COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 17 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/483

Rôle N° RG 25/12270 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPINZ

[E] [V]

[N] [W]

épouse [V]

C/

[K] [O]

[L] [Z] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Eric GOIRAND

Me Philippe CAMPOLO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 19 septembre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/2452

APPELANTS

Monsieur [E] [V]

né le 21 avril 1966 à [Localité 2], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Eric GOIRAND, SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

Madame [N] [W] épouse [V]

née le 27 décembre 1968 à [Localité 1], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Eric GOIRAND, SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [K] [O],

né le 28 mars 1952 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Philippe CAMPOLO, SELAS ATEOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [L] [Z] épouse [O]

née le 20 juillet 1949 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CAMPOLO, SELAS ATEOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE’:

Suivant acte authentique en date du 22 novembre 2001, M. [D] [O] et Mme [L] [O] ont vendu à M. [E] [V] et Mme [N] [V] un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], figurant au cadastre sous la section E n°[Cadastre 1], devenue section AB n°[Cadastre 2].

Par acte authentique en date du 3 juin 2002, M. et Mme [O] ont acquis la maison mitoyenne sise [Adresse 5] à [Localité 5], cadastrée section E n°[Cadastre 3], devenue section AB n°[Cadastre 4]. Ils pénètrent dans leur maison par une entrée sise [Adresse 6].

Considérant que cette entrée de la maison de M. et Mme [O] portait atteinte à leur droit de propriété, M. et Mme [V] les ont fait assigner, devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d’obtenir une mesure d’expertise destinée à décrire les lieux.

Par ordonnance contradictoire en date du 19 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

– dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande d’expertise formulée par M. et Mme [V] ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– laissé les dépens à la charge de M. et Mme [V].

Ce magistrat a, notamment, considéré que les époux [V] ne démontraient pas à ce stade de la procédure ni la matérialité des désordres, ni le trouble manifestement illicite ni le dommage imminent, qu’ils échouaient dans la démonstration de l’urgence de la situation et qu’ils ne justifiaient pas d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise.

Par déclaration transmise le 22 octobre 2025, M. et Mme [V] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 28 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [V] demandent à la cour de :

– infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Et, statuant de nouveau,

– juger qu’il existe un litige sérieux relatif à l’empiétement réalisé par les époux [O] sur leur propriété ainsi qu’à l’appropriation d’une partie de leur bien ;

– juger que la situation litigieuse nécessite la conservation et l’établissement de la preuve par une mesure d’instruction in futurum ;

En conséquence,

– désigner tel expert qu’il plaira, avec mission habituelle en pareille matière et plus particulièrement au cas d’espèce :

– convoquer les parties,

– se faire remettre les documents en possession des parties,

– se rendre sur les lieux litigieux [Adresse 3],

– en tenant compte de la superficie du bien acquis par les époux [V], dire ce que recouvre cette superficie,

– décrire les lieux et dresser un état des lieux, notamment des installations réalisées par les époux [O] depuis la porte bleue [Adresse 3], jusqu’à leur propriété cadastrée section AB [Cadastre 4],

– déterminer l’assiette de la propriété des époux [V],

– identifier et décrire les travaux réalisés par les époux [O] et leur éventuel empiétement sur la propriété des époux [V],

– décrire les accès existants au bien des époux [O], notamment depuis la [Adresse 4],

– évaluer les désordres, dégradations et atteintes à la façade de la propriété des époux [V],

– donner son avis sur les responsabilités,

– décrire l’ensemble des préjudices subis et en donner une évaluation, y compris le préjudice de jouissance,

– et du tout dresser rapport selon les formes de droit ;

– réserver les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [V] exposent, notamment, que :

– les époux [O] ont installé derrière une porte bleue mentionnée dans le diagnostic plomb annexé à leur titre de propriété comme étant celle des toilettes, une porte vitrée donnant accès à leur logement ;

– les époux [O] accèdent à la maison par cette entrée située [Adresse 6] qui porte atteinte à leur droit de propriété ;

– leur titre de propriété ne prévoit pourtant aucune servitude ;

– ils ont tenté un bornage amiable mais en vain ;

– ils ont saisi le tribunal aux fins d’obtenir un bornage judiciaire mais se sont désistés suite au jugement avant dire droit évoquant l’irrecevabilité de l’action en bornage lorsque les bâtiments se touchent ;

– leur bien est précisément décrit dans leur titre de propriété qui ne mentionne pas la partie utilisée à titre de servitude par les époux [O] ou un droit de passage ;

– l’implantation de cet accès sur leur propriété constitue un empiètement ;

– l’absence de publication à la publicité foncière de leur action ne conditionne pas la recevabilité d’une action en revendication ;

– les époux [O] disposent d’une entrée par la [Adresse 4] de sorte que leur maison n’est pas enclavée ;

– les appelants ont détourné l’autorisation temporaire qui leur avait été accordée pour le passage de matériaux afin de modifier l’accès à leur bien et installer une nouvelle entrée sur la propriété voisine.

Par conclusions transmises le 15 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [O] sollicitent de la cour la confirmation de l’ordonnance déférée, le débouté de M. et Mme [V], outre leur condamnation au paiement de la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de leurs demandes, les époux [O] font, notamment, valoir que :

– ils ont toujours connu l’entrée de leur maison de village par la [Adresse 6] donnant sur le pignon de l’immeuble de la maison des époux [V] dont ils étaient précédemment les propriétaires ;

– cette entrée existe depuis au moins le 8 mars 1999, date à laquelle ils avaient acquis la maison appartenant aujourd’hui aux appelants ;

– les époux [V] ont acquis la maison en toute connaissance de cause en 2001 ;

– cette entrée située [Adresse 6] constitue l’unique entrée de leur maison, le garage ne permettant pas l’accès direct aux pièces habitables ;

– les époux [V] ne précisent pas le fondement de leur revendication ;

– les appelants ne peuvent invoquer un vice du consentement, ni la garantie des vices cachés ni même engager une action en rescision pour lésion compte tenu des délais de prescription ;

– une action en revendication est irrecevable en l’absence de publication de leur action au service de la publicité foncière ;

– les époux [V] ne démontrent pas l’atteinte à leur droit de propriété, ni la matérialité des désordres ni un trouble manifestement illicite ni un dommage imminent.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

– Sur la mesure d’expertise’:

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande de mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc au demandeur à la mesure de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond susceptible d’être engagé ultérieurement.

En vertu des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En l’espèce, M. et Mme [V] versent aux débats leur titre de propriété aux termes duquel ils ont acquis sur la commune de [Localité 5] un immeuble ancien à usage d’habitation, élevé d’un étage sur rez de chaussée et sous sol situé au [Adresse 3] et [Adresse 4], cadastré section E n° [Cadastre 1], d’une contenance de 31 ca, composé au sous-sol d’une cave, au rez de chaussée d’une entrée, un wc, une cuisine équipée, une salle à manger et au premier étage, d’une salle d’eau et une chambre. Le titre vise aussi ’ses aisances, parties attenantes et dépendances’, sans apporter de précision sur la nature exacte de ces éléments complémentaires. Il ne mentionne l’existence d’aucune servitude.

Suivant le document intitulé ’ feuille de résultats plomb’ annexé au titre de propriété, les toilettes de la maison ont une porte en bois peinte en bleu.

Par ailleurs, les appelants produisent un plan cadastral qui n’a certes qu’une valeur indicative mais permet de constater que leur propriété est représentée en rectangle et située en angle avec la propriété cadastrée n°[Cadastre 5] appartenant à M. et Mme [B] suivant le relevé de propriété figurant à leur dossier.

Suivant ce plan cadastral, la propriété de M. et Mme [O], cadastrée n°[Cadastre 4], n’a pas d’accès sur la [Adresse 6] puisque la limite séparative avec la parcelle cadastrée n°[Cadastre 5] n’est pas représentée dans l’alignement de la façade de la propriété de M. et Mme [V] mais plus bas.

D’ailleurs, la cour constate que le compromis de vente et l’attestation de propriété de M. et Mme [O] situent le bien uniquement dans la [Adresse 5], contrairement à celui de M. et Mme [V] qui vise cette rue mais aussi la [Adresse 6], ce qui correspond à la localisation des deux façades de leur maison.

De tels éléments laissent supposer que la porte bleue située à l’angle, visible sur les photographies, est susceptible de relever de la propriété de M. et Mme [V].

Certes, M. et Mme [O] invoquent une absence de publication à la publicité foncière de leur assignation mais la présente instance est destinée à obtenir une mesure d’instruction in futurum et non une décision d’attribution de la propriété. Aussi, cette absence de publication ne fait pas obstacle à la mesure d’instruction sollicitée.

Les intimés invoquent aussi une prescription acquisitive mais force est de relever qu’ils sont propriétaires de leur maison depuis le 3 juin 2002 et ne produisent aucun élément pour la période antérieure de sorte que la prescription trentenaire ne peut être acquise.

S’ils soutiennent que cette entrée par la porte bleue est l’unique moyen de pénétrer dans leur maison, le compromis de vente et l’attestation de propriété immobilière visent une maison en très mauvais état et les parties reconnaissent la réalisation de travaux. Ces travaux ont pu modifier la configuration interne des lieux, comme l’invoquent les appelants.

Dans le cadre procédural du référé tendant à obtenir une mesure d’expertise avant tout procès, le juge n’a pas à se prononcer sur la délimitation des propriétés des parties, il doit uniquement apprécier le motif légitime pour ordonner une telle mesure.

Il appartiendra au juge du fond de dire si M. et Mme [O] portent atteinte au droit de propriété de M. et Mme [V] de sorte que l’action que les appelants envisagent d’engager sur ce fondement, clairement explicité dans leurs conclusions, ne peut, au stade du référé, être considérée comme manifestement vouée à l’échec.

En l’état, M. et Mme [V] disposent d’un intérêt manifeste à voir ordonner une mesure d’expertise afin de vérifier si l’assiette de leur droit de propriété telle que mentionnée dans leur titre de propriété correspond aux locaux dont ils ont la jouissance.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’expertise judiciaire.

Une telle mesure doit être ordonnée suivant les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens’:

Il convient de rappeler que la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et ce, même si l’expertise a été ordonnée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné M. et Mme [V] aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application de ces mêmes dispositions en cause d’appel de sorte que M. et Mme [O] doivent être déboutés de leur demande présentée sur ce fondement.

M. et Mme [V] devront, enfin, supporter in solidum les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande d’expertise formulée par M. et Mme [V] ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge de M. et Mme [V] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet M. [H] [M] [Adresse 7] [Localité 6], tél : [XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 1], pour y procéder avec pour mission de’:

– se rendre sur les lieux litigieux [Adresse 3] à [Localité 7],

– se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission dont les titres de propriété,

– en tenant compte de la superficie du bien acquis par les époux [V], dire ce que recouvre cette superficie,

– en tenant compte de la superficie du bien acquis par les époux [O], dire ce que recouvre cette superficie,

– déterminer l’assiette de la propriété des époux [V] et de celle des époux [O],

– décrire les lieux litigieux et dresser un état des lieux,

– identifier et décrire les travaux réalisés par les époux [O], au derrière de la porte bleue, et leur éventuel empiétement sur la propriété des époux [V],

– décrire les accès existants au bien des époux [O], notamment depuis la [Adresse 4],

– évaluer les désordres, dégradations et atteintes à la façade de la propriété des époux [V],

– décrire l’ensemble des préjudices subis et en donner une évaluation, y compris le préjudice de jouissance,

– et du tout dresser rapport selon les formes de droit ;

Dit que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert pourra, s’il le juge nécessaire, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Toulon pour contrôler l’expertise ordonnée ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Toulon dans les six mois de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile ;

Dit que, conformément à l’article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l’original, l’expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport ;

Dit que M. et Mme [V] devront consigner, dans les deux mois de la présente décision, la somme de 2 500 euros à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Toulon, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert’;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Déboute M. et Mme [O] de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et Mme [V] aux dépens d’appel.

La greffière Le président