Responsabilité notariale et zone humide : absence de manquement en l’absence de classement identifiable lors de la vente

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le notaire répond des manquements commis dans sa mission d’authentification, notamment à son devoir d’information et de conseil. La preuve de l’exécution de ce devoir lui incombe. Toutefois, sa responsabilité suppose une faute, un préjudice certain et un lien causal.

Les articles L.211-1 et R.211-108 du Code de l’environnement définissent la zone humide selon des critères liés notamment à l’hydromorphie des sols et à la végétation. La cour relève qu’à la date de la vente, ni le PLU ni les certificats d’urbanisme ne révélaient le classement des parcelles en zone humide. L’état des risques annexé à l’acte indiquait en outre l’absence de plan de prévention des risques naturels. L’article L.125-5 du Code de l’environnement ne pouvait donc imposer une information spécifique sur ce fondement.

La cour retient également que les acquéreurs ne démontraient pas avoir informé les notaires d’un projet précis d’aménagement. Les documents contractuels mentionnaient le maintien de l’usage rural et l’absence de travaux soumis à autorisation. Enfin, l’impossibilité définitive du projet n’était pas établie, un dossier de régularisation au titre de la loi sur l’eau demeurant envisageable. Les demandes indemnitaires sont rejetées et les acquéreurs sont condamnés aux dépens ainsi qu’au paiement de frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des acquéreurs reprochaient à deux sociétés notariales de ne pas les avoir informés de la présence possible d’une zone humide sur des parcelles destinées à des aménagements. Une étude a confirmé l’existence de cette zone après la vente. La cour rejette leurs demandes, aucun classement antérieur certain, aucun projet précis porté à la connaissance des notaires ni aucune impossibilité définitive des travaux n’étant démontrés.

Deux acquéreurs ont acheté, par acte authentique, plusieurs parcelles comprenant des bâtiments agricoles, une prairie, une peupleraie et un taillis. Les biens étaient situés en zone A du plan local d’urbanisme et l’acte indiquait que leur usage rural serait conservé. Des certificats d’urbanisme et un état des risques étaient annexés à la vente.

Après avoir commencé des travaux d’aménagement, les acquéreurs ont été informés de difficultés liées à la présence possible d’une zone humide et ont fait réaliser une étude. Celle-ci, complétée par des constatations administratives, a identifié une zone humide avérée. Ils ont alors recherché la responsabilité des deux sociétés civiles professionnelles notariales, reprochant aux notaires de ne pas les avoir informés.

La cour rejette leurs demandes : aucun classement antérieur certain n’était établi dans les documents d’urbanisme, aucun projet précis n’avait été porté à la connaissance des notaires et l’impossibilité définitive des aménagements n’était pas démontrée.

• Établir un manquement du notaire à son devoir d’information ou de conseil
• Démontrer que la zone humide était identifiable lors de la vente
• Vérifier son référencement dans le PLU ou un plan de prévention
• Établir que les acquéreurs avaient exposé un projet précis d’aménagement
• Justifier l’impossibilité définitive de réaliser le projet
• Démontrer un préjudice certain directement causé par le manquement

• Promesse et acte de vente mentionnant l’usage rural conservé
• Trois certificats d’urbanisme annexés à l’acte
• État des risques excluant tout plan de prévention applicable
• Étude de délimitation de zone humide réalisée en mars 2022
• Constatations de la DDT et de l’OFB sur l’hydromorphie
• Rapport administratif prévoyant une régularisation loi sur l’eau

Les acquéreurs sont déboutés de leurs demandes d’indemnisation et condamnés in solidum aux dépens d’appel. Les sociétés civiles professionnelles notariales ne supportent aucune réparation et obtiennent chacune une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Exclusion de toute indemnisation au titre des préjudices allégués
• Maintien des condamnations prononcées en première instance
• Paiement de 2 500 euros à chaque société notariale
• Prise en charge des dépens d’appel par les acquéreurs
• Nécessité éventuelle d’une régularisation au titre de la loi sur l’eau

À faire

• Vérifier le PLU applicable avant toute acquisition
• Examiner les certificats d’urbanisme annexés
• Contrôler l’état des risques remis à l’acquéreur
• Formaliser le projet d’aménagement auprès du notaire
• Obtenir les autorisations environnementales et d’urbanisme nécessaires

À éviter

• Commencer des remblais sans étude préalable
• Confondre zone agricole et autorisation automatique des travaux
• Omettre de décrire les travaux projetés dans l’acte
• Invoquer un préjudice sans preuve de son caractère certain
• Présumer l’impossibilité du projet sans décision administrative

Le devoir d’information notariale sur les zones humides

Le notaire doit assurer l’efficacité de l’acte et informer les acquéreurs, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Toutefois, la cour retient qu’aucune mention de zone humide ne figurait dans le PLU, les certificats d’urbanisme ou l’état des risques. La zone humide n’étant référencée ni dans un PLU ni dans un plan de prévention des risques, aucune vérification complémentaire ne s’imposait au notaire au regard des informations accessibles lors de la vente.

Les conditions de l’information environnementale obligatoire

Les articles L.125-5 du Code de l’environnement, L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation et R.125-23 du même code imposent une information sur les risques couverts par certains plans de prévention, zones de sismicité ou secteurs réglementés. La cour constate que l’état des risques annexé excluait l’existence d’un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques. Une zone humide non intégrée à ces périmètres n’entraînait donc pas, dans ces circonstances, d’obligation d’information spécifique.

La preuve du préjudice certain lié aux travaux

La responsabilité supposait une faute notariale et un préjudice certain. Les acquéreurs ne produisaient ni documents précis sur leur projet, ni autorisations d’urbanisme, et les actes mentionnaient le maintien de l’usage rural. Le rapport administratif indiquait qu’une régularisation au titre de la loi sur l’eau pouvait être déposée, avec mesures d’évitement, de réduction ou de compensation. L’impossibilité définitive du projet n’était donc pas démontrée.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article L.211-1 du Code de l’environnement, Article R.211-108 du Code de l’environnement, Article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.125-5 du Code de l’environnement, Article R.125-23 du Code de l’environnement, Article R.515-45 du Code de l’environnement, Article R.515-46 du Code de l’environnement, Article L.562-1 du Code de l’environnement, Article R.562-9 du Code de l’environnement, Article L.562-2 du Code de l’environnement, Article R.562-2 du Code de l’environnement, Article R.563-4 du Code de l’environnement, Article D.563-8-1 du Code de l’environnement, Article L.410-1 du Code de l’urbanisme, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile