Retard de livraison en VEFA : absence de force majeure contractuelle et preuve insuffisante de la perte locative

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, la non-comparution du défendeur n’empêche pas le juge de statuer au fond ; la demande n’est accueillie que si elle est régulière, recevable et bien fondée. L’article 9 du même code impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1231-1 du Code civil permet l’allocation de dommages-intérêts en cas d’inexécution ou de retard, sauf force majeure. En VEFA, les causes contractuelles de suspension du délai de livraison s’imposent aux parties conformément à l’article 1103 du Code civil. Des retards d’approvisionnement non prévus au contrat ne constituent donc pas une cause légitime de report ; les intempéries doivent, en outre, être justifiées.

Malgré le retard retenu, la demande indemnitaire est rejetée faute de preuve suffisamment précise de la perte locative : ni bail ni quittance n’étaient produits, et l’extrait de compte propriétaire ne permettait pas d’identifier le bien concerné. Selon l’article 696 du Code de procédure civile, le demandeur conserve les dépens exposés.

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Une société civile immobilière reprochait au vendeur d’une villa acquise en l’état futur d’achèvement une livraison intervenue le 4 avril 2024 au lieu du 30 juin 2023. Les retards d’approvisionnement n’étaient pas contractuellement prévus et les intempéries n’étaient pas justifiées. La demande de perte locative a néanmoins été rejetée, faute de bail, de quittances ou de preuve suffisamment identifiable du préjudice.

Une société civile immobilière a acquis une villa en vente en l’état futur d’achèvement auprès d’une société par actions simplifiée unipersonnelle. L’acte de vente prévoyait une livraison au plus tard le 30 juin 2023, sous réserve des causes contractuelles de force majeure ou de suspension du délai.

Le vendeur a annoncé un report au 30 décembre 2023, en invoquant la force majeure sans la préciser. Le bien a finalement été livré et réceptionné le 4 avril 2024, puis proposé à la location à compter du 1er juin 2024.

Le vendeur a produit des éléments relatifs à des retards d’approvisionnement et à des intempéries. Le juge a retenu le caractère tardif de la livraison, les retards d’approvisionnement n’étant pas prévus au contrat et les intempéries n’étant pas justifiées.

La demande d’indemnisation correspondant à une perte locative a toutefois été rejetée : aucun bail ni aucune quittance n’établissait la réalité du préjudice, et l’extrait de compte produit ne permettait pas d’identifier le bien concerné. Le demandeur conserve les dépens.

• Identifier une obligation contractuelle de livraison à une date déterminée
• Vérifier que la cause de suspension figure parmi les stipulations contractuelles
• Établir concrètement la réalité de la force majeure ou des intempéries
• Constater le dépassement de la date contractuelle de livraison
• Produire des éléments probants établissant la perte locative
• Rattacher les loyers allégués au bien livré en VEFA

• Acte de vente du 16 mai 2022 et clause de livraison
• Courrier annonçant le report de livraison au 30 décembre 2023
• Courrier relatif aux retards d’approvisionnement et intempéries
• Procès-verbal de recherches infructueuses concernant la convocation
• Extrait de compte propriétaire produit par une agence immobilière

Le vendeur bénéficie du rejet de la demande indemnitaire, malgré la reconnaissance d’un retard de livraison. L’acquéreur supporte l’échec de sa demande de perte locative et conserve les dépens exposés.

• Absence d’indemnisation de la perte locative alléguée
• Retard de livraison reconnu comme contractuellement injustifié
• Défaut de bail et de quittances préjudiciable au demandeur
• Extrait de compte non rattaché au bien concerné
• Dépens conservés par le demandeur

À faire

• Relire les causes contractuelles de suspension du délai
• Documenter précisément chaque événement invoqué comme force majeure
• Produire le bail et les quittances correspondantes
• Rattacher chaque justificatif locatif au bien concerné
• Établir la date contractuelle et la date effective de livraison

À éviter

• Invoquer une force majeure sans identifier l’événement
• Présenter des retards d’approvisionnement non prévus au contrat
• Alléguer des intempéries sans justificatifs contemporains
• Fonder la perte locative sur un simple extrait de compte
• Présumer l’indemnisation en raison de la non-comparution adverse

La preuve de la perte locative indemnisable

L’article 9 du Code de procédure civile impose au demandeur de prouver les faits nécessaires à sa prétention. La juridiction a rejeté l’indemnisation faute de bail, de quittance ou de pièce permettant d’identifier précisément le bien et les loyers prétendument perdus. Un simple extrait de compte propriétaire, insuffisamment rattaché à la villa concernée, ne suffit pas.

Les causes contractuelles de suspension du délai

Selon l’article 1103 du Code civil, les causes légitimes de suspension stipulées dans l’acte de vente s’imposent aux cocontractants. Les retards d’approvisionnement n’y figuraient pas. Les intempéries y étaient prévues, mais leur réalité n’était pas justifiée. La livraison a donc été qualifiée de tardive.

Le contrôle d’une demande contre un défendeur défaillant

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue au fond malgré la non-comparution, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La défaillance du défendeur ne dispense donc pas le demandeur d’établir le préjudice allégué.

Article 659 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 1103 du Code civil