Paiement du solde d’un CCMI malgré des réserves : déduction du coût des reprises imputables au constructeur

En application de l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation, le solde du prix d’un CCMI est payable après la levée des réserves, une somme pouvant être consignée jusqu’à cette date. Le maître de l’ouvrage ne peut toutefois retenir une somme supérieure au coût des réserves restant imputables au constructeur.

Le tribunal a évalué les reprises nécessaires à 1 759,20 euros, incluant les réparations des blocs-portes, de la porte d’entrée, des conséquences d’une fuite d’eau, le déplacement du mobilier et la reprise esthétique des appuis de fenêtres. Le solde de 8 879,98 euros a donc été ramené à 7 120,78 euros.

Sur le fondement de l’article 1792-6 du code civil, la réception définitive a été fixée à la date du dépôt du rapport d’expertise, les réserves imputables étant alors évaluées et déduites du solde. La demande de dommages-intérêts du constructeur a été rejetée faute de preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité. Les demandes indemnitaires des maîtres de l’ouvrage ont également été écartées, ceux-ci n’ayant pas facilité la levée des réserves.

Chaque partie conserve ses dépens. Aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Après la réception d’une maison avec plusieurs réserves, les maîtres d’ouvrage ont refusé de régler le solde du prix, une expertise ayant évalué les travaux restant à effectuer. Le constructeur demandait le paiement du solde et la fixation de la réception définitive, tandis que les maîtres d’ouvrage sollicitaient le rejet de ses prétentions. Le tribunal a déduit 1 759,20 euros, fixé la réception au 23 juin 2025 et rejeté les demandes indemnitaires réciproques.

Un constructeur et des maîtres d’ouvrage ont conclu un contrat de construction de maison individuelle pour 219 199,04 euros. La réception est intervenue le 23 avril 2024 avec plusieurs réserves concernant notamment la ventilation, des prises, des portes, une fuite d’eau, les appuis de fenêtres et des finitions.

Après une intervention partielle du constructeur, les maîtres d’ouvrage ont refusé de régler le solde de 8 879,98 euros et ont consigné une somme. Une expertise judiciaire a évalué les réserves restant à traiter et leur coût.

Le constructeur a demandé le paiement du solde, la fixation de la réception définitive et des dommages-intérêts. Les maîtres d’ouvrage ont sollicité le rejet de ces demandes ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices. Le tribunal a déduit 1 759,20 euros du solde, fixé la réception définitive au 23 juin 2025 et rejeté les demandes indemnitaires réciproques.

• Réserves constatées lors de la réception initiale
• Imputabilité des désordres au constructeur
• Évaluation précise du coût des reprises
• Déduction limitée au coût des réserves imputables
• Absence de preuve d’un préjudice distinct et causal
• Constat judiciaire de l’achèvement des obligations

• Procès-verbal de réception du 23 avril 2024
• Rapport d’expertise judiciaire du 23 juin 2025
• Constatations des réserves et des réparations effectuées
• Évaluation chiffrée des travaux de reprise
• Justificatif de consignation du solde et paiement des frais d’expertise

Le constructeur obtient le paiement du solde après déduction des reprises restant à sa charge, mais aucune indemnité pour résistance abusive. Les maîtres d’ouvrage doivent régler le reliquat et ne peuvent obtenir réparation de leurs préjudices faute d’avoir facilité les interventions et d’établir un lien causal exclusif.

• Paiement de 7 120,78 euros au constructeur
• Prise en charge de 1 759,20 euros de reprises
• Fixation de la réception définitive au 23 juin 2025
• Rejet des dommages-intérêts réciproques
• Chaque partie conserve ses propres dépens

À faire

• Établir un procès-verbal détaillé des réserves
• Chiffrer séparément chaque reprise nécessaire
• Organiser contradictoirement les interventions réparatoires
• Consigner uniquement la somme légalement admissible
• Documenter les échanges et refus d’intervention

À éviter

• Retenir l’intégralité du solde contractuel
• Entraver l’accès du constructeur aux locaux
• Réclamer des dommages-intérêts sans preuve du préjudice
• Attribuer au constructeur des désordres non imputables
• Négliger la mise en demeure préalable

Le paiement du solde en présence de réserves

En application de l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation, le solde est payable après la levée des réserves. La retenue ne peut toutefois excéder le coût des réserves imputables au constructeur. Le tribunal a fixé ce coût à 1 759,20 euros et condamné les maîtres d’ouvrage au paiement du reliquat de 7 120,78 euros.

La garantie de parfait achèvement et la réception définitive

L’article 1792-6 du code civil impose la réparation des désordres signalés lors de la réception. La réception définitive peut être fixée judiciairement lorsque les obligations de l’entreprise sont achevées ou que le coût des réserves restantes est déterminé. Elle a été fixée au 23 juin 2025, date du rapport d’expertise.

La preuve de la résistance abusive et des préjudices

La demande de dommages-intérêts du constructeur a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité imputable aux maîtres d’ouvrage. Ceux-ci ont également été déboutés, n’ayant pas démontré que leurs préjudices étaient exclusivement imputables au constructeur alors qu’ils n’avaient pas facilité les interventions.

Article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation, Article 1792-6 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile