TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [I] [R]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :cabinet BJA AVOCATS-SELARL

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/02932 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDEEY

N° MINUTE :
3/26

JUGEMENT
rendu le jeudi 17 septembre 2026

DEMANDERESSE
. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par le cabinet BJA AVOCATS-SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :#E1811

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière

Décision du 17 septembre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/02932 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDEEY

EXPOSE DU LITIGE
M. [I] [R] est propriétaire des lots n°41 et n°70 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré CD[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant respectivement 200/10000ème et 5/10000ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [I] [R] et M. [E] [R] ont été condamnés solidairement par jugement du tribunal d’instance de PARIS en date du 28 janvier 2014 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 4 031,73 euros suivant décompte arrêté au 1er octobre 2013, outre 815,68 euros de frais nécessaires et 900,00 euros de frais irrépétibles.
Suite au décès de M. [E] [R], M. [I] [R] est demeuré seul propriétaire des lots.
En raison de nouveaux impayés de charges de copropriété, M. [I] [R] a été condamné par ordonnance en la forme des référés du tribunal de grande instance de PARIS en date du 30 novembre 2018 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 1 889,52 euros suivant décompte arrêté au 3e trimestre 2018, outre 700,00 euros de frais irrépétibles.
Suite à de nouveaux impayés de charges de copropriété, M. [I] [R] a été condamné par jugement du tribunal d’instance de PARIS en date du 11 janvier 2019 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 5 490,09 euros suivant décompte arrêté au 3 mai 2018, outre 800,00 euros de dommages et intérêts, 50,00 euros de frais nécessaires et 1 000,00 euros de frais irrépétibles.
De nouveaux impayés de charges de copropriété et l’absence de règlement des frais afférents à la procédure d’exécution du jugement du 11 janvier 2019 ont conduit M. [I] [R] a être condamné par jugement du tribunal judiciaire de PARIS en date du 8 juin 2023 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 11 747,86 euros suivant décompte arrêté au 4e trimestre 2022, outre 1000,00 euros de frais irrépétibles. [I] [R] a interjeté appel de cette décision et la procédure est actuellement pendante devant la Cour d’Appel de Paris.
Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet GRATADE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [I] [R], par acte de commissaire de justice en date du 9 juin 2026, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– 8 196,84 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés (2ème trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– 1 500,00 euros de dommages et intérêts,
– la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
-1 370,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 juin 2026.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, M. [I] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
– le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 41 et 70, indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 200/10000ème et 5/10000ème), établissant la qualité de copropriétaire de M. [I] [R],
– les précédents jugements des 28 janvier 2014, 11 janvier 2019 et 8 juin 2023, et l’ordonnance en la forme des référés du 30 novembre 2018 de condamnation,
– les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2026,
– l’historique du compte du 16 décembre 2022 au 24 juin 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 8 196,84 euros (en ce inclus 3 278,00 euros de frais),
– les procès-verbaux des assemblées générales des 10 octobre 2022, 26 juin 2023, 19 décembre 2023, 11 février 2025 et 26 janvier 2026 comportant :
– approbation des comptes des exercices 2021 à 2024,
– vote des budgets prévisionnels 2023 à 2026,
– fonds travaux 2022 à 2025 ;
– vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de garde-corps et de poteaux de lucarne réputés dangereux (assemblée générale du 19 décembre 2023, résolution 15), travaux de modification des alimentations en eau froide (assemblée générale du 11 février 2025, résolution 13), travaux d’agrandissement de la marche d’escalier et d’installation d’un garde-corps métallique (assemblée générale du 11 février 2025, résolution 16), travaux de nettoyage des gouttières (assemblée générale du 11 février 2025, résolution 20)
– les attestations de non recours concernant les procès-verbaux des assemblées générales des 10 octobre 2022, 26 juin 2023, 19 décembre 2023, et 11 février 2025
– le contrat de syndic,
– les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8 196,84 euros portant sur la période allant du 16 décembre 2022 au 24 juin 2026, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2026.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 3 278,00 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 4 918,84 euros.
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 juin 2026.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 3 278,00 euros se décomposant comme suit :
– 2 640,00 euros pour les suivis contentieux en date des 16 décembre 2022, 21 mars 2023, 16 juin 2023, 21 septembre 2023, 18 décembre 2023, 15 mars 2024, 25 juin 2024 et 17 juin 2025
-180,00 euros pour l’envoi du dossier à l’avocat,
– 458,00 pour le suivi du dossier transmis à l’avocat,
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.
En conséquence il ne sera rien accordé au titre des frais nécessaires.
Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l’espèce, il est établi que M. [I] [R] présente, de manière récurrente depuis 2022, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 5ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [I] [R]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 9 juin 2026 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet GRATADE
– la somme de 4 918,84 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 16 décembre 2022 au 24 juin 2026 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2026,
– la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 9 juin 2026,
CONDAMNE M. [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet GRATADE, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE M. [I] [R] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2026, susdits par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge