COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 22G

Chambre famille 2-1

ARRET N° /2026

CONTRADICTOIRE

DU 17 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/07027

N° Portalis DBV3-V-B7I-W3QY

AFFAIRE :

[O] [H] divorcée [N]

C/

[Q] [N]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Septembre 2024 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

Pôle Famille

3ème Section

N° RG : 22/04833

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le : 17.09.2026

à :

Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES

TJ [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [O] [H] divorcée [N]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Isabelle FARGIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0051 – Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

APPELANTE

****************

Monsieur [Q] [N]

né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 4] (ETHIOPIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Fadela HOUARI de la SELEURL CABINET HOUARI AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0642 – Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2026 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle CHABAL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise BARRIER, Présidente,

Madame Isabelle CHABAL, Conseillère,

Madame [Z] THOMAS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [Z] [H] et M. [X] [N], tous deux de nationalité française, se sont mariés le [Date mariage 1] 1996 à [Localité 6] (Yonne) sous le régime de la participation réduite aux acquêts, suivant contrat reçu le 21 novembre 1996 par Maître [U], notaire.

De cette union sont nés deux enfants désormais majeurs.

Le 19 juillet 1999, les époux ont acquis un terrain constructible de 408 m2 sis à [Localité 7] pour le prix de 760 000 francs, soit l’équivalent de 115 861,25 euros, sans apport, à l’aide d’un prêt d’un montant de 812 000 francs, correspondant au prix augmenté des frais bancaires, de notaire et d’agence pour les montants de 12 350 francs, 37 164 francs et 40 000 francs, terrain sur lequel ils ont par la suite fait édifier une maison à ossature métallique de style « Loft » de 140 m2 comportant cinq pièces.

Mme [H] a déposé une requête en divorce.

Par ordonnance de non-conciliation du 12 mai 2009, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nanterre a notamment attribué la jouissance du logement familial à l’épouse, à titre onéreux, condamné le mari à lui payer une pension alimentaire au titre du devoir de secours de 1 000 euros par mois, mis à la charge du mari le remboursement des crédits, fixé la résidence habituelle des enfants chez la mère, dans le cadre de l’exercice conjoint de l’autorité parentale, et condamné le père à payer à la mère une contribution mensuelle pour chacun des deux enfants de 500 euros, soit 1 000 euros par mois au total, outre indexation.

Par arrêt du 22 juillet 2010, la présente cour a confirmé cette décision et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par acte délivré le 20 janvier 2010, Mme [H] a fait assigner son mari en divorce.

Par jugement contradictoire du 21 janvier 2011, le juge aux affaires familiales de [Localité 1] a prononcé le divorce des époux sur demande acceptée, ordonné la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des époux, condamné M. [N] à payer la somme de 60 000 euros à titre de prestation compensatoire, sous forme de versements périodiques de 625 euros par mois durant 8 ans, outre indexation, maintenu la résidence des enfants au domicile maternel, dans le cadre de l’exercice conjoint de l’autorité parentale, organisé le droit de visite et d’hébergement du père sur les enfants et maintenu sa contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants à la somme de 500 euros par mois pour chacun des enfants, outre indexation.

À défaut de mention à ce titre dans le jugement, il sera considéré que la date des effets patrimoniaux du divorce dans les rapports entre époux est fixée au 12 mai 2009, date de l’ordonnance de non-conciliation.

Par arrêt du 28 juin 2012, la présente cour a confirmé le jugement précité et débouté les parties du surplus de leurs demandes, tout en modifiant les modalités du droit de visite et d’hébergement du père sur les enfants.

Par acte délivré le 16 décembre 2014, M. [N] a fait assigner Mme [H] en partage.

Par jugement contradictoire du 29 septembre 2017, le juge aux affaires familiales de Nanterre a prononcé l’ouverture des opérations de partage et désigné Maître [V] [J], notaire, aux fins d’établir un projet d’état liquidatif, tout en désignant les juges de la section 3 du pôle de la famille du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de surveillance des opérations de compte, liquidation et partage. Ce même jugement a aussi :

– débouté Mme [H] de sa demande d’expertise aux fins d’évaluation du bien immobilier et les parties de leurs demandes d’expertises immobilières.

– débouté M. [N] de sa demande de créance relative à un investissement personnel en vue de l’acquisition du bien immobilier indivis à [Localité 7] pour 300 000 francs,

– dit qu’afin de liquider la créance de participation et après avoir constaté que les parties ne sont titulaires d’aucun patrimoine originaire, le notaire devra inscrire à l’actif du patrimoine final de chacune des parties la moitié indivise du bien immobilier sis à [Localité 7], après en avoir déterminé la valeur vénale, outre :

* pour M. [N] 30 % des parts sociales de la société [1] valorisées au jour de la liquidation à la somme de 0 euros, 999 parts sociales de la SCI valorisées au jour de la liquidation à la somme de 9 487 euros, le fond de commerce libéral ayant fait l’objet d’un apport en nature à la société [2] valorisé au jour de la liquidation à la somme de 66 715 euros, ainsi que le solde des comptes bancaires dont il est titulaire à la date du 12 mai 2019 et un véhicule de marque Smart valorisé au jour de la liquidation à 200 euros,

* pour Mme [H] 70 % des parts sociales de la société [1] valorisées au jour de la liquidation à la somme de 0 euros, ainsi que le solde des comptes bancaires dont elle est titulaire à la date du 12 mai 2019,

le notaire étant à cette fin autorisé à consulter le FICOBA,

– débouté les parties de leurs demandes d’attribution préférentielle du biens indivis et rejeté la demande de licitation de M. [N],

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– ordonné l’exécution provisoire,

– laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage, supportés par chacune des parties à proportion de ses droits dans le partage.

Par arrêt du 29 octobre 2019, la cour d’appel de Versailles a déclaré irrecevables les demandes de Mme [H] relatives à l’indemnité d’occupation et à la société [3] (dispositions du jugement non citées dans sa déclaration d’appel), confirmé le jugement en toutes ses dispositions critiquées et condamné Mme [H] à payer à M. [N] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’appel.

Mme [H] a formé un pourvoi contre cet arrêt, que la Cour de cassation a rejeté le 5 avril 2023.

Le 30 septembre 2021, Maître [J] a dressé un procès-verbal de carence auquel il annexait son projet d’état liquidatif, celui-ci indiquant notamment que les parties ont déclaré que le mobilier a été précédemment partagé entre elles (10ème observation).

Le 7 juin 2022, le juge commis a rendu son rapport listant les points de désaccords subsistants entre les parties, qui se référait aux points de désaccord contenus dans le procès-verbal du 30 septembre 2021 et ses annexes. Ce même rapport invitait les parties à conclure exclusivement sur ces questions.

Par un jugement contradictoire du 24 septembre 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nanterre a notamment :

– renvoyé les parties devant Maître [V] [F] afin qu’elle modifie le projet établi le 30 septembre 2021, afin de tenir compte des désaccords tranchés ci-dessous :

* fixé la date de jouissance divise au jour de la signature de l’acte de partage,

* fixé la valeur vénale de l’immeuble indivis au jour le plus proche du partage ou au prix de vente en cas de vente,

* dit que la créance de M. [N] au titre du remboursement de l’emprunt immobilier sera revalorisée en application de l’article 815-13 en tenant compte de la valeur du terrain et de la maison pour leur valeur au jour le plus proche du partage,

* fixer à 4 332,69 euros la valeur du PEL de M. [N],

* rejeter la demande de Mme [H] tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation à 466 euros,

– rejeté la demande de Mme [H] au titre des prêts à la consommation,

– déclaré irrecevable la demande tendant à l’attribution préférentielle du bien indivis à Mme [Z] [H],

– rejeté la demande de Mme [H] tendant à voir fixer le montant de la soulte due à 262 500 euros,

– rejeté la demande de Mme [H] tendant à voir valoriser le terrain au jour de la liquidation du régime matrimonial et uniquement en capital,

– rejeté la demande de Mme [Z] [H] au titre des livrets A des enfants,

– ordonné qu’il soit procédé à la vente sur licitation, à la barre du tribunal judiciaire de Nanterre, en un seul lot, du bien immobilier sis [Adresse 3] cadastré section BP n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieudit [Adresse 1] et [Adresse 4], d’une surface totale de 10 ha 13 a 97 ca s’agissant d’un terrain constructible de 408 m2 sur lequel a été édifiée une maison individuelle sur trois niveaux d’environ 140 m2 habitable avec garage,

– fixé la mise à prix à 700 000 euros avec possibilité de baisse du tiers puis du quart,

– fixé comme ci-après les modalités de la publicité : la publicité prévue aux articles R322-21 et suivants du code des procédures civiles d’exécution paraîtra, dans une édition du journal Les Affiches Parisiennes, dans une édition du journal Le Parisien Île de France et du journal Les Echos, et sera complétée par une insertion sur le site Internet licitor.com,

– désigné tout commissaire de justice, territorialement compétent, afin :

* d’une part de procéder à la description du bien, décrire les conditions d’occupation et dresser un procès-verbal qui sera annexé au cahier des conditions de vente avec l’assistance, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs conformément à l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* d’autre part, pour organiser la visite destinée aux amateurs dans la quinzaine précédent l’adjudication, avec l’assistance, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs conformément à l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– dit qu’en cas d’empêchement tout autre commissaire de justice compétent territorialement pourra la remplacer,

– ordonné aux coindivisaires de débarrasser le bien de tout effet personnel ainsi que les meubles meublants les garnissant,

– dit qu’à défaut, le coindivisaire le plus diligent pourra déposer les biens restant dans un garde meuble de son choix et que les frais de dépôt seront à la charge de l’indivision,

– dit que le coût du procès-verbal de description, des visites, des impressions, frais d’expert et de diagnostics seront inclus dans les frais privilégiés de vente,

– ordonné l’emploi des dépens y compris les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches, des publicités et des frais de l’expert en frais privilégiés de vente,

– dit que le revenu de la vente sera consigné en l’étude du notaire et réparti entre les parties dans le cadre des opérations de liquidation,

– ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux de Mme [H] et celle de tous occupants de son chef, dans les trois mois de la signification du jugement, et si besoin avec l’aide de la force publique, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

– rejeté toute autre demande des parties,

– fait masse des dépens qui seront employés en frais privilégiés de partage,

– condamné Mme [H] à payer à M. [N] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par acte délivré le 6 décembre 2024, M. [N] a fait signifier à Mme [H] cette décision.

Par déclaration du 4 novembre 2024, Mme [H] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle :

– a rejeté sa demande au titre des prêts à la consommation,

– a déclaré irrecevable sa demande tendant à l’attribution préférentielle du bien indivis à son profit,

– a rejeté sa demande tendant à voir fixer le montant de la soulte due à 262 500 euros,

– a rejeté sa demande tendant à voir valoriser le terrain au jour de la liquidation du régime matrimonial et uniquement en capital,

– a rejeté sa demande au titre des livrets A des enfants,

– a ordonné qu’il soit procédé à la vente de l’immeuble sur licitation, à la barre du tribunal judiciaire de Nanterre, avec mise à prix à 700 000 euros et possibilité de baisse du tiers puis du quart,

– a ordonné aux coindivisaires de débarrasser le bien de tout effet personnel ainsi que les meubles meublants les garnissant,

– a dit qu’à défaut, le coindivisaires le plus diligent pourra déposer les biens restant dans un garde meuble de son choix et que les frais de dépôt seront à la charge de l’indivision,

– a ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion des lieux et celle de tous occupants de son chef, dans les trois mois de la signification du jugement, et si besoin avec l’aide de la force publique, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

– a rejeté toute autre demande des parties,

– a fait masse des dépens, employés en frais privilégiés de partage,

– l’a condamnée à payer à M. [N] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et tous autres chefs non compris dans le dispositif et faisant grief à l’appelant.

Le 22 septembre 2025, Mme [H] a remis à M. [N], par l’intermédiaire de son commissaire de justice, une clé du bien immobilier ayant constitué le logement familial.

Selon ses dernières conclusions au fond du 4 mai 2026, Mme [H] demande à la cour de dire et juger son appel recevable et bien fondé, et d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* a dit que la créance de M. [N] au titre du remboursement de l’emprunt immobilier sera revalorisée en application de l’article 815-13 en tenant compte de la valeur du terrain et de la maison pour leur valeur au jour le plus proche du partage,

* a rejeté la demande de Mme [H] tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation due à 466 euros,

* a rejeté la demande de Mme [H] au titre des livrets A des enfants,

* l’a condamnée à payer à M. [N] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

– fixer l’indemnité d’occupation due par elle à l’indivision à 229 322,49 euros pour la période allant du 12 mai 2009 au 15 septembre 2025, ou subsidiairement à 229 614,11 euros pour la période allant du 12 mai 2009 au 22 septembre 2025,

à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission de visiter le bien immobilier indivis sis [Adresse 5], le décrire, donner son avis sur la valeur locative de ce bien à la date du 12 mai 2009, ainsi que sur l’évolution de cette valeur jusqu’à la date la plus proche de son rapport,

– juger que la créance de M. [N], au titre du remboursement de l’emprunt immobilier, sera revalorisée en application de l’article 815-13 du code civil, en tenant compte de la seule valeur du terrain,

– juger que le coût global de l’acquisition du terrain en 1999 s’est élevé à 186 324,54 euros,

– en conséquence, juger que la créance de M. [N], au titre du remboursement des mensualités de l’emprunt immobilier, sera égale à la plus forte des deux sommes que représentent la dépense faite d’un montant de 67 993,20 euros et le profit subsistant d’un montant égal au produit de la valeur du terrain au jour de la vente ou du partage multiplié par le nombre 0,365,

– juger que la valeur actuelle du terrain doit être retenue pour 213 000 euros,

à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission de visiter le bien immobilier indivis sis [Adresse 5], le décrire, et donner son avis sur la valeur vénale du terrain, dans son état au jour de l’acquisition, à la date la plus proche de son rapport,

– juger que doit figurer au passif du compte d’indivision de M. [N] la somme de 4 155,28 euros correspondant au montant des livrets A des enfants qu’il s’est approprié,

Interprétant le jugement de première instance,

– juger que la procédure de licitation du bien sis [Adresse 5], ordonnée par le jugement déféré, peut être mise en ’uvre indifféremment sur l’initiative de Mme [H] ou de M. [N],

– l’autoriser à faire changer les serrures de la propriété de [Localité 7], faute pour M. [N] d’avoir mis en ’uvre la vente sur licitation dans le mois de l’arrêt à intervenir ou de lui avoir, dans ce même délai, remis les clés de la propriété,

Y ajoutant,

– juger que les parties ont reconnu et accepté avoir procédé entre elles au partage du mobilier dès avant le projet liquidatif du 30 septembre 2021,

– en conséquence, débouter M. [N] de ses demandes de restitution d’éléments mobiliers sous astreinte, ou de voir intégrer à l’actif et attribuer à Mme [H] la valeur d’éléments mobiliers,

– juger qu’elle ne s’est rendue coupable d’aucune dégradation du bien indivis au sens de l’article 815-13 du code civil et débouter M. [N] de sa demande tendant à sa condamnation au paiement d’une somme de 56 494,54 euros,

– débouter M. [N] de sa demande de réparation sous astreinte du conduit de cheminée,

– débouter M. [N] de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions, notamment de ses demandes de condamnation à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant pour la procédure de première instance que pour l’appel,

– condamner M. [N] à lui payer, au titre de ses frais irrépétibles, les sommes de 5 000 euros pour la procédure de première instance et de 10 000 euros pour la procédure d’appel,

En tout état de cause,

– condamner M. [N] de son appel incident (sic),

– confirmer l’emploi des dépens de première instance et de tous les frais du notaire en frais privilégiés de partage,

– condamner M. [N] aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de Maître Lafon, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions du 16 avril 2025, M. [N] a interjeté un appel incident.

Selon ses dernières conclusions au fond du 29 avril 2026, M. [N] demande à la cour de le déclarer recevable et bien fondé en ses fins, demandes et prétentions, de déclarer Mme [H] irrecevable et mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et d’infirmer le jugement entrepris des chefs critiqués, notamment en ce qu’il a rejeté sa demande au titre des dépens, et, y ajoutant :

– condamner Mme [H] à la somme de 56 494,54 euros au titre de l’article 815-13 du code civil s’agissant de la créance due par elle à l’indivision au titre de ses dégradations,

– ordonner la restitution sous astreinte de 300 euros par jour de retard de :

* la cheminée suspendue du salon, du mobilier de la cuisine comportant plans de travail en inox et éviers intégrés et son électroménager,

* 2 linéaires de 4200 mm de meubles bas de cuisine de marque IKEA,

– ordonner la restitution sous astreinte de 300 euros par jour de retard du mobilier meublant le (bien) indivis selon la liste ci-après :

* des luminaires, deux ventilateurs au plafond, les appliques TOLEMEO de chez [4], deux paillassons sur mesure,

* un trumeau,

* 1 mitigeur de cuisine avec douchette de marque GROHE,

* 1 plaque gaz spécial wok de marque GAGGENAU,

* 1 plaque induction deux foyers de marque GAGGENAU,

* 1 plaque grill de marque GAGGENAU,

* 1 four chaleur tournante et fonction pyrolyse de marque SIEMENS,

* 1 lave-vaisselle intégrable de marque SIEMENS,

* 1 réfrigérateur « américain » de marque SAMSUNG,

* 1 lave-linge de marque SAMSUNG,

* deux ventilateurs au plafond,

* les appliques Tolemeo de chez [4],

* deux paillassons sur mesure,

* 4 estampes chinoises,

* 1 calligraphie chinoise,

* 1 tapis chinois noir et rouge de 3m x 3m environ,

* 1 tapis chinois noir et bleu de 2m x 1,4m environ,

* 1 trumeau – miroir de cheminée – du 18ème (siècle) – restauré et doré à l’or fin,

* 1 lampe chinoise en porcelaine,

* 13 stores à enrouleurs,

subsidiairement, dire que le notaire intégrera à l’actif la valeur des biens récupérés par Mme [H] et les lui attribuera,

– ordonner la réparation sous astreinte de 300 euros par jour de retard des désordres résultant du glissement du conduit inox de cheminée vers le bas (redressement et fixation des éléments de finition arrachés, réfection de tous les joints d’étanchéité, y compris en toiture),

– dire que les frais de remise en état seront supportés par Mme [H] seule à titre définitif,

– fixer à 1 629,62 euros (abattement compris) l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [H] à l’indivision du 12 mai 2029 (sic, il s’agit en réalité du 12 mai 2009) au 25 septembre 2025, soit 196 mois et 13 jours, soit la somme de 320 111,68 euros due par Mme [H] à l’indivision, laquelle produira intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

en conséquence, statuant à nouveau,

– condamner Mme [H] aux entiers dépens comprenant les frais avancés par M. [N] au notaire commis, les sommations d’avoir à assister aux opérations de liquidation partage et frais demandés par le notaire pour rédiger son acte comportant l’interrogation de la base bien, les frais d’établissement des procès-verbaux d’ouverture de clôture constatant la défaillance de Mme [H],

– confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

y ajouter,

– condamner Mme [H] à lui régler la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de (l’article) 1240 du code civil, outre la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 5 mai 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée, ainsi qu’aux conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la portée de l’appel

Vu l’article 915-2 du code de procédure civile, tel qu’applicable depuis le 1er septembre 2024,

Aux termes des conclusions des parties, et malgré les dispositions plus larges de la déclaration d’appel, les débats ne portent désormais que sur les points suivants :

* le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [H] à l’indivision pour la période du 12 mai 2009 au 25 (ou 15) septembre 2025, les parties s’opposant aussi sur ces dates, puisque Mme [H] retient à titre principal la date du 15 septembre 2025 alors que M. [N] fait état du 25 septembre 2025,

* la créance due à M. [N] au titre du remboursement de l’emprunt immobilier, Mme [H] demandant qu’il ne soit pour cela tenu compte que de la valeur du terrain,

* les sommes à porter au passif du compte d’indivision de M. [N], s’agissant d’un prétendu détournement des sommes portées sur le livret A des enfants évoqué par Mme [H],

* les dispositions concernant la licitation et le changement des serrures du bien indivis,

* la créance qui serait due par Mme [H] à l’indivision au titre des dégradations du bien immobilier indivis, outre les demandes accesoires à celle-ci,

* la demande de dommages-intérêts de M. [N] à hauteur de 15 000 euros,

* les dépens et les sommes réclamées au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel.

Les autres questions citées dans le cadre de la déclaration d’appel ne faisant pas l’objet de demandes spécifiques dans le cadre des dernières conclusions des parties, le jugement déféré sera confirmé à cet égard.

Sur l’indemnité d’occupation due par Mme [H] à l’indivision pour la période du 12 mai 2009 au mois de septembre 2025

Vu l’article 815-9 du code civil,

Le premier juge a fixé à la somme de 1 629,62 euros par mois (2 036,62 moins 20 %) l’indemnité d’occupation due par Mme [H] à l’indivision, du 12 mai 2009 jusqu’à la libération des lieux ou au partage. Il a, pour apprécier la valeur locative du bien indivis, refusé de tenir compte de l’expertise non-contradictoire réalisée par Mme [H] (qui faisait selon lui état d’une valeur locative de 466 euros HT), préférant s’appuyer sur les estimations des agences immobilières produites par chacune des parties, dont il a fait la moyenne, avant d’appliquer un abattement pour précarité de 20 %. Toutefois, cette somme ne figure que dans la motivation du jugement déféré et non dans son dispositif, qui se contente de dire que le notaire devra rejeter la demande de Mme [H] tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation due à 466 euros.

Mme [H] demande que le montant total de l’indemnité d’occupation due par elle à l’indivision soit fixé à 229 322,49 euros pour la période allant du 12 mai 2009 au 15 septembre 2025, ou subsidiairement à 229 614,11 euros pour la période allant du 12 mai 2009 au 22 septembre 2025, ou encore qu’un expert soit désigné pour évaluer la valeur locative du bien.

Elle expose avoir informé le commissaire de justice de M. [N] qu’elle souhaitait lui restituer les clés le 15 septembre 2025, ce qui n’a toutefois pas été possible pour des raisons de disponibilité du commissaire de justice avant le 22 septembre 2025. Cette circonstance ne pouvant lui être imputée, elle demande que soit retenue la date du 15 septembre 2025 à titre principal, tout en faisant observer que la date proposée par M. [N], le 25 septembre 2025, ne correspond à rien.

Elle conteste la valeur locative retenue par le notaire, repris en cela par le premier juge, à hauteur de 2 036,63 euros, qui correspond à la moyenne des estimations produites par les parties, valeur à laquelle il a été appliqué une décote de 10 %. Elle estime que ce montant a été retenu par le premier juge qui lui reprochait de ne pas avoir donné accès au bien, alors qu’à deux reprises ses demandes d’expertise judiciaire ont été refusées. Elle déplore par ailleurs que le premier juge n’ait pas repris le montant de cette indemnité dans son dispositif, ce qui fait que cette question ne peut être considérée comme tranchée. Elle indique ensuite qu’il s’agit d’un bien atypique (murs et toiture en bardage métallique) dont l’aménagement intérieur n’a pas été achevé et que seul le rez-de-chaussée, d’une surface de 78 m2, serait selon elle habitable. Elle souligne que le permis de construire ne mentionne pas de cloisons dans les espaces de vie, qu’il s’agisse du rez-de-chaussée ou des deux mezzanines, qui n’ont jamais été aménagées et qui ne sont que des planchers en béton brut, sans garde-corps, ne disposant ni d’aménagement ni de point d’eau (elle précise que la seconde mezzanine n’est d’ailleurs accessible que par une échelle). Selon elle, la surface habitable actuelle n’est dès lors que de 78 m2 et non de 142 m2 comme ce sera le cas seulement quand les travaux seront achevés, et la maison est une passoire thermique, le DPE la classant en catégorie F, en l’absence d’isolation suffisante. Elle ajoute qu’aucune des agences mandatées par M. [N] n’a visité les lieux, ce qui a donné lieu à des estimations correspondant à un bien en parfait état, ce qui n’est en réalité pas le cas. Elle expose encore qu’il n’est pas possible d’appliquer depuis 2009 (soit depuis 16 ans) la même valeur locative, ce qui constituerait un avantage indu au profit de l’indivision, et propose une valeur locative de 1 350 euros, correspondant à des évaluations produites par M. [N] effectuées en 2011, qu’elle ne conteste pas, ce qui après application de l’abattement de 20%, donne lieu à une indemnité d’occupation de 1 080 euros en 2009, montant qu’elle indexe ensuite jusqu’en 2022 seulement, rappelant que l’indexation n’est plus possible depuis le 24 août 2022 puisque le logement est classé F, en application de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Elle établit ensuite un tableau qui permet de fixer à la somme totale de 229 322,49 euros le montant de l’indemnité d’occupation, calculée à la date du 15 septembre 2025, ou à 229 614,11 euros si elle est calculée à celle du 22 septembre 2025. Elle conteste par ailleurs le mode d’évaluation de la valeur locative retenue par M. [N], selon elle non pertinent.

M. [N], qui s’oppose à la réalisation d’une expertise, propose quant à lui de fixer à 1 629,62 euros (abattement compris) l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [H] à l’indivision du 12 mai 2009 au 25 septembre 2025, soit 196 mois et 13 jours, soit la somme de 320 111,68 euros due par Mme [H] à l’indivision, dont il demande qu’elle produise intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir. Il estime en effet qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la date à laquelle Mme [H] a appelé le commissaire de justice pour restituer les clés, mais uniquement de celle à laquelle les clés ont été effectivement restituées, ce qui a mis fin à la jouissance privative des lieux par Mme [H], d’autant qu’elle ne justifie pas selon lui de ses diligences en date du 15 septembre 2025. Il signale que Mme [H] n’a eu de cesse, durant la procédure, de chercher à minorer l’indemnité d’occupation mise à sa charge, ce qu’elle fait encore dans le cadre de la présente procédure, alors que les travaux étaient achevés en 2009, date de report des effets du divorce, et que ce bien présente une qualité constructive et un standing compatible avec les valeurs retenues par le notaire. Il s’étonne des propositions faites par Mme [H], allant de 1 080 euros en 2009 à 1 249,78 euros en 2025, alors que devant le notaire elle a proposé des estimations pour une moyenne de 1 273,25 euros, et que la valeur locative doit être justifiée et motivée de façon précise, soulignant que les évaluations produites par Mme [H] ne sont pas plus établies contradictoirement que les siennes. Il ajoute que c’est Mme [H] qui, lors de son départ des lieux, a fait retirer les cloisons et aménagements intérieurs, ainsi que les meubles réalisés sur mesure, la cuisine équipée, soulignant qu’elle a utilisé le garage, le salon et la mezzanine à des fins professionnelles, l’escalier menant à la mezzanine comportant initialement un garde-corps, et qu’elle a aussi réussi à tromper le professionnel effectuant le DPE, qui n’a manifestement pas été informé des caractéristiques techniques du bien (les murs sud et nord étant en Sporex, les ouvrants en aluminium Techval avec rupture de pont thermique et double vitrage), alors que les factures d’électricité de 2006 permettent de penser à un classement en C ou D et qu’il ne s’agit pas selon lui d’une passoire thermique. Il indique que la déclaration d’achèvement du bien a été obtenue, ce qui atteste de l’achèvement des travaux, pris en compte par l’administration, les avis de taxe foncière intégrant l’ensemble des surfaces construites. Selon lui, la règle est celle de la valeur locative du bien au moment où il est statué et rien ne permet d’adosser l’indemnité d’occupation à une progression artificielle sur la période. Il propose de tenir compte du mode de calcul des évaluations foncières de l’administration fiscale pour les habitations et locaux professionnels, qui permettent le calcul des taxes foncières et professionnelles, puis estime la valeur locative du bien entre 2 500 et 2 800, soit bien plus que le caractère mesuré du montant retenu par le premier juge, à hauteur de 2 036,62 euros, dont il demande toutefois qu’il soit entériné.

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Si le conseil de Mme [H] a pris contact avec le commissaire de justice de M. [N] le 12 septembre 2025, par mail, celui-ci lui a proposé plusieurs dates de rendez-vous, la première étant le 19 septembre et la seconde le 22 septembre, date finalement retenue d’un commun accord pour procéder à la remise des clefs, effective à cette date. La date du 22 septembre 2025 sera en conséquence retenue, sans qu’il y ait lieu de rechercher la responsabilité de l’une ou l’autre des parties en ce qui concerne l’impossibilité de réaliser cette remise de clefs quelques jours avant, étant rappelé qu’il n’est pas contesté que Mme [H] utilisait le bien indivis de façon privative depuis l’ordonnance de non-conciliation du 12 mai 2009, soit déjà plusieurs années en 2025, et qu’elle est à ce titre redevable d’une indemnité d’occupation, calculée à partir de la valeur locative de l’immeuble.

S’agissant de la valeur locative du bien indivis, elle doit être établie par les pièces produites par les parties, ou à défaut faire l’objet d’une expertise destinée à en déterminer le montant, comme réclamé à titre subsidiaire par Mme [H]. Par ailleurs, compte tenu de la très longue durée de l’occupation privative du bien par Mme [H], il n’est pas déraisonnable de prévoir des paliers afin de tenir compte de l’augmentation du coût des loyers ces vingt dernières années.

Mme [H] a fait réaliser par le même expert, en 2020, 2021 et 2023, plusieurs évaluations du bien indivis, qui relèvent dès l’année 2020 le caractère inachevé des travaux, les prestations de qualité moyenne et le confort médiocre de l’immeuble (déperdition de chaleur, salle d’eau en forme de boyau), qui présente des fissures sur le mur du rez-de-chaussée et dont les mezzanines ne sont ni cloisonnées ni aménagées, l’expert ajoutant que le terrain d’assiette est en copropriété et que les transports en commun sont éloignés. L’expert considérait que seul le rez-de chaussée est habitable, ce qui limite à 78 m2 (au lieu de 141m2 retenu par M. [N]) la surface habitable, les deux mezzanines de 29 m2 chacune ne comportant ni confort ni point d’eau étant selon lui impropres à l’habitation en l’état. Il estimait la valeur de l’immeuble à 525 000 euros (206 000 euros pour la valeur du terrain construit et 319 000 euros pour la valeur du bâtiment lui-même) et sa valeur locative dans une fourchette allant de 1 255,16 euros à 1 257,08 euros HT par mois dans son rapport du 16 janvier 2021, puis de 1 332,50 euros par mois HT dans son rapport du 14 septembre 2023 (pièces 5, 6, 10 à 12 de Mme [H]).

Si ces expertises ont été réalisées hors la présence de M. [N], elles figurent toutefois au dossier de Mme [H] et ont pu être débattues contradictoirement dans le cadre de la présente procédure. Par ailleurs, l’expert a pu avoir accès à l’intérieur du bien indivis et a pris de nombreuses photographies, ce qui n’est pas le cas des évaluations présentées par M. [N].

Mme [H] produit de plus le DPE qui a été réalisé par la SARL [5], diagnostiqueur, qui classait le bâtiment en catégorie F, après de nombreuses analyses, le diagnostiqueur retenant notamment l’isolation insuffisante de certains murs et des fenêtres, l’installation d’une chaudière gaz datant des années 2000 pour un chauffage par le plancher, avant de lister les travaux à réaliser pour améliorer le confort thermique de l’immeuble, notamment en termes d’isolation, avec installation d’une pompe à chaleur air/eau (pièce 17 de Mme [H]).

Elle produit aussi une pièce extraite des pièces précédemment produites par M. [N], s’agissant d’une évaluation réalisée en novembre 2017 par une agence immobilière, qui signalait des travaux à prévoir pour créer de vraies chambres et la présence d’une seule salle de bains, la réalisation de la maison en bac acier et les évolutions à venir s’agissant des transports (tram et Belle Rive prochainement), la valeur du bien immobilier étant dans ce cadre évaluée à 684 475 euros seulement, alors que la même agence immobilière évaluait le bien à 767 000 euros en septembre 2020 et à 670 000 euros en octobre 2025, après visite dans les lieux suite au départ de Mme [H], en faisant figurer dans son rapport ce commentaire « votre habitation peut se louer entre 2 500 et 2 800 euros mais il conviendra de faire des travaux (…) » (pièce 28-1 de Mme [H], 2.8.8 et 14 de M. [N]).

M. [N] propose quant à lui une valeur locative de 2 036,62 euros, conforme au montant retenu par le premier juge, et produit plusieurs évaluations de différentes agences immobilières, dont aucune n’a pu accéder à l’intérieur du bien, parfois présenté comme en très bon état général, ce qui n’était en réalité manifestement pas le cas :

– le 2 décembre 2017, une estimation de l’agence du Parc, qui fait état de 140 m2 habitable, pour un montant de 2 000 euros par mois,

– le 1er décembre 2017, une estimation de l’agence [6], qui fait état de 140 m2 habitable, pour un montant de 2 700 euros à 2 900 euros par mois, charges incluses,

– le 30 novembre 2017, une estimation de l’agence [7], qui fait état d’une maison d’architecte offrant de beaux volumes, pour un montant de 2 400 euros par mois (pièces 2.8.1, 2.8.3, 2.8.4 de M. [N]).

M. [N] produit aussi des extraits d’annonces pour des locations de maisons à [Localité 7], dont certaines comportent six pièces et d’autres trois, la surface habitable variant de 53 m2 à 128 m2, pour des montants de loyers variant de 1 600 à 2 900 euros. Il est à noter que c’est notamment sur la base de ces extraits, communiqués au notaire par M. [N] le 29 janvier 2021, que celui-ci a évalué la valeur locative du bien, en faisant la moyenne des valeurs proposées par chacun des indivisaires (pièce 2.3.9 de M. [N]).

Au vu de ces pièces, de l’état d’inachèvement du bien immobilier et des propositions des parties, il sera retenu les valeurs locatives suivantes :

– du 12 mai 2009 au 31 décembre 2012 , 1 400 euros par mois TTC,

– du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, 1 460 euros par mois TTC,

– du 1er janvier 2017 au 29 février 2020, 1 520 euros par mois TTC,

– du 1er mars 2020 au 31 décembre 2022, 1 580 euros par mois TTC,

– du 1er janvier 2023 au 22 septembre 2025, 1 630 euros par mois TTC.

Ces valeurs locatives correspondent aux indemnités d’occupation suivantes, après déduction de l’abattement de 20 % pour précarité, qui n’est contesté ni en son principe, ni en son montant :

– du 12 mai 2009 au 31 décembre 2012, 1 120 euros par mois, ou 13 440 euros par an,

– du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, 1 168 euros par mois, ou 14 016 euros par an,

– du 1er janvier 2017 au 29 février 2020, 1 216 euros par mois, ou 14 592 euros par an,

– du 1er mars 2020 au 31 décembre 2022, 1 264 euros par mois, ou 15 168 euros par an,

– du 1er janvier 2023 au 22 septembre 2025, 1 304 euros par mois, ou 15 648 euros par an.

Ces sommes devant se compenser avec d’autres dans le cadre des comptes à faire entre les parties et l’indivision, ou avec la créance de participation, dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, il n’y a pas lieu de prévoir qu’elles portent intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, comme le réclame M. [N], dont la demande à ce titre sera rejetée.

Il sera sur ces questions ajouté au jugement déféré, qui n’a pas prévu dans le cadre de son dispositif le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [H].

Sur la créance due à M. [N] au titre du remboursement de l’emprunt immobilier

Vu l’article 815-13 du code civil,

Le premier juge a renvoyé les parties devant le notaire pour qu’il modifie son projet d’état liquidatif en ce sens que la créance de M. [N] au titre du remboursement de l’emprunt immobilier doit être revalorisée en application de l’article 815-13 en tenant compte de la valeur du terrain et de la maison pour leur valeur au jour le plus proche du partage. Il estimait en effet que l’emprunt souscrit par les parties a servi à la fois à l’acquisition du terrain et à la construction d’une maison d’habitation, eu égard aux mentions portées sur le contrat de prêt et sur l’acte de vente du terrain, qui font clairement état d’un terrain acquis en vue de la construction d’une maison individuelle, l’acquéreur s’engageant à effectuer la construction dans un délai de quatre ans et le permis de construire étant annexé à l’acte, le coût total de l’opération étant de 812 000 francs, sans apport, en totalité financé par le crédit souscrit. Il ajoutait que si Mme [H] demandait qu’il ne soit tenu compte que du remboursement du capital dans le cadre des échéances que M. [N] a réglées seul, et non du paiement des intérêts, elle ne justifie toutefois pas du fondement juridique de sa demande, qui n’est pas conforme à la pratique qui veut qu’il soit tenu compte du montant des remboursements effectués, qui comprennent capital et intérêts.

Mme [H] indique que le prêt immobilier souscrit à hauteur de 812 000 francs a été utilisé en sa totalité pour l’achat du terrain, dont le coût (760 000 francs) a été augmenté par différents frais (pour rappel 40 000 francs de commission d’agence, 37 164 francs de droits d’enregistrement et 12 350 francs de frais de garantie bancaire), ce qui fait que ce prêt n’a pu servir au règlement des travaux, évalués à 776 062 francs ou 118 310 euros, qu’elle justifie par la production de factures à hauteur de 110 310 euros. Elle ne conteste pas qu’à compter de l’ordonnance de non-conciliation du 12 mai 2009, c’est M. [N] qui a réglé seul les échéances de ce prêt, soit 68 mensualités de 999,90 euros, pour un montant total de 67 993,20 euros, ni qu’il s’agit d’une dépense nécessaire à la conservation du bien indivis, au sens de l’article 815-13 du code civil, ce qui fait qu’il peut prétendre à une créance égale à la plus forte des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant. Elle relève ensuite que si dans son projet d’état liquidatif, le notaire a fait une exacte application de ces principes, ce n’est pas le cas du premier juge, qui a jugé que la créance de M. [N] doit être calculée en tenant compte de la valeur du terrain plus de celle de la maison à la date de jouissance divise, puisque l’emprunt a été souscrit aux fins d’acquisition du terrain et de construction d’une maison d’habitation, comme signalé dans le cadre des pièces produites. Mme [H] relève que ces mentions ne figurent que dans le paragraphe destiné aux déclarations fiscales, en vue d’une fiscalité plus avantageuse, ce qui ne permet pas d’en déduire que ce prêt aurait permis de financer la construction, alors qu’il n’en est rien, le prêt ayant juste servi à acheter le terrain et à financer les frais annexes. Elle demande en conséquence l’infirmation du jugement déféré sur ce point et qu’il soit dit que la créance de M. [N] doit être calculée en tenant compte de la valeur du terrain seul, sans celle de la construction qui a été édifiée ensuite.

Elle évalue ensuite le coût d’acquisition du terrain à 186 324,54 euros (en ajoutant au prix d’achat, la commission d’agence, les droits d’enregistrement, de frais de garantie bancaire et même la prime de raccordement) et propose que le calcul suivant soit retenu :

valeur du terrain au jour de la vente ou du partage x 67 993,20 euros (montant des échéances du prêt réglées par M. [N] seul postérieurement à l’ordonnance de non-conciliation) / 186 324,54 euros = valeur du terrain au jour de la vente ou du partage x 0,365.

Elle indique ensuite que suivant le rapport d’expertise qu’elle a fait réaliser, la valeur vénale du terrain seul était de 213 000 euros, somme dont elle demande qu’elle soit retenue au titre de la valeur vénale du terrain seul pour le calcul de la créance de M. [N].

M. [N], qui demande sur ce point confirmation du jugement déféré, indique quant à lui que le crédit immobilier visait bien l’ensemble de l’opération, y compris la construction de la maison, comme cela ressort de la lecture de l’acte de vente, qui fait mention du permis de construire, ainsi que de la lecture des pièces correspondant au crédit, dont l’objet était bien l’achat du terrain en vue de la construction d’une maison. Il indique avoir réglé seul les échéances du crédit immobilier postérieurement à l’ordonnance de non-conciliation, pour 67 993,20 euros (s’agissant du remboursement du capital augmenté des intérêts), puis s’étonne du calcul proposé par Mme [H], alors qu’il est constant que la valeur d’origine correspond à la valeur d’acquisition, les calculs de profits subsistants s’effectuant en considération de cette valeur et non de celle du bien à la date de report.

Il ressort des pièces produites que le coût total de l’achat du terrain a été de :

– 760 000 francs pour le prix de vente,

– 37 164 francs de frais de notaires et fiscaux (droits),

– 40 000 francs de frais d’agence immobilière,

– 12 350 francs de frais bancaires et de garantie,

soit un montant total, en incluant ces frais, de 849 514 francs, qui excède le montant de l’emprunt, d’un montant de 812 000 francs (pièces 8, 9, 19, 20 de Mme [H]).

Il est dès lors suffisamment démontré que le couple n’a pu financer la construction de la maison, dont une partie du coût est justifié par Mme [H] par diverses factures pour un montant total de 110 310 euros, à l’aide de ce prêt, même si l’acte de vente et l’offre de prêt mentionnent bien que l’achat du terrain est destiné à la construction d’une maison individuelle, pour des motifs vraisemblablement fiscaux.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a dit que la créance de M. [N] au titre du remboursement de l’emprunt immobilier sera revalorisée en tenant compte de la valeur du terrain et de la maison pour leur valeur au jour le plus proche du partage, et il sera dit, comme le propose Mme [H], que la créance de M. [N] sera calculée en tenant compte de la valeur du terrain seul, sans celle de la construction qui a été édifiée ensuite.

S’agissant d’une dépense de conservation, ce qui n’est pas contesté, il doit être tenu compte pour le montant de la créance due à M. [N] de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite (soit 67 993,20 euros, ce montant n’étant pas contesté) et le profit subsistant, qui sera calculé à partir de la valeur du terrain seul au jour de la vente ou du partage. Il sera sur ce point ajouté au jugement déféré.

Sur les sommes à porter au passif du compte d’indivision de M. [N], s’agissant d’un prétendu détournement des sommes portées sur le livret A des enfants évoqué par Mme [H]

Vu les articles 1353 et suivants du code civil,

Le premier juge a rejeté cette demande de Mme [H], contestée par M. [N], qui indique ne pas s’être approprié ces fonds, Mme [H] ne justifiant pas du transfert des fonds du compte des enfants sur celui de M. [N].

Mme [H] indique que le couple a alimenté durant la vie commune deux livrets A ouverts au nom des enfants, mais qu’en 2009, M. [N] a retiré l’intégralité des fonds se trouvant sur ces comptes et les a clôturés, alors que les enfants étaient encore mineurs, pour transférer les fonds dans son agence bancaire habituelle, ce qui fait qu’à leur majorité les enfants ont constaté que les livrets A ouverts par leur père étaient vides. Elle estime qu’il s’agit d’un détournement de fonds dont il doit être tenu compte dans le partage, pour un montant total de 4 155,28 euros, au passif du compte d’indivision de M. [N].

M. [N] conteste et indique que les enfants devenus majeurs ont bénéficié de leurs comptes, ajoutant que Mme [H] n’apporte aucune preuve de ses dires à ce sujet. Il ne produit aucune pièce sur ce thème.

Mme [H] produit deux relevés de comptes correspondant aux livrets A des enfants du couple, ouverts à la [8], tous deux soldés et clôturés le 31 décembre 2009, sachant que les sommes portées sur ces comptes étaient à cette date de 2 890,55 euros pour [R] [N] et de 1 264,73 euros pour [I] [N], soit un montant total de 4 155,28 euros, les mineurs, nés respectivement le [Date naissance 3] 1997 et le [Date naissance 4] 2000, étant âgés de 12 et 9 ans à la date considérée (pièce 15 de Mme [H]).

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