Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026
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ENTRE :

Madame [B] [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [N] [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Demanderesses représentées par Me Guillaume GUILLEVIC, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Société MA 44 SUD
[Adresse 2]
[Localité 2]

Défenderesse représentée par Me DUBOIS Sylvain avocat au barreau de PARIS, substitué par Me PEREZ Xavier avocat au barreau de NANTES

Monsieur [J] [E] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Défendeur comparant en personne

Madame [Y] [H] épouse [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Défenderesse représentée par son époux muni d’un pouvoir

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 Octobre 2025

date des débats : 15 Septembre 2026

délibéré au : 13 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/02411 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5KM

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Selon promesse unilatérale de vente dressée le 30 octobre 2024 par Me [T] [X] notaire à [Localité 4], Monsieur [J] [A] et Madame [Y] [H] épouse [A] ont promis la vente d’un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 5] à Madame [N] [P] et Madame [B] [I], moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation de 7000,00 euros partiellement séquestré à hauteur de 3750 euros auprès de l’étude notariale et conditionné à l’obtention d’un financement bancaire ainsi qu’à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait d’ici le 17 février 2025.
Madame [N] [P] et Madame [B] [I] ont confiés à la S.A.S. MA 44 SUD leur projet d’édification de leur résidence principale suivant contrat de construction de maison individuelle du 2 décembre 2024.
Suivant arrêté du Maire de [Localité 6] du 21 janvier 2025, un refus de permis de construire a été notifié à Madame [N] [P] et Madame [B] [I], le projet d’habitation se situant au-delà de la bande des 20 mètres, pour partie en limite séparative à 4,73 mètres de hauteur par rapport au terrain naturel sur la partie la plus haute de l’adossement au lieu des 4 mètres maximum de hauteur autorisée.
Se plaignant de la non restitution de l’indemnité d’immobilisation en dépit des lettres de mise en demeure du 7 mai 2025 ainsi que du 22 mai 2025, Madame [N] [P] et Madame [B] [I] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes les époux [J] [A] selon actes de commissaire de justice du 18 juin 2026, afin de solliciter à titre principal la condamnation in solidum des époux [J] [A] au paiement de la somme de 3750 euros , subsidiairement de donner instruction au notaire instrumentaire de libérer la somme de 3750 euros sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance, en tout état de cause la condamnation in solidum des époux [J] [A] au paiement des sommes de 1000,00 euros à chacune des demanderesses en réparation de leur préjudice matériel et moral, ainsi que la somme de 1500,00 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Faisant valoir qu’elles ont également intérêt à appeler à la cause le constructeur avec qui elles ont concluent un contrat de construction de maison individuelle, Madame [N] [P] et Madame [B] [I] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes la S.A.S. MA 44 SUD selon acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025 aux fins de :
– CONDAMNER la S.A.S. MA 44 SUD à garantir er relever indemne Madame [N] [P] et Madame [B] [I] de toutes condamnations éventuellement prononcées contre elles dans le cadre de la procédure principale y compris les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,
– CONDAMNER la S.A.S. MA 44 SUD à payer à Madame [N] [P] et Madame [B] [I] la somme de 3750 euros au titre de la fraction de l’indemnité d’immobilisation dans l’hypothèse ou il ne serait pas fait droit à leur demande à l’égard des époux [J] [A]
– CONDAMNER la S.A.S. MA 44 SUD à payer à Madame [N] [P] et Madame [B] [I] la somme de 4000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Les procédures ont été jointes sous le n° RG 25/ 2411.

Les époux [J] [A] sollicitent le débouté de l’ensemble des demandes formulées à leur encontre ainsi que la libération immédiate par l’office notarial de la somme de 3750 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation, subsidiairement sous astreinte de 100,00€ par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, en tout état de cause la condamnation in solidum des défenderesses au paiement d’une somme de 3000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Concernant la demande d’appel en garantie du constructeur ils s’en rapportent à justice.
Au soutien de leurs prétentions ils entendent répliquer que :
– la non-conformité au PLU était de la responsabilité des acquéreurs,
– elles avaient parfaitement connaissance du retrait des fondations au moment de la signature de la promesse de vente,
– l’arrêté du 21 janvier 2025 vise exclusivement le dépassement de la hauteur de 4 mètres en limite séparative,
– l’échec du projet d’urbanisme est imputable exclusivement à la faute de conception initiale des demanderesses,
– leur constructeur leur a proposé une solution technique,
– ils ont proposés de prolonger le délai ce qu’elles ont refusées ce qui démontre qu’elles ont arrêtées pour convenance personnelles.

La S.A.S. MA 44 SUD sollicite le débouté des demanderesses ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en exposant que :
– l’arrêté n’a fait l’objet d’aucun recours gracieux, contentieux, aucune demande de permis modificatif,
– le certificat d’urbanisme portant mention des anciennes fondations n’existait donc pas dans sa version exacte lors de l’établissement des plans,
– elle n’a reçu aucune somme et n’a réalisé aucun ouvrage,
– l’appel en garantie est dépourvu de tout fondement,
– le refus d’un permis de construire ne caractérise pas en lui-même une faute du constructeur.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre.

Lors des débats, Madame [N] [P] et Madame [B] [I] et la S.A.S. MA 44 SUD ont comparu assistées de leurs conseils respectifs.

Monsieur [J] [A] avec procuration faite à son profit par son épouse Madame [Y] [H] épouse [A] était présent lors de l’audience.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, le Président a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 13 octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation
En vertu de l’article 1103 du code civil  » les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.  »
L’article 1304-6 dispose que  » L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.
Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.  »
Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
En l’espèce, la promesse de vente notariée stipule le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 3750 euros, laquelle en cas de réalisation de la vente promise s’imputera sur le prix et reviendra et reviendra intégralement au promettant devenu vendeur.
En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte il est convenu que la somme versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de l’immeuble objet de la promesse de vente.
Il est également ajouté que la somme sera intégralement restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une des conditions suspensives.
L’acte de promesse de vente comportait une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire purgée de tout recours précisant que la réalisation est soumise à l’obtention pour le bénéficiaire d’un permis de construire exprès avant le 17 février 2025 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante  » construction d’une maison de plain-pied, d’une surface plancher minimum de 120 m² (et maximum de 150m²) et d’un garage  » précisant encore que pour se prévaloir de la présente condition suspensive le bénéficiaire doit justifier auprès du promettant d’un dépôt de dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée au plus tard le 13 décembre 2024 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.
Selon l’article 1304 du Code civil, l’obligation contractuelle est suspendue lorsque son exécution dépend d’un événement futur et incertain. En l’espèce, l’obtention du permis de construire constituait une condition suspensive dont la réalisation était nécessaire pour l’aboutissement de la vente. Le refus de permis notifié le 21 janvier 2025, soit avant l’échéance du 17 février 2025, a entraîné la caducité de la promesse de vente.
Dès lors, le principe général veut que la non-réalisation d’une condition suspensive entraîne la restitution des sommes versées. Les vendeurs soutiennent que l’échec du projet est imputable à la faute des acquéreurs et sollicitent la conservation de l’indemnité.
Toutefois, il est établi que le refus est fondé sur un critère technique de hauteur, relevant de la conception architecturale et non d’une négligence volontaire des acquéreurs d’autant que ces dernières ont déjà modifié leurs prétentions en sollicitant la construction d’une maison de 111,23 m² et un garage de 16,50m². En l’absence de preuve d’une faute des acquéreurs, qui n’étaient pas tenus de revoir leur projet initial, l’indemnité doit être restituée.
Il s’ensuit que la somme de 3 750 euros doit être restituée.
L’appel en garantie du constructeur est dès lors sans objet.
Enfin, la preuve du préjudice subi par les demanderesses n’est pas rapportée.
2- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [J] [A] seront condamnés au paiement de la somme de 1 500 euros outre les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente reçue par Me [T] [X] notaire à [Localité 4] le 30 octobre 2024 portant sur un terrain à bâtir, situé sur les parcelles cadastrées AC n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 5] à [Localité 7],

DONNE mainlevée du séquestre et ordonne à Maître [T] [X] de libérer la somme de 3750 euros entre les mains de Madame [N] [P] et Madame [B] [I]

CONDAMNE in solidum les époux [J] [A] au paiement, aux parties demanderesses, de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; rejette le surplus ert les autres demandes ;

CONDAMNE les époux [A] aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Franck BIELITZKI, Président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président