N° RG 24/05572 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJBY

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 OCTOBRE 2026
50C

N° RG 24/05572
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJBY

AFFAIRE :

[Y] [Z]
C/
[Q] DOMOFRANCE

Décision nativement numérique à :

Me Nadia CHEKLI
SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats : Monsieur GARNIER, Cadre Greffier.

Lors du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Cadre Greffier.

DEBATS :

à l’audience publique du 23 Juin 2026

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [Y] [Z]
née le 03 Juin 1976 à [Localité 1] (GIRONDE)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Nadia CHEKLI, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE

[Q] DOMOFRANCE
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 juillet 2023, Madame [Y] [Z] a réservé auprès de la [Q] DOMOFRANCE un appartement de type T4 ainsi qu’une place de parking dans le cadre du projet d’édification d’un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement, situé [Adresse 5] à [Localité 4] (33), dit [Adresse 6]”.

Ce contrat de réservation a été consenti pour un prix de 285.000 euros TTC et moyennant un dépôt de garantie de 1.500 euros.

Se plaignant que dans le projet de vente la date de livraison ait été reportée au 31 décembre 2025 alors qu’il était selon elle, contractuellement prévu qu’elle intervienne au plus tard le 31 mars 2025, Madame [Z] a, par acte délivré le 28 juin 2024, fait assigner la [Q] DOMOFRANCE devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX sur le fondement des articles 1103, 1231-1 et 1601-1 du Code civil aux fins qu’il lui soit ordonné de mettre en conformité l’acte de vente avec le contrat de réservation quant au délai de livraison sous astreinte de 200 euros par jour de retard et de la condamner au paiement de dommages et intérêts au titre de ses préjudices financier et moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, Madame [Y] [Z] demande au tribunal de :
A titre principal,
– Juger abusif le refus de la [Q] DOMOFRANCE de mettre en conformité l’acte de vente avec le contrat de réservation du 18 juillet 2023 quant au délai de livraison,
– Ordonner à la [Q] DOMOFRANCE de mettre en conformité l’acte de vente avec le contrat de réservation du 18 juillet 2023 quant au délai de livraison sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
A titre subsidiaire,
– Juger abusif le refus de la [Q] DOMOFRANCE de mettre en conformité l’acte de vente avec le contrat de réservation du 18 juillet 2023 quant au délai de livraison,
– Condamner la [Q] DOMOFRANCE à lui payer les sommes suivantes :
– 9.228,96 euros au titre de son préjudice financier (à parfaire)
– 2.000 euros au titre de son préjudice moral
A titre très subsidiaire,
– Prononcer l’annulation du contrat de réservation en date du 18 juillet 2023,
– Condamner la [Q] DOMOFRANCE à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1.500 euros,
– Condamner la [Q] DOMOFRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des préjudices subis,
En tout état de cause,
– Débouter la [Q] DOMOFRANCE de l’ensemble de ses demandes,
– Condamner la [Q] DOMOFRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Condamner la [Q] DOMOFRANCE aux entiers dépens,
– Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 juin 2025, la [Q] DOMOFRANCE demande au tribunal de :
A titre principal,
– Constater l’absence d’engagement pris de livrer le bien au plus tard le 31 mars 2025 ;
– Constater l’absence de faute contractuelle ;
– Condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 28.500 euros au titre du préjudice né de l’immobilisation du bien dans le patrimoine de la venderesse ;
– Débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;
– Condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner Madame [Z] au paiement des entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
– Débouter Madame [Z] de sa demande de condamnation sous astreinte ;
– Constater que les préjudices financiers, constitués par le remboursement de loyers et de l’assurance de prêt ne présentent pas de caractère certain ;
– Débouter Madame [Z] de ses demandes d’indemnisation de son préjudice financier ;
– Débouter Madame [Z] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral ;
– Débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;
– Réduire la demande de Madame [Z] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 novembre 2025.

Vu l’article 455 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions des parties auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience de plaidoiries du 23 juin 2026 et mise en délibéré au 06 octobre 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de mise en conformité de l’acte de vente

Conformément à l’article 1601-1 du Code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’article L. 261-11 du code de la construction dispose que le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser (…) c) le délai de livraison.

Aux termes de l’article L. 261-15 du même code, cette vente peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.
Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.
Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L. 313-41 du Code de la consommation n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

En l’espèce, le contrat de réservation conclu le 18 juillet 2023 mentionne en son article 3 de la partie 2 intitulé “délai d’exécution des travaux” que “la date d’achèvement prévisionnelle des travaux de construction est fixée au 1er trimestre 2025 soit au plus tard le 31 mars 2025 sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison”.

Le projet d’acte de vente produit aux débats par Madame [Z] prévoit quant à lui que “la livraison est prévue pour intervenir prévisionnellement au plus tard le 31 décembre 2025″.

L’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation l’immeuble vendu en état futur d’achèvement est réputé achevé (…) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.

La notion d’achèvement se distingue donc de celle de livraison qui se caractérise par la prise de possession du bien par l’acquéreur.

La clause telle que rédigée prévoit une date d’achèvement des travaux et non de livraison.

La référence aux causes légitimes de suspension du délai de livraison découle du fait que celles-ci constituent également des causes justificatives du retard dans l’achèvement des travaux.

Il n’existe dès lors aucune contradiction entre les termes de la clause, la date du 31 mars 2025 ne constituant pas une date de livraison mais bien seulement d’achèvement prévisionnel des travaux comme l’exige l’article L 261-15 alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation.

Si les différents interlocuteurs de Madame [Z] ont eux-mêmes procédé à une telle confusion, ces déclarations erronées ne sont pas de nature à modifier les termes du contrat.

De surcroît, il convient de relever que les dispositions susvisées n’imposent pas que le contrat de réservation fasse mention d’une date de livraison.

Néanmoins, s’il ressort de ces éléments que l’acte de réservation conclu le 18 juillet 2023 a uniquement prévu une date d’achèvement prévisionnelle des travaux au 31 mars 2025, et non une date de livraison, cette indication permettait toutefois au réservataire d’avoir une idée de la date de livraison desdits locaux, celle-ci devant intervenir dès l’achèvement des travaux comme le rappelle le projet de vente.

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Dès lors, si l’annonce d’une date de livraison très éloignée de la date prévisionnelle d’achèvement des travaux peut s’analyser en une différence anormale au regard des prévisions du contrat préliminaire au sens de l’article L 261-15 du Code de la construction et de l’habitation, la demande formée par Madame [Z] visant à voir ordonner la mise en conformité de l’acte de vente avec le contrat de réservation conclu le 18 juillet 2023 ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes indemnitaires formées au titre du report de livraison

Madame [Z] se fondant sur l’article 1231-1 du Code civil, sollicite l’octroi de dommages et intérêts sans caractériser la faute imputable à la [Q] DOMOFRANCE se contentant d’indiquer que “Si par extraordinaire la juridiction de céans venait à ne pas faire droit à la demande de mise en conformité formée par Madame [Z], elle n’en condamnerait pas moins la société DOMOFRANCE à l’indemniser de l’intégralité des préjudices subis”.

Or, en mentionnant dans le projet d’acte de vente une date de livraison décalée de plusieurs mois par rapport à la date d’achèvement des travaux figurant dans le contrat de réservation qui revêtait une nature prévisionnelle, la [Q] DOMOFRANCE n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité.

En effet, si comme évoquez ci-dessus, la date prévisionnelle d’achèvement permet au futur acquéreur d’avoir une relative prévisibilité concernant la date de livraison l’écart important existant en l’espèce entre ces deux dates ne peut être constitutif d’une faute mais est uniquement susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’article L 261-15 du Code de la construction et de l’habitation relatif à la différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire autorisant une restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, les demandes indemnitaires formées à ce titre par Madame [Z] seront également rejetées.

Sur la demande d’annulation du contrat de réservation

Madame [Z] affirme que la [Q] DOMOFRANCE a volontairement entretenu une confusion entre le délai d’achèvement des travaux et le délai de livraison du bien. Elle souligne que cette confusion l’a induit en erreur et que cette dernière était déterminante de son consentement, de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter l’annulation du contrat de réservation.

Conformément à l’article 1130 du Code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

En l’espèce, le contrat de réservation en date du 18 juillet 2023 mentionnait en son article 3 intitulé “délai d’exécution des travaux” que la date d’achèvement prévisionnelle des travaux de construction était fixée au plus au 31 mars 2025.

La notice d’information précontractuelle qui y était jointe prévoyait quant à elle, en son article 2 intitulé “informations relatives aux biens”, que le délai de livraison des biens indiqué au présent contrat était prévisionnel et, en son article 3 intitulé “modalités de livraison”, qu’un courrier serait adressé au réservataire afin de lui indiquer la date de livraison des biens et les conditions dans lesquelles il pourra en prendre possession.

Il ne peut dès lors être reproché à la [Q] DOMOFRANCE d’avoir entretenu une confusion entre le délai d’achèvement des travaux et le délai de livraison alors que ceux-ci étaient distingués par le seul intitulé des titres des articles susvisés.

En conséquence, il convient de débouter Madame [Z] de sa demande d’annulation du contrat de réservation conclu le 18 juillet 2023.

Sur la demande d’indemnité d’immobilisation

La [Q] DOMOFRANCE sollicite le versement d’une indemnité d’immobilisation au motif que le refus de signer l’acte de vente qui lui a été opposé par Madame [Z] qui a, de surcroît, engagé une procédure judiciaire à son encontre, a conduit à l’immobilisation du bien objet du contrat de réservation litigieux.

En réplique, Madame [Z] soutient que le refus de signer l’acte de vente ne peut s’analyser en une faute.

En l’espèce, l’article intitulé “invitation à réaliser l’achat” figurant au sein du contrat de réservation en date du 18 juillet 2023 dispose que “à défaut par le réservataire de signer l’acte authentique de cession dans le délai de 30 jours après la notification du projet d’acte de vente, le réservant pourra, si bon lui semble, remettre les biens en vente sans aucune formalité ni indemnité d’aucune sorte, le sort du dépôt de garantie étant réglé par l’article qui précède relatif audit dépôt”.

Ainsi, c’est à tort que la [Q] DOMOFRANCE fait valoir que le fait que Madame [Z] ait refusé de signer le contrat de vente et ait engagé une procédure judiciaire à son encontre a conduit à l’immobilisation dudit bien alors que celui-ci était libre de le remettre en vente à l’issu d’un délai de 30 jours à compter de la notification du projet d’acte de vente.

La [Q] DOMOFRANCE se bornant à alléguer, sans en indiquer les motifs concrets, qu’elle ne pouvait pas remettre en vente le bien objet du contrat de réservation litigieux, celle-ci sera déboutée de sa demande d’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [Z] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner Madame [Y] [Z] au paiement de la somme de 1.000 euros à la [Q] DOMOFRANCE au titre de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire qui assortit la présente décision de plein droit n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Déboute Madame [Z] de sa demande de mise en conformité de l’acte de vente avec le contrat de réservation conclu le 18 juillet 2023 ;

Déboute Madame [Z] de ses demandes indemnitaires ;

Déboute Madame [Z] de sa demande d’annulation du contrat de réservation conclu le 18 juillet 2023 ;

Déboute la [Q] DOMOFRANCE de sa demande d’indemnité d’immobilisation ;

Condamne Madame [Y] [Z] aux dépens ;

Condamne Madame [Y] [Z] à payer à la [Q] DOMOFRANCE la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.