COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 17 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 355

N° RG 26/00211

N° Portalis DBVB-V-B7K-BPO6O

[J] [Q]

C/

[T], [O], [C] [I]

[K] [L] ÉPOUSE [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Claire FOUAN

Me Jean-Michel AUBREE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 27 Mai 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 1124000539.

APPELANT

Monsieur [J] [Q]

demeurant [Adresse 1]

(Aide juridictionnelle Totale numéro N-13001-2025-9419 du 10/12/2025 accordée par le BAJ de [Localité 2]),

représenté par Me Claire FOUAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [T], [O], [C] [I]

né le 21 Mars 1948 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jean-Michel AUBREE, avocat au barreau de GRASSE

Madame [K] [L] ÉPOUSE [Q]

demeurant [Adresse 1]

(Aide juridictionnelle Totale numéro N-13001-2026-802 du 17/02/2026 accordée par le BAJ de [Localité 2]),

(assignée à personne le 04 février 2026)

Signification des conclusions le 08 avril 2026 à personne

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Mai 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2018, monsieur [T] [I] a consenti à monsieur [J] [Q] et madame [K] [L] épouse [Q] un contrat de bail d’habitation portant sur un appartement de type T2, 2ème étage, d’une surface habitable de 40 m², sis [Adresse 3] à [Localité 3] (06), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 411 euros.

Un dépôt de garantie de 310 euros a été versé.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, M. [I] a donné congé pour vente aux époux [Q], au prix de 120 000 euros, à effet au 30 juin 2024.

Par courrier daté du 25 juin 2024, M. [Q] sollicitait un délai supplémentaire pour quitter les lieux, dans l’attente de trouver à se reloger, faisant valoir l’insalubrité du logement et concluant n’être redevable d’aucun loyer.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, M. [I] faisait délivrer aux époux [Q] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, M. [I] a fait assigner les époux [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER, aux fins de validation du congé pour vente, d’obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 468,70 euros à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux et 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 27 mai 2025, ce magistrat a :

– rejeté les moyens tirés de la nullité ou de l’invalidité du congé pour vente délivré par M. [I] le 7 décembre 2023 ;

– constaté la validité du congé pour vente et la résiliation de plein droit du bail au 1er juillet 2024 ;

– dit que les époux [Q] étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

– ordonné leur expulsion des lieux loués, faute de départ volontaire, si nécessaire avec le concours de la force publique dans les formes et délais prévus par code des procédures civiles d’exécution, après délivrance préalable d’un commandement de quitter les lieux ;

– rejeté la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux faites par les époux [Q] ;

– rappelé que le sort des meubles devait être réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

– condamné les époux [Q] à payer à M. [I] jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation de 468,70 euros, à compter de la résiliation du bail, le 1er juillet 2024, jusqu’à libération définitive des lieux ;

– débouté les époux [Q] de leur demande de demande de dommages et intérêts ;

– condamné in solidum les époux [Q] à payer la somme de 1 200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant la sommation de quitter les lieux du 1er juillet 2024.

Ce magistrat a notamment considéré que :

– le congé pour vente était valable ;

– les locataires ne démontraient pas une indécence rendant le bien loué inhabitable ni un préjudice de jouissance ;

– les locataires avaient déjà bénéficié de délais, suivant l’effet du congé, de presqu’une année.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 janvier 2026, M. [Q] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 17 mars 2026, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Q] sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu’elle :

-à titre principal :

– juge le congé pour vente, nul et de nul effet en raison de son caractère frauduleux ;

– juge n’y avoir lieu à indemnité d’occupation en l’état de l’annulation du congé ;

– à titre subsidiaire si la validité du congé était confirmée :

– juge que le montant de l’indemnité d’occupation doit être inférieur au montant du loyer contractuel en raison de l’indécence des lieux ;

– fixe l’indemnité d’occupation à la somme de 234,35 euros par mois ;

– juge qu’elle sera due du 1er juillet 2024 au 19 octobre 2025 ;

– en tout état de cause :

– condamne M. [I] à lui payer la somme de 500 euros, par mois à compter du mois de mars 2024 jusqu’au 19 octobre 2025 soit 9 500 euros ;

– condamne M. [I] à lui payer la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

– sur la nullité du congé pour vente :

– le congé pour vente est nul ;

– il a été instrumentalisé par le bailleur dans un contexte de logement insalubre afin de se débarrasser de ses locataires, le bien étant impropre à une mise en vente immédiate ;

– un constat d’indécence a été établi le 26 mars 2024 par [F] après une visite établie le 7 mars 2024, et ce pendant la durée de validité du bail ;

– Il est entré dans les lieux à 27 ans avec son épouse âgée de 23 ans, et leurs deux enfants nés en 2005 et 2008 ;

– dès le premier hiver les murs de l’appartement sont devenus noirs couverts de moisissures et de champignons ;

– la situation s’est dégradée d’année en année, sans que le propriétaire n’entreprenne des travaux pour y remédier ;

– les désordres étaient structurels et antérieurs à la date de délivrance du congé ;

– n’ayant aucune solution de repli ils ont supporté des conditions de vie indécentes par crainte de se retrouver sans abri avec deux enfants en bas âge ;

– leur allocation CAF d’un montant de 471 euros par mois a été suspendue à compter du 24 mai 2024, le temps que le bailleur réalise des travaux ;

– sur l’indemnité d’occupation :

* à titre principal :

– le montant de leur APL couvrait l’intégralité de leur loyer ;

– elle a été supprimée en raison de l’inertie du bailleur à effectuer des travaux ;

– le congé étant nul, aucune indemnité d’occupation ne peut être mise à leurs charge ;

* à titre subsidiaire :

– l’indemnité d’occupation doit être diminuée en son montant, ne reflétant pas la valeur réelle du bien en raison de son état d’indécence ;

– elle doit être nécessairement inférieure au loyer contractuel ;

– elle devra être réduite à hauteur de 234,35 euros par mois, du 1er juillet 2024 au 19 octobre 2025, date à laquelle il a quitté les lieux ;

– sur le préjudice de jouissance :

– il est fondé à obtenir indemnisation de son préjudice de jouissance, indépendamment de la validité du congé ;

– il n’y avait pas de chauffage fixe dans les pièces à vivre ;

– sur le préjudice lié au départ forcé :

– ils ont été expulsés le 19 octobre 2025 et ont dû déménager en urgence ;

M. [I] a constitué avocat. Par message notifié par RPVA le 22 mai 2026, son conseil indique qu’il s’approprie les motifs détaillés et fondés du jugement de première instance.

Régulièrement intimée, Mme [L] épouse [R] n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été déclaré close par ordonnance du 27 mai 2026.

Sur la validité du congé pour vente :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

(…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

L’article 9 du code de procédure civile, dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le congé pour vendre a été délivré et régulièrement notifié à la locataire par un acte signifié par de commissaire de justice du 7 décembre 2023, dans le délai légal, soit six mois avant l’échéance du bail, à effet au 30 juin 2024.

Le congé mentionne expressément le motif à savoir l’intention du bailleur de vendre le logement.

L’intention du bailleur s’apprécie au moment de la délivrance du congé, soit le 7 décembre 2023, et non au regard d’évènements non contemporains à ce congé.

S’agissant de l’indécence du logement, le rapport de [F] a été rendu le 26 mars 2024, après une visite du 7 mars 2024 et une requête de M. [Q] du 20 février 2024, soit bien après la délivrance du congé.

Aucun élément ne démontre que les locataires aient signalé des désordres affectant le bien loué au bailleur avant leur courrier du 25 juin 2024, date à laquelle répondant au courrier recommandé délivré par le conseil du bailleur afin de convenir d’une date pour établir un état des lieux de sortie, les époux [Q] ont fait état de la non conformité du logement et de problèmes d’humidité.

De même, aucun élément ne justifie d’une demande de travaux auprès du bailleur afin que ce dernier respecte l’exécution de ses obligations contractuelles telles que définies par la loi avant la délivrance du congé.

Par ailleurs, en l’absence d’état des lieux d’entrée produit aux débats, les locataires sont présumés avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

Par conséquent, aucune fraude quant à la volonté réelle et sérieuse de vendre du propriétaire bailler afin d’échapper à ses obligations n’est démontrée.

Les éléments versés aux débats par M. [Q] sont insuffisants à affecter la validité du congé et à établir son caractère frauduleux. Il échoue à démontrer le signalement de l’indécence du bien avant la délivrance du congé.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [Q] de leur demande de nullité du congé pour vente.

Sur les conséquences du congé pour vente :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le congé pour vente a été régulièrement délivré pour le 7 décembre 2023.

Les époux [Q], qui n’ont pas accepté l’offre de vente, sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024. Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé leur expulsion.

Au vu de l’évolution du litige, les époux [Q] ont été expulsés le 19 octobre 2025.

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est établi qu’un constat de non-décence du bien a été dressé par [F] le 26 mars 2024, après visite du bien le 7 mars 2024.

La non décence concerne principalement :

* les équipements électriques et chauffages :

° absence de prise dans certaine pièces, surcharge des prises,

° fils volants, échauffements, branchements non adaptés, dispositif de coupure d’urgence

° aucun chauffage, utilisation de chauffage d’appoint/mobiles,

° présence de moisissures dans le séjour causée par un système de chauffage non adapté ;

* l’humidité et l’aération : humidité dans la salle d’eau/WC et mur adjacent chambre/couloir ;

Elle conclut aux travaux à réaliser permettant la mise aux normes du logement suivants :

– installation d’un chauffage fixe dans les pièces de vie ;

– le locataire doit faire une déclaration de dégât des eaux auprès de son assurance afin d’identifier et de régler le problème de la salle d’eau/WC.

Au vu de ces éléments, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant en dessous du montant du loyer et charges mensuels tel que retenu par le premier juge infirmant ainsi le jugement déféré de ce chef qui l’avait fixée à 468,70 euros. L’indemnité d’occupation

sera fxée à la somme de 370 euros.

Par conséquent, les époux [Q] seront solidairement condamnés à compter du 1er juillet 2024 au 19 octobre 2025, au versement d’une indemnité d’occupation de 370 euros, destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du propriétaire lié à la privation de son local.

Sur la demande de dommages et intérêts :

M. [Q] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent et sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice lié au départ forcé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ’uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En l’espèce, au soutien de ses allégations d’indécence, M. [P] verse aux débats

– le diagnostic de [F] du 26 mars 2024 ;

– le courrier de la CAF daté du 24 mai 2024, prenant acte du constat de non décence et informant les locataires de la suspension de versement de l’APL de 471 euros, le temps que la bailleur procède à la réalisation des travaux de remise en état ;

– 1 attestation de témoin de Mme [L], mère de Mme [Q], datée du 14 mars 2026 et décrivant un logement plein de moisissures et d’humidité, ainsi que de champignons sur les murs, étant obligée de nettoyer tout l’hiver ;

– des photographies de moisissures non datées ;

Par conséquent, la non décence du logement est caractérisé par notamment l’absence de chauffage et ses conséquences en terme d’humidité et de moisissures, accrues pendant la période hivernale.

Contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, M. [Q] est fondé à invoquer un trouble de jouissance consécutif au non-respect des critères de décence du logement loué tel que fixés par la loi et le décret du 30 janvier 2002, durant la période pendant laquelle il revêt la qualité de locataire.

M. [I], es qualité de bailleur sera condamné à lui verser la somme de 150 euros, par mois pour la période allant de mars 2024 à juin 2024 inclus, soit 600 euros, au total, en indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif à ses conditions de vie dans un environnement ne répondant pas aux critères de décence.

La non décence a été prise en compte dans la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024, lorsque M. [Z] revêtait la qualité d’occupant sans droit ni titre. Il sera débouté de sa demande pour la période postérieure au 1er juillet 2024.

Le départ forcé est consécutif à la validité du congé délivré et au caractère d’occupants sans droit ni titre des époux [Q]. Par conséquent aucun préjudice lié à ce départ n’est caractérisé, ce dernier résultant de l’application des dispositions légales. Il sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les époux [Q] à payer la somme de 1 200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant la sommation de quitter les lieux du 1er juillet 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

– condamné les époux [Q] à payer à M. [I] jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation de 468,70 euros, à compter de la résiliation du bail, le 1er juillet 2024, jusqu’à libération définitive des lieux ;

– débouté les époux [Q] de leur demande de demande de dommages et intérêts ;

– condamné in solidum les époux [Q] à payer la somme de 1 200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant la sommation de quitter les lieux du 1er juillet 2024.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne solidairement les époux [Q] à payer à M. [I], une indemnité d’occupation de 370 euros, à compter de la résiliation du bail, le 1er juillet 2024, jusqu’à libération définitive des lieux, soit le 19 octobre 2025 ;

Condamne M. [I] à payer à M. [Q] la somme de 600 euros, en indemnisation de son préjudice de jouissance, pour la période allant du mois de mars 2024 à juin 2024, daté à laquelle ce dernier revêt la qualité de locataire ;

Déboute M. [Q] de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance postérieurement au 1er juillet 2024 ;

Déboute M. [P] de sa demande en réparation de so préjudice lié à son départ

forcé ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente