N° RG 25/00436 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY24

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00436 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY24

LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me DENIAUD, substitué par Me GUEYE, avocats au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [D], demeurant [Adresse 2]

Comparant

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 10 Septembre 2025
Première audience : 21 Novembre 2025

DÉBATS
Audience publique du 18 Septembre 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00436 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY24

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2020, l’OPH ORNE HABITAT a donné à bail à Monsieur [A] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 351,85 euros révisable annuellement outre provisions sur charges locatives.

Le 2 juillet 2025, l’OPH ORNE HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, l’OPH ORNE HABITAT a fait signifier à Monsieur [A] [D] un commandement de payer pour un montant en principal de 335,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 2 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025 , la société l’OPH ORNE HABITAT a fait assigner Monsieur [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1] aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation en paiement.

L’assignation a été dénoncée le 11 septembre 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois le 21 novembre 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2026 et mise en délibéré au 14 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

À l’audience, l’OPH ORNE HABITAT, dûment représentée, soutient ses conclusions déposées à l’audience et sollicite du juge de :

– débouter Monsieur [A] [D] de toutes ses demandes,
– constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 septembre 2025,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
– autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,
– condamner Monsieur [A] [D] au paiement des sommes suivantes:
– 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ainsi que le coût du timbre électronique.

L’OPH ORNE HABITAT fonde son action sur les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur les articles 1231-6 et 1741 du code civil.
L’OPH ORNE HABITAT déclare que Monsieur [A] [D] est à jour du paiement de ses loyers, et indique qu’elle écarte la possibilité d’un désistement au vu des demandes reconventionnelles qu’il formule. Elle en demande le rejet expliquant que les conditions pour la procédure d’expulsion étaient remplies d’une part, et que d’autre part Monsieur [A] [D] ne rapporte pas la preuve qu’elle est à l’origine d’un signalement à la CAF. Elle déclare que Monsieur [A] [D] cherche à couvrir les sommes qu’il doit dans d’autres procédures avec les dommages et intérêts qu’il sollicite. L’OPH ORNE HABITAT s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [A] [D], comparant en personne, sollicite du juge de :
– débouter l’OPH ORNE HABITAT de ses demandes ;
– condamner l’OPH ORNE HABITAT à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;
– condamner l’OPH ORNE HABITAT aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [D] soutient que les demandes de l’OPH ORNE HABITAT doivent être rejetées dans la mesure où il a repris le paiement des loyers et que sa dette locative est désormais éteinte. Il souhaite rester dans le logement et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, Monsieur [A] [D] déclare subir un préjudice financier, indiquant que l’OPH ORNE HABITAT a signalé à la CAF un impayé à hauteur d’un mois de loyer, en violation de l’article R. 824-1 du code de la construction, et que cela a entraîné la suspension des aides au logement. Il explique également qu’il a été débouté dans une autre procédure concernant les extérieurs du logement, qu’il a eu des frais de justice importants, et que ces événements ont occasionné les retards de loyer. Il soutient qu’il n’avait pas de dette de loyer au mois de juin 2025, que la dette locative a été artificiellement créée du fait de la suspension des APL, et que l’OPH ORNE HABITAT a désormais une dette envers lui, le solde locatif étant en sa faveur. Monsieur [A] [D] déclare en outre subir un préjudice moral du fait de la procédure d’expulsion qu’il estime injustifiée car non conforme aux stipulations contractuelles, qui lui a occasionné du stress et de l’anxiété, et qui l’a obligé à consacrer du temps et de l’énergie. Il estime que la procédure diligentée par l’OPH ORNE HABITAT est abusive.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de l’assignation, dispose que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24 III de cette loi prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’état dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 11 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 21 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, l’OPH ORNE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 2 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 30 novembre 2020, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer principal après déduction des aides au logement, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

L’OPH ORNE HABITAT justifie avoir signifié à Monsieur [A] [D], le 9 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 335,55 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Si ce commandement de payer est contesté par Monsieur [A] [D] dans la mesure où il ne porterait que sur un mois de loyer résiduel, il y a lieu de rappeler que cette somme correspond bien à un impayé dû au manquement du locataire à son obligation de payer le loyer à échéance et surtout que la clause résolutoire du contrat de bail mentionne bien qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer principal après déduction des aides au logement le contrat sera résilié de plein deux mois après un simple commandement de payer. La lecture du décompte joint au commandement de payer litigieux permet de constater qu’au jour du commandement de payer 3 mois de loyers en principal après déduction des aides au logement représentait 78,67 euros. Ainsi, le bailleur en visant dans son commandement de payer une somme due de 335,55 euros respectait bien les termes de la clause résolutoire puisque la somme due était supérieure à trois mois de loyer en principal déduction faite des aides au logement.

En outre, il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par l’OPH ORNE HABITAT, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti. Au 10 septembre 2025, il était dû 933,88 euros.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 10 septembre 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [A] [D]sollicite la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire, et demande à se maintenir dans les lieux.

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [A] [D] a soldé l’intégralité de sa dette locative le 22 septembre 2025 en payant la somme de 1060,80 euros, le solde indiqué à cette date sur le décompte correspondant aux frais de poursuite à hauteur de 63,95 euros. Il ressort en outre de ce décompte que Monsieur [A] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, ce que l’OPH ORNE HABITAT ne conteste pas.

Or le locataire qui s’est acquitté de sa dette locative avant l’audience ne peut avoir moins de droits que celui qui ne l’a pas réglée et qui propose un plan d’apurement.

Il convient en conséquence d’accorder à Monsieur [A] [D] des délais de paiement à titre rétroactif jusqu’au 22 septembre 2025, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date et de dire qu’elle est réputée n’avoir jamais été acquise compte tenu du paiement dans les délais accordés de la dette locative.

Dès lors, la demande d’expulsion de l’OPH ORNE HABITAT est devenue sans objet et il convient de la rejeter.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS POUR PROCÉDURE ABUSIVE

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, si Monsieur [A] [D] soutient que la dette locative a été créée artificiellement par l’OPH ORNE HABITAT à la suite d’un signalement à la CAF, et que la procédure d’expulsion est irrégulière et abusive, il ne rapporte pas la preuve que l’OPH ORNE HABITAT soit à l’origine de ce signalement, et la mise en œuvre de la procédure d’expulsion n’est pas entachée d’irrégularité en ce qu’elle est conforme aux stipulations contractuelles, aucune faute ne pouvant donc être reprochée au bailleur de ce fait. En outre, Monsieur [A] [D] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque intention de nuire ou légèreté blâmable de la part de l’OPH ORNE HABITAT dans l’exercice de l’action en justice, et le caractère abusif de la procédure n’est donc pas démontré.

Au surplus, Monsieur [A] [D] ne rapporte pas la preuve du préjudice financier qu’il allègue dans la mesure où la dette est soldée, que la régularisation de la situation a mis fin à la suspension des APL, et qu’il ressort du décompte actualisé de la créance que ces aides ont été remises en place de façon rétroactive. Il ne rapporte pas non plus la preuve de l’existence ni du montant du préjudice moral qu’il allègue, ni de son imputabilité à une faute de l’OPH ORNE HABITAT, la procédure d’expulsion ne pouvant être qualifiée d’abusive.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [A] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [A] [D], qui succombe, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ainsi que le coût du timbre électronique.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande que Monsieur [A] [D] ne soit pas condamné sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a également lieu de rejeter la demande de Monsieur [A] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de l’OPH ORNE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 novembre 2020 entre l’OPH ORNE HABITAT d’une part, et Monsieur [A] [D] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies, et le contrat de bail résilié, à la date du 10 septembre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [A] [D] à s’acquitter de la dette locative au plus tard le 22 septembre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés ;

CONSTATE que la dette locative a été soldée le 22 septembre 2025 ;

DIT que la dette locative ayant été réglée dans les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que la demande d’expulsion de l’OPH ORNE HABITAT est devenue sans objet ;

DÉBOUTE l’OPH ORNE HABITAT de sa demande d’expulsion ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [D] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [A] [D] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ainsi que le coût du timbre électronique ;

DEBOUTE l’OPH ORNE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois, an susdits

Le greffier Le juge