Impayés de loyers et charges : preuve de la créance, frais de recouvrement exclus et délais non suspensifs de 24 mois

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 4 p) de cette loi exclut la facturation au locataire des frais de relance, d’expédition de quittance et de recouvrement, en dehors des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

La charge de la preuve prévue par l’article 1353 du Code civil a été satisfaite par la production du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé. Les locataires ont ainsi été condamnés solidairement au paiement de l’arriéré, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, des délais de paiement non suspensifs de 24 mois ont été accordés, malgré l’absence de décision établissant la recevabilité du dossier de surendettement. Un défaut de paiement entraîne la déchéance du terme après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours. Les dépens sont supportés in solidum par les locataires en application de l’article 696 du Code de procédure civile, auxquels s’ajoute une indemnité de 200 euros fondée sur l’article 700. L’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

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Après le départ des locataires, les demandes d’expulsion, de constat de la clause résolutoire et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet. Le juge a retenu un arriéré locatif de 2 162 euros et accordé un échéancier de paiement sur 24 mois. Les dépens et l’indemnité procédurale ont été mis à la charge des locataires.

Des bailleurs ont donné à bail un logement à deux locataires moyennant un loyer mensuel et des charges. Après des impayés liés notamment au solde du gaz, ils ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis ont assigné les locataires afin d’obtenir l’expulsion, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation.

Les locataires ont quitté les lieux en cours de procédure et ont demandé que l’expulsion soit déclarée sans objet ainsi que l’octroi de délais de paiement. Ils ont indiqué avoir déposé un dossier de surendettement.

Le juge a constaté que les demandes d’expulsion, de clause résolutoire et d’indemnité d’occupation étaient devenues sans objet. Il a retenu un arriéré de 2 162 euros, accordé un échéancier de 24 mois et mis les dépens ainsi qu’une indemnité procédurale à la charge des locataires.

• Établir l’existence et le montant de l’arriéré locatif.
• Produire le bail, le commandement et un décompte actualisé.
• Justifier la situation familiale et les ressources des locataires.
• Constater l’absence de recevabilité établie de la procédure de surendettement.
• Fixer un échéancier dans la limite de vingt-quatre mois.
• Prévoir la déchéance du terme en cas de défaut après mise en demeure.

• Bail conclu le 28 février 2023.
• Commandement de payer délivré le 27 octobre 2025.
• Décompte de créance actualisé au 30 mai 2026.
• Avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024.
• Justificatif du dépôt d’un dossier de surendettement.

Les bailleurs obtiennent la condamnation solidaire au paiement de l’arriéré, mais ne peuvent récupérer les frais de recouvrement exclus par la loi. Les locataires bénéficient d’un échéancier de 24 mois, sans suspension automatique liée au seul dépôt du dossier de surendettement.

• Paiement de 2 162 euros avec intérêts au taux légal.
• Échelonnement en 23 mensualités de 90 euros puis solde.
• Déchéance du terme après impayé et mise en demeure de quinze jours.
• Prise en charge solidaire des dépens.
• Paiement de 200 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Conserver le bail et les justificatifs des charges récupérables.
• Établir un décompte actualisé et détaillé de la dette.
• Vérifier la régularité du commandement de payer.
• Documenter les paiements ou événements extinctifs invoqués.
• Formaliser l’échéancier et suivre chaque échéance.

À éviter

• Facturer des frais de relance au locataire.
• Ajouter des frais de recouvrement à l’arriéré.
• Déduire la recevabilité d’un simple dépôt de surendettement.
• Déclencher immédiatement la déchéance sans mise en demeure préalable.
• Réclamer une indemnité d’occupation après libération des lieux.

Le paiement des loyers et charges récupérables

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 1353 du Code civil impose au bailleur de prouver l’obligation et au locataire qui se prétend libéré de justifier son paiement ou le fait extinctif. Le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé établissaient la créance de 2 162 euros.

L’exclusion des frais de recouvrement locatif

L’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 réputé non écrite toute clause mettant à la charge du locataire les frais de relance, d’expédition de quittance ou de procédure, en dehors des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Les frais de recouvrement amiable ou contentieux ne peuvent donc être ajoutés à l’arriéré locatif.

Les délais de paiement non suspensifs

L’article 1343-5 du Code civil permet d’accorder des délais sur deux ans. La situation familiale et les revenus modestes des locataires justifiaient un échéancier de 24 mois, mais le dépôt d’un dossier de surendettement ne suffisait pas à établir sa recevabilité ni à suspendre l’exigibilité. Le défaut d’un règlement entraîne la déchéance du terme après mise en demeure infructueuse pendant quinze jours.

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile