locataire et qu’elle se trouve dans l’impossibilité de payer de manière précise ses charges de sorte que les manquements du bailleur sont caractérisés.

10. Elle fait enfin valoir l’absence de conséquences manifestement excessives à l’exécution de la décision, le demandeur ne rapportant pas la preuve de l’insolvabilité de la société [N] et d’un risque de non-restitution. Elle précise qu’elle ne fait l’objet d’aucune procédure collective et que l’absence d’activité n’est que la conséquence de la cession de son fonds et non d’une défaillance. Elle ajoute que la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud dispose de moyens financiers suffisants pour faire face aux condamnations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur la demande principale

11. L’article 514-3 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Le risque de conséquences manifestement excessives doit être apprécié au regard des facultés de paiement du débiteur ou des facultés de remboursement du créancier, ces deux critères étant alternatifs et il suppose la perspective d’un préjudice irréparable et d’une situation irréversible en cas d’infirmation.

Le moyen sérieux de réformation doit être entendu comme un moyen qui, compte tenu de son caractère pertinent, sera nécessairement pris en compte par la juridiction d’appel avec des chances suffisamment raisonnables de succès.

12. En l’espèce, il n’est pas discuté que la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud n’a formulé aucune observation relative à l’exécution provisoire devant le premier juge, car l’exécution provisoire étant de droit et le juge ne pouvant l’écarter que dans les conditions des alinéas 2 et 3 de l’article 514 du code de procédure civile, ceci suppose que les parties formulent une prétention en ce sens et développent une argumentation spécifique à son soutien. Par conséquent les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 514-3 sus-cité sont applicables à la demanderesse qui doit démontrer l’existence de conséquences manifestement excessives survenues postérieurement au jugement.

13. En l’occurrence, la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud invoque essentiellement la situation économique de la S.A.R.L [N] qui rendrait impossible la restitution en cas de réformation de la décision dont appel et qui s’avère déficitaire à la lecture des comptes de résultat de l’exercice arrêté au 30 septembre 2025, lesquels démontrent au demeurant que ceux de l’exercice antérieur l’étaient également malgré un capital social stable de 92 784€ et des disponibilités tout aussi stable de 32 832 €, en sorte que cet élément de fait était préexistant au jugement, tout comme la cession du fonds de commerce et la cessation de l’exploitation en 2023. La S.C.I [Z] [Localité 1] Sud n’invoque pas l’existence de conséquences manifestement excessives tenant à sa propre situation financière. Il s’ensuit qu’elle ne justifie pas de conséquences manifestement excessives générées par l’exécution et survenues postérieurement au jugement déféré.

14. Par conséquent, la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud ne rapportant pas la preuve qu’elle remplit les conditions définies par le texte sus-cité, il convient de déclarer irrecevable sa demande sans qu’il soit nécessaire d’analyser l’existence d’un moyen sérieux de réformation de la décision dont appel puisque, dès lors que l’une des deux conditions prévues pour prétendre à l’arrêt de l’exécution provisoire n’est pas remplie, il n’y a pas lieu d’examiner la seconde compte tenu de leur caractère cumulatif.

– Sur la demande subsidiaire de consignation

15. Aux termes de l’article 521, 1er alinéa, du code de procédure civile, la partie condamnée au paiement de sommes autres que des aliments, des rentes indemnitaires ou des provisions peut éviter que l’exécution provisoire soit poursuivie en consignant, sur autorisation du juge, les espèces ou les valeurs suffisantes pour garantir, en principal, intérêts et frais, le montant de la condamnation.

Il doit être rappelé que cette possibilité d’aménagement de l’exécution provisoire relève du pouvoir discrétionnaire du premier président et n’est pas subordonnée à la condition que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

16. En l’espèce, la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud fait valoir la crainte d’un risque d’incapacité de remboursement de la part de la S.A.R.L [N] en cas de réformation. Cependant, elle ne produit que les comptes arrêtés au 30 septembre 2025 qui ne suffisent pas, compte tenu des éléments d’actif sus-énoncés, à donner crédit à cette allégation.

17. Dès lors, il convient de considérer qu’il n’existe aucun motif justifiant la consignation et de débouter la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud de sa demande à ce titre.

– Sur la constitution de garantie

18. Selon l’article 514-5 du code de procédure civile et le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

19. Il ressort des motifs qui précédent qu’il n’existe aucun motif justifiant que soit imposée à la S.A.R.L [N] la fourniture d’une garantie bancaire, de sorte que la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud sera déboutée de sa demande à ce titre.

– Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

20. La S.C.I [Z] [Localité 1] Sud, partie succombante dans la présente instance, au sens des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens. Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à la S.A.R.L [N] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande du même chef.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire résultant du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 4 décembre 2025, de sa demande tendant à être autorisée à consigner le montant des sommes au paiement desquelles elle a été condamnée par le dit jugement, de sa demande de constitution de garantie par le créancier et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud à payer à la S.A.R.L [N] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I [Z] [Localité 1] Sud aux entiers dépens de la présente instance.

La présente ordonnance est signée par Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre et par François CHARTAUD, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, La présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.