LRAR: -SAS NJJ IMMOBILIER, Signifi.: -SCI DU [Adresse 1] Copies: -TPG -SELARLU ASCAGNE AJ en la personne de Me [U] [A] -SELAFA MJA en la personne de Me [Y] [O] -Parquet – repreneurs – co-contractants

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DES AFFAIRE ECONOMIQUES DE PARIS

Jugement prononcé le Lundi 12/10/2026 Par sa mise à disposition au greffe CHAMBRE 2-6

RG

: 2026052176

PC

: P202601068

SCI DU [Adresse 1] – [Adresse 1] [Localité 3]

PLAN DE CESSION DANS LE CADRE D’UN REDRESSEMENT JUDICIAIRE
M. [I] [P], Element # 619, [Adresse 30] – [Localité 4] (Pays-Bas), représentant légal, non comparant représenté par Me Sarah Mincel, avocat (L0207), présente.
* SELARLU ASCAGNE AJ en la personne de Me [U] [A], [Adresse 31] [Localité 5], administrateur judiciaire, présente.
* SELAFA MJA en la personne de Me [Y] [O], [Adresse 32] [Localité 6], mandataire judiciaire, présent.

Repreneurs :
* Kyka properties [Adresse 33] [Localité 7], non comparant.
* Fp real estate [Adresse 34] [Localité 8], non comparant.
* Banque Richelieu Monaco, [Adresse 26], [Localité 2], représenté par Me Franck Gambini, Avocat au barreau de Nice, [Adresse 36] [Localité 9], présent.
* Jmh Patrimoine [Adresse 37] [Localité 3], non comparant.
* Njj immobilier [Adresse 28] [Localité 10], représenté par M. [V] [N], présent.

Co-contractants :

Banque Richelieu Monaco [Adresse 26] [Localité 2].

Adf paris [Adresse 38] [Localité 11].

Sdc du [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3].

Tresor public [Adresse 39] [Localité 12].

Cbt francaise ass prevoyance [Adresse 40] [Localité 13].
* Syndicat des coproprietaires [Adresse 1] – [Adresse 1] [Localité 3], non comparant.

LA PROCEDURE

Par jugement en date du 16 mars 2026, le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SCI DU [Adresse 1] immatriculée au RCS de Paris sous le n°898 779 772, ayant siège social [Adresse 1] – [Localité 3].

Ce même jugement a désigné Maître [U] [A] en qualité d’Administrateur Judiciaire, avec mission d’assistance, Maître [Y] [O] en qualité de Mandataire Judiciaire et Monsieur Laurent Levesque en qualité de juge commissaire.

Par jugement en date du 22 mai 2026, le tribunal des activités économiques de Paris a prononcé le maintien de la période d’observation jusqu’à son terme, soit jusqu’au 16 septembre 2026.

LES FAITS

Créée le 28 avril 2021, la SCI DU [Adresse 1] exerce une activité d’acquisition et vente de biens et droits immobiliers. Le capital social est détenu à 70% par Mme [S] [UO]-[P] et à 30% par M. [I] [P]. La Société n’emploie pas de salariés.

Par acte notarié du 02 juillet 2021, la SCI a acquis un appartement au rez-de-chaussée de 460 m2, complété d’un jardin d’environ 90m2, situé [Adresse 1] à [Localité 3] à un prix de 8.570.000 €.

Cette acquisition a été financée au moyen d’un prêt bancaire consenti par la BANQUE RICHELIEU MONACO à hauteur de 8.570.000 €. Le financement était structuré sous la forme d’un prêt in fine d’une durée initiale de cinq ans renouvelable, indexé sur l’Euribor 3 mois majoré de 2%. Ce prêt a été garanti par un privilège de prêteur de deniers et un engagement de caution de M. [I] [P].

Le contrat prévoyait également un mécanisme de couverture financière assimilable à une logique de crédit lombard, imposant le maintien d’un niveau minimal d’avoirs financiers nantis au profit de la banque, avec faculté pour elle d’exiger des garanties complémentaires ou un remboursement anticipé en cas d’insuffisance de couverture. Au 12 avril 2026, la banque a déclaré la valeur du portefeuille à 4.379.430,12 €.

Origine des difficultés

Depuis son acquisition, l’appartement nécessitait des travaux importants pour être habitable mais cette rénovation de grande ampleur initiée au printemps 2022 a été interrompue faute de financement apporté par les époux [P].

En effet, le 5 novembre 2025, Monsieur [I] [P] et sa société de droit néerlandais ont été condamnés par la Haute Cour de justice d’Angleterre et du Pays de Galles à verser à un ancien associé Monsieur [T] [D] et sa société de droit anglais, plus de 4,5 M£.

A la suite d’impayés au profit de la BANQUE RICHELIEU MONACO notamment pour ce qui était des intérêts trimestriels (le capital étant remboursable in fine), la déchéance du terme a été prononcée le 7 janvier 2025. Par la suite, la BANQUE RICHELIEU MONACO a engagé une procédure de saisie immobilière.

Le dirigeant de la SCI a régularisé une déclaration de cessation des paiements le 14 janvier 2026 aux fins d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à laquelle le tribunal des activités économiques de Paris a fait droit par jugement du 16 mars 2026.

La période d’observation

Dès l’ouverture de cette procédure, il a été convenu de lancer un appel d’offres pour rechercher des candidats repreneurs en plan de cession, le plan de redressement s’avérant difficile à mettre en œuvre, faute de moyens pour le financer.

Il convient de préciser La SCI n’a jamais eu de comptes bancaires et fonctionne avec des avances réalisées par ses associés. Pour les besoins du redressement, Mme [UO]-[P] s’était engagée à consentir à un apport de 100 000 € pour assurer les règlements à effectuer au cours de la période d’observation. Le montant des règlements effectués s’est élevé à la somme de 59 149,97 € et Mme [P] a récupéré le solde de l’avance qui n’est plus disponible à ce jour.

Au cours de la période d’observation, le cabinet d’expertise comptable OCA a été mandaté pour établir les bilans et comptes de résultats notamment afin de déterminer le montant des comptes courants d’associés. A ce jour, il n’est pas parvenu à reconstituer intégralement la comptabilité de la société.

Valeur vénale de l’ensemble immobilier

Par ordonnance du 27 avril 2026, le juge commissaire a désigne le cabinet BOIDE LACANT & ASSOCIES en qualité de technicien expert chargé d’évaluer l’actif détenu pat la SCI. Le technicien a déposé son rapport le 22 mai 2026 :

Valeur vénale de l’ensemble immobilier [Adresse 1]

Valeur vénale en l’état de vente amiable

4 700 000 € hors droits – environ

Valeur vénale en l’état de vente forcée

vente forcée 3 100 000 € hors droits – environ

Valeur vénale après travaux

7 000 000 € hors droits – environ

Valeur locative après travaux 171 000 € / ans – environ

Passif estimé

Le passif déclaré à l’ouverture de la procédure se décompose comme suit :

[…]

La BANQUE RICHELIEU MONACO est le principal créancier en ayant financé l’acquisition du bien pour un montant de :

10 457 211,80 € (capital restant dû) à titre privilégié et échu

49 286,65 € (frais et émoluments) à titre privilégie et échu

La liste des créances devra être déposée avant le 1 er avril 2027 aux termes des 12 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC.

Appel d’offres

L’administrateur judiciaire a lancé un appel d’offres de repreneurs en plan de cession en publiant le 15 avril 2026 des annonces sur les sites Internet ACTIFY, ASPAJ et FUSACQ, et sur le réseau social LinkedIn.

La date limite de dépôt des offres a été fixée au 15 mai 2026 puis reportée une première fois au 22 mai 2026 puisque l’expert n’avait pas encore fini son estimation et qu’une visite était organisée avec les candidats le 19 mai 2026.

Une Data room dématérialisée a été mise en place afin de réunir toutes les informations relatives à la société. 35 candidats ont manifesté leur intérêt et 17 d’entre eux ont accès à la data room.

Au terme de la date limite de dépôt des offres fixée au 22 mai 2026, deux offres de reprise ont été réceptionnées de la part des sociétés KYKA PROPERTIES et FP REAL ESTATE. Une offre de la BANQUE RICHELIEU MONACO a été réceptionnée par courriel du 26 juin 2026, soit postérieurement à la date limite.

De nouvelles offres ont été reçues émanant des sociétés NJJ IMMOBILIER, JMH PATRIMOINE et BELLEVILLE INVEST /COLLECTIVE INTERIORS, outre une proposition de la SARL JARIMO.

Une première audience d’examen des offres s’est tenue le 3 juillet 2026 au cours de laquelle l’administrateur judiciaire a considéré que les dernières offres reçues n’étaient pas en état d’être examinées à cette audience. Il a donc sollicité un renvoi pour examiner les offres.

Par jugement du 10 juillet 2026, le tribunal des activités économiques a rejeté l’offre de reprise présentée par la société FP REAL ESTATE au motif que la valeur proposée de 4 000 000 € était trop basse. Le jugement a ordonné le renvoi à l’audience du 18 septembre 2026 pour examen des offres déposées tardivement.

Depuis cette dernière audience, seuls trois candidats ont consigné le prix de cession entre les mains du notaire :

NJJ IMMOBILIER pour un prix de 6 600 000 €.

BANQUE RICHELIEU MONACO pour un prix de 5 600 000 €.

JMH PATRIMOINE pour un prix de 4 500 000 €.

Selon l’administrateur judiciaire, les autres manifestions d’intérêts reçues insuffisamment formalisées sans communication de l’ensemble des pièces et sans consignation du prix de cession ne peuvent être considérées comme recevables au sens de l’article L. 642-2 du code de commerce.

Le 9 septembre 2026, le candidat JMH PATRIMOINE s’est désisté de son offre de sorte qu’à l’audience du 18 septembre, seules les offres des sociétés NJJ IMMOBILIER et BANQUE RICHELIEU peuvent être examinées.

A l’audience du 18 septembre, les candidats NJJ IMMOBILIER et BANQUE RICHELIEU MONACO ont été appelés à comparaître pour examen de leurs offres.

Offre de NJJ IMMOBILIER

Créée le 22 mars 2010, NJJ IMMOBILIER est une SAS au capital de 58 000 000 €, immatriculée au RCS de paris sous le numéro 521 214 494 dont le siège social est situé [Adresse 28]

[Adresse 28], présidée par M. [B] [F] et dirigée par M. [V] [N], directeur général.

Elle a pour objet l’acquisition, la détention la gestion et la cession de participations d’immeubles nus, meublés ou équipés.

Elle est détenue par NJJ HOLDING dont les agrégats consolidés au 31 décembre 2024 font ressortir des capitaux propres consolidés de 3 056 129 k€, un total de bilan de 15 356 679 k€ et un résultat net consolidé de 278 425 k€.

Dans son offre signée le 2 juillet 2026, le candidat offre un prix de cession de 6 600 000 € et désigne le périmètre d’acquisition des lots 24,25 et 26 sans viser expressément les lots 14 et 15 ni le jardin avec cour anglaise. Le candidat à l’audience devra confirmer que son offre porte sur la totalité de l’actif immobilier de la SCI.

L’offre ne présente aucune condition suspensive. Le prix est sécurisé par la preuve de l’émission d’un virement au profit de l’étude notariale. L’offre est valable jusqu’à la date d’audience appelée à statuer sur l’offre. L’attestation d’indépendance a été signée pat le directeur général, M. [V] [N].

L’offre prévoit une faculté de substitution au profit d’une structure directement ou indirectement détenue majoritairement par M. [B] [F] et ses ayants droits.

Le candidat entend procéder à la réhabilitation totale de l’appartement, conformément à des standards de valorisation de luxe afin de valoriser l’actif et son potentiel locatif et conserver le bien à des fins patrimoniales.

Offre BANQUE RICHELIEU MONACO

Créée le 22 janvier 1996, la BANQUE RICHELIEU MONACO est une SA monégasque au capital de 27 400 000 e dont le siège social est situé [Adresse 26] à [Localité 2], immatriculée au RCI de Monaco sous le numéro 96S03147 et appartenant au groupe SGBL Banque Richelieu via la holding française Richelieu SA.

Le candidat est également le principal créancier de la procédure de redressement judiciaire, en ayant financé l’acquisition du bien immobilier. Il a déclaré une créance de 10 506 498,45 €. Ce prêt est garanti par un privilège de prêteur de deniers, une caution solidaire des époux [P], un nantissement de parts sociales de la SCI mais également par « un gage de monnaie et d’instruments financiers portant sur l’ensemble des avoirs déposés dans les livres de la Banque ». A la date du 12 avril 2026, les avoirs déposés représentent une somme de 4 379 430,12 €.

Dans son offre, le candidat offre un prix de cession de 5 600 000 € pour l’ensemble de l’actif immobilier.

L’offre ne contient aucune condition suspensive et le prix proposé a été versé sur le compte de l’étude notariale. L’attestation d’indépendance a été signée par la directrice des opérations et le directeur général.

Son projet consiste à acquérir l’appartement aux fins de revente dans les 5 ans suivant l’acquisition sans programme d’investissement ni prévision d’activité spécifique, l’offre indiquant expressément au titre des garanties apportées que « la Banque Richelieu est créancière de premier rang sur le bien et entend protéger sa créance ».

L’offre est annexée au présent jugement.

L’administrateur judiciaire a déposé au greffe en date du 17/09/2026 une note complémentaire à son rapport du 12/06/2026, portant sur les offres de reprise en plan de cession.

Par lettre recommandée avec accusé réception du greffe 15/06/2026 puis sur renvoi le 11/08/2026, la Société, les co-contractants ont été convoqués en vue de l’examen de ces offres à l’audience du 18 septembre, en application de l’article R. 631-40 et R. 642-3 du code de commerce, l’administrateur, le mandataire judiciaire et le ministère public étant avisés de la date de l’audience. Les candidats repreneurs ont été convoqués par lettre simple en date des 15/06/2026 et 11/08/2026.

A l’issue de cette audience, le président a clos les débats et annoncé qu’un jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026.

LES MOYENS

Dans sa note complémentaire transmise pour l’audience du 18 septembre 2026, l’administrateur judiciaire expose que préalablement à l’audience, la société JMH PATRIMOINE s’est désistée de son offre valorisant l’actif immobilier à la somme de 4 500 000 €.

Les deux offres émanant des sociétés JNN IMMOBILIER et BANQUE RICHELIEU MONACO sont sérieuses et émanent de sociétés présentant une certaine solidité financière.

A l’audience du 18 septembre 2026 :

L’administrateur judiciaire considère que s’agissant d’un seul actif immobilier à céder, détenue par une SCI n’employant aucun salarié, la composante prix pour désintéresser les créanciers est essentielle et l’offre respecte une partie des critères légaux posés par l’article L.642-1 du code de commerce :

Le prix de cession de 6 500 000 € proposé par NJJ IMMOBILIER est supérieur à celui de BANQUE RICHELIEU MONACO et est également supérieur au prix estimé par l’expert mandaté pour la valorisation du bien ;

En conséquence, l’administrateur judiciaire émet un avis favorable au plan de cession en faveur de JNN IMMOBILIER.

Le mandataire judiciaire précise qu’en ajoutant au prix de cession de 6 600 000 €, la valeur du portefeuille d’un montant de 4.379.430,12 € (au 12 avril 2026), le montant revenant aux créanciers s’élève à la somme totale 10 979 430,12 € ;

Ce montant va permettre de rembourser la quasi-totalité du passif qui s’élève à 11 745 222,43 € dont 10 506 498,45 € correspondant au capital restant du prêt ayant financé l’acquisition du bien ;

L’offre de BANQUE RICHELIEU IMMOBILIER était davantage une offre destinée à sécuriser un prix plancher, s’agissant du principal créancier de la SCI ;

Le mandataire judiciaire émet un avis favorable à l’offre présentée par NJJ IMMOBILIER.

Le candidat repreneur NJJ IMMOBILIER confirme les conditions de son offre.

Il s’engage à reprendre la totalité de l’actif immobilier situé au [Adresse 1] comprenant les lots 24,25 et 26, les 14 et 15 et le jardin avec cour anglaise.

Le candidat BANQUE RICHELIEU MONACO repreneur confirme les conditions de son offre.

Le dirigeant considère que la reprise par NJJ IMMOBILIR va lui permettre de désintéresser les créanciers.

Le juge commissaire émet un avis favorable à l’offre NJJ IMMOBILIER.

Le ministère public, entendu en ses réquisitions, relève que l’offre NJJ IMMOBILIER va permettre de désintéresser en quasi-totalité les créanciers et exprime son avis favorable pour cette offre.

SUR CE,

Vu l’article L.642-2 V du code commerce, Vu l’article L. 642-1 du code de commerce,

Attendu qu’il résulte des faits exposés, des pièces communiquées et des informations recueillies en chambre du conseil ;

Attendu que par jugement du 10 juillet 2026, le tribunal des activités économique de Paris a rejeté l’offre de la société FP REAL ESTATE en raison de l’insuffisance du prix de cession proposé pour un montant de 4 000 000 € et que par la suite, le candidat n’a pas amélioré son offre ;

Attendu que les deux offres émanant de la société NJJ IMMOBILIER et de la société BANQUE RICHELIEU MONACO, ont été déposées tardivement, la date limite de dépôt des offres étant fixée au 22 mai avec délai d’amélioration fixée au 30 juin 2026 mais que le jugement du 10 juillet a renvoyé l’examen de ces offres à l’audience en chambre du conseil du 18 septembre 2026 ;

Attendu que les autres manifestions d’intérêts reçues ont été insuffisamment formalisées sans communication de l’ensemble des pièces et sans consignation du prix de cession et ne peuvent être considérées comme recevables au sens de l’article L. 642-2 du code de commerce ;

Attendu que le troisième candidat JMH PATRIMOINE s’est désisté avant la date d’audience ;

Attendu que les deux offres NJJ IMMOBILIER et BANQUE RICHELIEU MONACO restant en lice respectent les conditions posées par l’article L. 642-2 du code de commerce ;

Attendu que le prix de cession proposé par la société NJJ IMMOBILIER de 6 600 000 € est le mieux disant ; qu’en ajoutant la valeur du portefeuille d’un montant de 4.379.430,12 € au 12 avril 2026, la somme totale 10 979 430,12 € permettra de rembourser la quasi-totalité du passif qui s’élève à 11 745 222,43 € dont 10 506 498,45 € correspondant au capital restant du prêt ayant financé l’acquisition du bien ;

Attendu que le NJJ IMMOBILIER entend procéder à la réhabilitation totale de l’appartement afin de valoriser l’actif et son potentiel locatif et conserver ensuite le bien à des fins patrimoniales ;

Attendu qu’à l’audience, NJJ IMMOBILIER a confirmé que son offre porte sur la totalité de l’actif immobilier de la SCI, soit les lots 14,15, 24, 25, 26 et le jardin sur cour ;

Attendu qu’au regard de la situation des époux [P], aucun plan de redressement ne peut être proposé ;

Attendu que cette offre respecte deux des objectifs fixés par l’article L. 642-1, la pérennité de l’activité et le désintéressement des créanciers, la SCI n’employant aucun salarié ;

Attendu que le candidat repreneur a effectué les virements sur le compte de l’étude notariale SCP LOURME – BERTHAUT ET DE SIMENCOURT en garantie de son offre ;

Attendu que l’administrateur judiciaire, le mandataire judiciaire ont émis un avis favorable au plan de cession présenté par la Société NJJ IMMOBILIER ;

Attendu que le juge commissaire émet un avis favorable à la reprise de l’actif immobilier par la société NJJ IMMOBILIER ;

Attendu que le ministère public, entendu en ses réquisitions, s’est prononcé en faveur de l’offre de reprise de l’actif immobilier par la société NJJ IMMOBILIER au regard du désintéressement quasi-total des créanciers ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, Vu le rapport du juge commissaire ;

Arrête le plan de cession des actifs de la SCI [Adresse 1] en faveur de la société NJJ IMMOBILIER, SAS au capital de 58 000 000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 521 214 494, dont le siège social est situé [Adresse 28], représentée par M. [B] [F] ;

Met fin à la période d’observation ;

Dit que ce plan comprend les dispositions suivantes :

Le prix de cession est de 6 600 000 € pour la totalité de l’actif immobilier situé [Adresse 1] comprenant les lots 14,15, 24, 25 et 26 et le jardin avec cour anglaise.

Dit que ce prix s’entend hors droits et taxes de toute nature, lesquels sont à la charge du cessionnaire ;

Ordonne la cession de l’actif immobilier détenu par la SCI [Adresse 1] au profit de la société NJJ IMMOBILIER, selon les termes prévus dans l’offre ;

Autorise une faculté de substitution au profit d’une structure directement ou indirectement détenue majoritairement par M. [B] [F] et ses ayants droits ;

Dit que la SCI [Adresse 1] n’employant aucun salarié, le repreneur n’est tenu à aucun engagement à ce titre ;

Fixe la date d’entrée en jouissance au jour de la date de prononcé du jugement arrêtant la cession ;

Dit que le Repreneur reprendra la gestion de l’entreprise dans l’attente de la signature des actes de cession, sous sa seule responsabilité, le jour du prononcé du jugement arrêtant le plan de cession, conformément aux dispositions de l’article L. 642-8 du Code de commerce ;

Maintient Monsieur Laurent Leveque, juge-commissaire ;

Maintient la SELARL ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [U] [A], en qualité de d’administrateur judiciaire, avec la mission prévue à l’article L.631-22 du Code de Commerce, pendant la durée pendant laquelle les actes de cession devront être régularisés ;

Maintient la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [Y] [O] avec la mission prévue à l’article R.631-42 et à l’article R.642-10 du Code de Commerce ;

Dit que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

Dit que les dépens du présent jugement seront portés en frais privilégiés de procédure ;

Retenu à l’audience de la chambre du conseil du 18/09/2026 où siégeaient :

Mme Christine Mariette, M. Pierre Jarrossay, Mme Beatriz Rego Fernandez,

Délibéré par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par Mme Christine Mariette, président du délibéré, et par Mme Christine Charrier, greffier.

Le greffier

Le président.