COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 OCTOBRE 2026

N° RG 23/04535 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NOOB

[N] [K]

[D] [V] épouse [K]

c/

SCCV [T]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 22/01939) suivant déclaration d’appel du 05 octobre 2023

APPELANTS :

[N] [K]

né le 27 Mai 1966 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

[D] [V] épouse [K]

née le 05 Octobre 1957 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Henri ARAN de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE – HENRI ARAN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SCCV [T]

Société Civile de Construction Vente, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 848 715 322, ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 5] [Adresse 3], représentée par ses dirigeants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Antonio GARNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Eric GOMEZ de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS substitué à l’audience par Me CHANCLU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

1. M. [N] [K] et Mme [D] [V] épouse [K] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] depuis le 21 juillet 2017.

Leur parcelle jouxte une parcelle sur laquelle une maison d’habitation était édifiée lors de leur acquisition.

La société civile de construction-vente [T], devenue propriétaire de la parcelle voisine, a ultérieurement entrepris la démolition de cette maison et a fait construire quinze maisons individuelles ( rez de chaussée et un étage).

2. Au motif que ces nouvelles constructions leurs causeraient un trouble anormal du voisinage, les époux [K] ont, par acte du 08 mars 2022, assigné la Sccv [T] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

3. Par jugement du 26 septembre 2023 , le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et prononcée celle-ci à la date de l’audience de plaidoiries,

– débouté les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum les époux [K] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Garnier, avocat au barreau de Bordeaux, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

4. Les époux [K] ont relevé appel du jugement le 05 octobre 2023.

5. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 02 juin 2026, les époux [K] demandent à la cour, sur le fondement des articles R.424-15 du code de l’uranisme, 1240, 1241 et 544 du code civil de :

– les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

y faisant droit,

– infirmer le jugement rendu le 26 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il :

– les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

– a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– les a condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Garnier, avocat au barreau de Bordeaux, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

– condamner la Sccv [T] à leur payer la somme de 132 500 euros en réparation de leur préjudice économique, causé par le trouble anormal du voisinage résultant de la construction du programme immobilier neuf sur la parcelle située [Adresse 5], et cadastrée VY, numéro [Cadastre 1], dont la Sccv [T] est responsable de ce trouble,

– condamner la Sccv [T] à leur payer la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral, causé par le trouble anormal du voisinage résultant de la construction du programme immobilier neuf sur la parcelle située [Adresse 5] et cadastrée VY, numéro [Cadastre 1], dont la Sccv [T] est responsable de ce trouble,

à titre subsidiaire,

– condamner la Sccv [T] à leur payer la somme de 132 500 euros en réparation de leur préjudice économique, causé par la faute de la Sccv [T] qui n’a pas procédé à l’affichage du permis de construire jusqu’à la fin des travaux,

– condamner la Sccv [T] à leur payer la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral causé par la faute de la Sccv [T] qui n’a pas procédé à l’affichage du permis de construire jusqu’à la fin des travaux,

à titre infiniment subsidiaire et avant dire droit si la cour estimait ne pas être suffisamment éclairée,

– ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

– désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira avec la mission habituelle et notamment celle de:

– se rendre sur les lieux au [Adresse 4] à [Localité 6],

– visiter les lieux et décrire l’état et la situation du bien concerné et en évaluer la valeur,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et tous les éléments propres à établir les rapports entre les parties,

– donner tous éléments utiles permettant d’apprécier les vues dont dispose l’immeuble de la Sccv [T] sur la maison leur appartenant,

– fournir tous les éléments utiles permettant d’évaluer l’ampleur de la diminution de leur intimité,

– proposer une évaluation de la perte de valeur, en ce inclus la perte de valeur vénale ou locative de leur bien immobilier, subie par la maison en raison de la proximité de la construction nouvelle de la Sccv [T], le cas échéant déterminer le montant de la dépréciation,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par les demandeurs,

– dire que l’expert pourra se faire assister d’un sapiteur géomètre-expert notamment afin de prendre des mesures de hauteur, largeur, profondeur et angles de vue,

en tout état de cause,

– débouter la Sccv [T] de l’intégralité de ses demandes,

– condamner la Sccv [T] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Sccv [T] aux entiers dépens de l’instance et de première instance.

6. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2026, la Sccv [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 et suivants et 678 et suivants du code civil, et de l’article 146 du code de procédure civile de :

à titre principal,

– confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu par la septième chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 septembre 2023, et en particulier en ce qu’il a :

– débouté les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum les époux [K] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Garnier, avocat au barreau de Bordeaux, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

en conséquence et en tout état de cause,

– débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris la demande d’expertise, et de leur appel,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel retenait l’existence d’un trouble anormal de voisinage,

– dire et juger, constater que les préjudices allégués par les époux [K] ne sont pas établis,

en conséquence,

– confirmer (au besoin par substitution de motif) le jugement rendu par la septième chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 septembre 2023,

– débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris la demande d’expertise, et de leur appel,

à titre plus subsidiaire,

– lui donner acte de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise des époux [K],

– dire que la mission confiée à l’expert devra porter tant sur la détermination du trouble allégué et son éventuelle anormalité, que sur le principe et le quantum des préjudices en toutes hypothèse,

– condamner in solidum les époux [K] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum les époux [K] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Garnier, avocat au barreau de Bordeaux, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

7. L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2026.

MOTIFS

Sur le moyen principal tiré de l’existence d’un trouble anormal du voisinage

8. Il résulte d’un principe général du droit, désormais consacré par l’article 1253 du code civil, que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En application des dispositions de l’article 544 du code civil, la responsabilité encourue à ce titre présente un caractère objectif et est indépendante de toute faute.

9. Aussi, il appartient seulement à celui qui s’en prévaut d’établir l’existence d’un trouble excédant les inconvénients ordinaires que chacun doit supporter dans l’intérêt de la vie en société.

L’appréciation de l’anormalité du trouble relève du pouvoir souverain des juges du fond et doit s’effectuer concrètement au regard de l’intensité, de la fréquence, de la durée de la nuisance invoquée ainsi que du contexte dans lequel elle survient.

10. Dès lors, la seule conformité d’une construction aux règles d’urbanisme ou aux prescriptions administratives est indifférente à la caractérisation d’un trouble anormal du voisinage, laquelle obéit à des critères autonomes.

11. Toutefois, il est également acquis que le droit de propriété ne confère à son titulaire aucun droit acquis au maintien de son environnement dans un état inchangé ni à la conservation perpétuelle des perspectives, dégagements ou conditions de vue existant lors de son acquisition.

12. L’existence d’un vis-à-vis ou la perte partielle d’une vue dégagée ne caractérisent donc pas nécessairement un trouble anormal de voisinage, spécialement lorsque les immeubles concernés sont situés dans un secteur urbanisé destiné à évoluer.

13. En l’espèce, les appelants soutiennent principalement que la construction de quinze logements sur la parcelle voisine aurait entraîné une perte substantielle d’intimité du fait des ouvertures créées au premier étage des constructions nouvelles.

14. Toutefois, l’examen des pièces produites ne permet pas de retenir que les nuisances invoquées excèdent les sujétions ordinaires attachées à la vie dans un quartier résidentiel urbain.

15. Il ressort en premier lieu des documents d’urbanisme versés aux débats que les immeubles litigieux sont situés dans le quartier de [Localité 7], secteur intégré au tissu urbain bordelais caractérisé par une occupation résidentielle relativement dense, mêlant maisons individuelles, immeubles collectifs de faible hauteur et équipements publics.

Dans un tel environnement, les propriétaires riverains ne peuvent légitimement escompter bénéficier durablement d’un isolement comparable à celui existant dans une zone rurale ou naturelle.

16. Il ressort en deuxième lieu des plans de masse, coupes et photographies produites que les constructions édifiées par la SCCV [T] respectent un retrait de quatre mètres par rapport à la limite séparative, tandis que la maison des appelants est elle-même implantée en retrait de cette limite.

La distance séparant les façades opposées atteint ainsi plus de quinze mètres.

Une telle configuration exclut objectivement toute situation d’écrasement visuel, d’enfermement ou de promiscuité excessive.

17. En troisième lieu, les constatations résultant du procès-verbal établi le 12 avril 2024 démontrent uniquement l’existence d’une visibilité partielle et réciproque entre certains espaces extérieurs des propriétés.

Or, la simple possibilité pour des voisins d’apercevoir une partie d’un jardin ou d’une façade depuis des ouvertures régulièrement aménagées ne saurait suffire à caractériser un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ainsi, les contraintes résultant d’un vis-à-vis ordinaire doivent être appréciées au regard des circonstances de lieu et de la densité urbaine environnante.

Les photographies produites ne révèlent aucune vue plongeante exceptionnelle ni aucune atteinte particulièrement intense à la vie privée des appelants.

18. En quatrième lieu, les appelants invoquent la disparition de la haie végétale qui existait antérieurement sur le fonds voisin.

Toutefois, aucun propriétaire ne dispose d’un droit acquis au maintien de plantations appartenant à autrui.

La suppression de cette végétation, qui constituait un élément précaire susceptible d’être modifié à tout moment par son propriétaire, ne peut être analysée comme génératrice d’un trouble anormal en elle-même.

19. Enfin, les nuisances sonores alléguées ne reposent sur aucun élément objectif.

Aucune mesure acoustique, aucun constat, aucune attestation circonstanciée ne permettent d’établir l’existence de bruits présentant une intensité ou une récurrence anormales.

Les allégations formulées à cet égard demeurent purement hypothétiques.

Dans ces conditions, les modifications apportées à l’environnement des appelants résultent essentiellement de l’évolution normale d’un quartier urbain destiné à accueillir de nouvelles constructions.

Si ces changements ont pu entraîner une diminution du sentiment d’isolement dont ils bénéficiaient auparavant, ils ne revêtent pas un caractère d’anormalité suffisant pour engager la responsabilité de la SCCV [T] sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

20. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [K] de leurs demandes fondées sur les troubles anormaux du voisinage.

Sur le moyen subsidiaire tiré de la responsabilité pour faute (défaut d’affichage du permis de construire)

21. Selon les articles 1240 et 1241 du code civil, il appartient à celui qui réclame réparation d’établir l’existence cumulative d’une faute, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité direct entre ceux-ci.

22. Les appelants reprochent à la SCCV [T] de ne pas avoir assuré l’affichage continu du permis de construire.

23. Toutefois, les procès-verbaux de constat produits aux débats établissent la réalité de l’affichage réglementaire du permis initial puis de son transfert.

24. En outre, à supposer même que les appelants parviennent à établir une irrégularité dans les modalités de publicité du permis, ils ne démontrent pas en quoi cette circonstance serait à l’origine des préjudices dont ils sollicitent réparation.

25. En effet, les dommages invoqués ne procèdent pas du défaut allégué d’affichage mais de l’existence même de la construction réalisée.

26. Or les appelants ne soutiennent pas qu’ils auraient disposé de moyens sérieux permettant d’obtenir l’annulation du permis de construire s’ils avaient eu connaissance plus tôt du projet.

Ils n’établissent donc pas avoir perdu une chance réelle et sérieuse d’empêcher la réalisation de l’opération immobilière.

27. Dès lors, le lien de causalité exigé par les articles 1240 et 1241 du code civil fait défaut.

28. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande subsidiaire d’indemnisation pour faute.

Sur les préjudices allégués et la demande d’expertise judiciaire avant-dire-droit

30. Il convient enfin d’observer que la perte de valeur invoquée repose exclusivement sur une expertise non contradictoire réalisée à la demande des appelants.

31. Si une expertise amiable constitue un élément de preuve recevable, elle ne saurait à elle seule établir la réalité d’une dépréciation certaine lorsqu’elle est contestée par la partie adverse.

32. Par ailleurs, l’évaluation proposée procède essentiellement de la qualification préalable d’un trouble anormal de voisinage, qualification que la Cour écarte.

33. La moins-value alléguée n’apparaît dès lors ni suffisamment démontrée dans son principe ni justifiée dans son quantum.

34. Par ailleurs, aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée afin de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

35. L’expertise judiciaire n’a pas vocation à permettre à une partie de rechercher l’existence même des faits qu’elle allègue lorsqu’elle ne produit aucun commencement de preuve suffisant.

36. En l’espèce, la Cour dispose des plans du projet, des documents d’urbanisme, de nombreux clichés photographiques, d’un constat d’huissier ainsi que d’un rapport d’évaluation immobilière amiable.

37. Ces éléments lui permettent d’apprécier utilement tant la configuration des lieux que la réalité des nuisances invoquées.

La mesure sollicitée tend essentiellement à rechercher si les troubles allégués pourraient être qualifiés d’anormaux et à évaluer une éventuelle dépréciation du bien.

Elle vise ainsi moins à éclairer le juge sur un point technique qu’à suppléer l’insuffisance des preuves déjà produites.

38. La demande d’expertise sera par conséquent rejetée, et le jugement confirmé en toutes ses dispositions au fond.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

39. Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

40. Succombant en leur appel, M. [N] [K] et Mme [D] [V], son épouse, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel.

41. Il convient de faire droit au bénéfice de la distraction des dépens au profit de Maître Antonio Garnier, avocat au barreau de Bordeaux, qui en a fait la demande expresse, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

42. L’équité commande en outre de condamner in solidum les époux [K] à payer à la SCCV [T] la somme de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux [K] seront corrélativement déboutés de leur propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement rendu le 26 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions contestées ;

Y ajoutant :

Déboute Monsieur [N] [K] et Madame [D] [V], épouse [K], de leur demande de mesure d’expertise judiciaire avant-dire-droit ;

Déboute Monsieur [N] [K] et Madame [D] [V], épouse [K], de l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation à titre principal, subsidiaire et en tout état de cause ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [D] [V], épouse [K], à payer à la Société Civile de Construction-Vente [T] (SCCV [T]) la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel ;

Déboute Monsieur [N] [K] et Madame [D] [V], épouse [K], de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [D] [V], épouse [K], aux entiers dépens de la procédure d’appel, et ACCORDE à Maître Antonio Garnier, avocat, le droit de recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.