5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02018 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C6SO

AFFAIRE :
[C] [A] [G] épouse [K]
C/
[P] [T], [C] [E]

DEMANDERESSE

Madame [C] [A] [G] épouse [K]
née le 01 Février 1949 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Cécile GOHIER du cabinet d’avocats GENTY, avocate au barreau des sables d’olonne

DEFENDERESSES

Madame [P] [T]
née le 19 Septembre 1984 à [Localité 3] (51), demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 85194 2026 4 du 16/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

Représentée par GUILLET Océane, avocate au barreau des sables d’olonne, substituée par Me RABUSSEAU Loïc, avocat au barreau des sables d’olonne

Madame [C] [E]
née le 09 Février 1947 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5]

représentée par Me David POTIER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 16-10-2026
copie exécutoire délivrée à :

Me GOHIER

copie délivrée à :
Me GUILLET et POTIER
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,
Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Septembre 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2020, Madame [H] [G] épouse [K] a donné à bail à Madame [P] [T] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6], moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 570 euros et d’un loyer mensuel d’un montant de 610 euros, charges comprises.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et qu’à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte séparé du 26 août 2020, Monsieur [J] [E] et Madame [H] [E] se sont portés cautions solidaires du paiement des loyers, charges, réparations et dégradations locatives, impôts, taxes et tous frais éventuels de procédure dus par Madame [P] [T] pour une durée indéterminée.

Madame [H] [G] épouse [K] a fait délivrer le 22 mai 2025 à Madame [P] [T] un commandement de payer la somme en principal de 3.774 € représentant les loyers impayés au 20 mai 2025 et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire. Le commandement a été signifié à Madame [H] [E] par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, la bailleresse a fait assigner Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir, avec exécution provisoire:
– à titre principal constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,
– ordonner son expulsion, avec au besoin l’assistance de la force publique, avec réduction à un mois du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-condamner solidairement Madame [P] [T] et Madame [H] [E] au paiement de:
*la somme de 4.694 € au titre des loyers impayés, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux de droit,
*une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer, soit 610 euros, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,
*la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le 20 janvier 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 17 mars 2026 puis a fait l’objet de quatre renvois successifs à la demande des conseils des parties.

A l’audience du 15 septembre 2026, Madame [H] [G] épouse [K], représentée par son avocat, aux termes de conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a sollicité la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à 15 jours, l’allocation d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et a porté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 2.000 euros. Elle a conclu au débouté de l’ensemble des demandes de Madame [T] en faisant valoir notamment qu’elle n’avait pas été informée par la locataire de l’existence de désordres et qu’au surplus elle refusait l’accès au logement pour entreprendre les travaux, ainsi que de Madame [H] [E], soutenant que les textes invoqués par la caution ne trouvait pas application en matière de bail.

En défense, Madame [P] [T], représentée par son avocat, aux termes de conclusions n°2 auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle a soutenu par ailleurs que les lieux mis à disposition étaient indécents et a sollicité la suspension du paiement des loyers ou de l’indemnité d’occupation à compter de la décision. Elle a sollicité la condamnation de Madame [K] au paiement des sommes de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral, de 2.000 euros en raison du manquement à l’obligation d’information précontractuelle en l’absence de remise du DPE et de 2.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Elle a ajouté qu’elle souhaitait voir ordonner la compensation entre les sommes allouées et dues, et de voir écarter l’ exécution provisoire s’il n’était pas fait droit à ses demandes.

Madame [H] [E], représentée par son avocat, aux termes de conclusions n°1 auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a soutenu que l’acte de cautionnement était nul et qu’en conséquence Madame [K] devait être déboutée de ses demandes à son encontre. Elle a sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de voir écarter l’exécution provisoire.

La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Madame [H] [G] épouse [K] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire le 29 mai 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 21 novembre 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

Sur la résiliation du bail

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.
En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Il stipule en outre qu’à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, Madame [H] [G] épouse [K] a fait délivrer à Madame [P] [T] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, les loyers impayés d’un montant de 3.774 €, terme de mai 2025 inclus.

Madame [P] [T] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, l’attestation produite concernant la période postérieure au 1er septembre 2025.

Il est à noter qu’elle ne s’acquitte plus du loyer résiduel depuis le mois de mai 2024. En l’absence de reprise du paiement du loyer courant elle ne peut par ailleurs prétendre à l’octroi de délais de paiement (qu’elle ne sollicite en tout état de cause pas) et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [P] [T] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois ni réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois (conformément aux stipulations du bail), il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 juin 2025.

En conséquence, Madame [P] [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Madame [H] [G] épouse [K] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Aucune circonstance particulière ne justifie de réduire le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Madame [T] occupant le logement avec ses deux filles dont l’une mineure, et étant confrontée à des difficultés de relogement.

Il y a lieu en outre de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 610 euros, sous réserve de justification de la provision sur charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le 22 juin 2025, et jusqu’à la présente décision, soit le 16 octobre 2026.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer, le décompte arrêté au 18 janvier 2026) que la bailleresse justifie de sa créance, que Madame [P] [T] ne conteste pas.

Madame [K] n’a pas produit de décompte locatif actualisé à la date de l’audience, seul un décompte arrêté au 18 janvier 2026 figurant dans les pièces de la demanderesse. Il appartiendra aux parties de déterminer le montant de la dette actualisée.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [P] [T] à payer à Madame [H] [G] épouse [K] la somme de 7.744 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme de janvier 2026 inclus.

Sur le cautionnement

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail le 27 août 2020 et du cautionnement le 26 août 2020, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Par acte séparé du 26 août 2020, Monsieur [J] [E] et Madame [H] [E] se sont portés cautions solidaires du paiement des loyers, charges, réparations et dégradations locatives, impôts, taxes et tous frais éventuels de procédure dus par Madame [P] [T] pour une durée indéterminée.

Madame [H] [E] soulève la nullité du cautionnement aux motifs qu’il ne mentionne pas la durée de son engagement, le montant maximum du cautionnement en principal et accessoires, les sommes indiquées en chiffres et en lettres en violation des dispositions de l’article 2297 du code civil. Elle ajoute que l’engagement était manifestement disproportionné eu égard à ses capacités financières au regard de l’article L.332-1 du code de la consommation.

Le cautionnement ayant été conclu le 26 août 2020, l’article 2297 du code civil issu de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 ne s’applique pas, ses dispositions entrant en vigueur à compter du 1er janvier 2022.
Les dispositions de l’article L.332-1 du code de la consommation ne peuvent en outre trouver application en l’espèce, la bailleresse, Madame [K], ne pouvant être considérée comme étant un professionnel de l’immobilier.

En revanche, le montant du loyer tel qu’il figure au contrat de location n’apparaît pas sur l’acte de cautionnement. Le document pré-rédigé porte la mention suivante: « Nous avons pris connaissance du montant du loyer de cinq cent soixante dix euros soit 570,00 euros par mois ». Or le contrat de bail stipule que le loyer mensuel, provision sur charges comprise, est de 610 euros. Il n’est par ailleurs pas établi qu’un exemplaire du contrat de location a été remis à Madame [H] [E].

Au vu de ces éléments, il convient de considérer que l’acte de cautionnement régularisé le 26 août 2020 est nul. Madame [K] sera déboutée en conséquence de l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Madame [H] [E].

Sur le caractère indécent du logement

L’article 1719-1° du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de la résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;(…)

L’article 7-d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Madame [P] [T] sollicite la condamnation de Madame [H] [K] au paiement des sommes de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi et de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait du caractère indécent des lieux mis à sa disposition. Elle sollicite également la suspension du paiement du loyer ou des indemnités d’occupation à compter de la décision.
Elle fait valoir que le logement mis à disposition est affecté d’infiltrations d’eau par la toiture de la cuisine et les parois, ne dispose pas d’une ventilation suffisante, est dépourvu de chauffage et d’eau chaude depuis le 07 octobre 2024 ainsi que d’un système d’évacuation des eaux usées en état de fonctionnement. Elle évoque la présence de moisissures sur les murs, plafonds, placards et des chutes d’enduit de plâtre. Elle souligne avoir vainement alerté à de nombreuses reprises la bailleresse par courriers.

Madame [K] soutient pour sa part ne pas avoir réceptionné les courriers de Madame [T] l’informant de désordres. Elle ajoute que la locataire a fait obstacle à la réalisation de travaux en refusant l’accès aux entrepreneurs au logement mis à sa disposition. Elle produit ainsi aux débats une attestation datée du 09 juin 2026 du gérant de la société PEIXOTO CONSTRUCTIONS attestant que Monsieur [K] l’avait contacté au mois de décembre 2023 pour établir un devis pour réaliser des travaux sur la toiture mais que le rendez-vous avait été annulé en amont, l’entreprise ayant été informée que la locataire refusait l’accès au bien. Elle produit également une attestation en date du 21 mai 2026 de la société MICHAUD-PAJOT attestant qu’un rendez-vous d’entretien avait été pris le 19 décembre 2023 pour l’entretien de la chaudière fuel et qu’il n’avait pu être honoré faute d’accès au logement. Elle justifie d’une facture de la même société en date du 31 janvier 2023 relative à une intervention pour assurer l’entretien de la chaudière fuel le 04 janvier 2023, ainsi que d’une facture datée du 23 février 2026 de la société VENDEE HYDROCURAGE correspondant à une intervention de débouchage du réseau d’eaux usées.

Madame [T] produit au soutien de ses dires quatre courriers simples adressés à Monsieur et Madame [K] les 08 mars 2023, 30 octobre 2023, 15 juin 2024 et 09 novembre 2024 faisant état d’infiltrations dans le garage, la cuisine en mars 2023, d’un problème d’évacuation des eaux usées en octobre 2023, d’humidité, de chute de plâtre en juin 2024 et de panne de chaudière en novembre 2024. Elle a rappelé avoir alerté la bailleresse sur l’existence de nombreux problèmes d’infiltrations auprès de Maître [L], commissaire de justice, lors de la signification d’une sommation interpellative le 16 avril 2024. Enfin elle justifie avoir fait procéder à une évaluation thermique et un diagnostic dégradation le 28 mai 2025 par l’association ELISE 85.

Au vu du rapport de visite de l’association ELISE 85 du 28 mai 2025 et des photographies qui y sont jointes, il convient de considérer que les désordres listés par Madame [T] sont établis: il existe des fuites dans la toiture, la chaudière à fuel ne fonctionne plus, les canalisations d’évacuation des eaux usées fonctionnent mal, les murs, plafonds, placards comportent des traces de moisissures et du plâtre se détache des plafonds. Les différents courriers adressés par Madame [T] depuis mars 2023 ont manifestement été réceptionnés par Madame [K], laquelle a d’ailleurs mandaté des une entreprise pour vérifier l’état de la toiture au mois de décembre 2023, démontrant ainsi qu’elle avait connaissance dès l’année 2023 des difficultés évoquées par sa locataire. Par ailleurs au mois d’avril 2024, Madame [T] a de nouveau rappelé l’existence de ces désordres auprès de Maître [L], commissaire de justice mandaté par la bailleresse. Ses déclarations figurent dans le procès-verbal de sorte que Madame [K] ne peut prétendre qu’elle ignorait l’existence de désordres dans le logement mis à disposition de Madame [T]. Enfin, s’agissant de la prétendue opposition de la locataire à laisser l’accès aux locaux aux entreprises mandatées par la bailleresse, les pièces produites par Madame [K] ne permettent de démontrer qu’un échec d’intervention pour une révision de la chaudière le 19 décembre 2023, étant toutefois souligné que cette dernière ne justifie pas que Madame [T] était informée en amont de la date de cette intervention, programmée au surplus pendant les vacances scolaires. A propos de l’entretien de la chaudière au fuel, s’il incombe habituellement au locataire en vertu des dispositions de l’article 7-d de la loi du 6 juillet 1989, il semble qu’un accord ait été pris par les parties lors de la prise à bail le mettant à la charge de la bailleresse (cette intervention correspondant peut-être à la provision sur charges mensuelle de 40 euros, dont la composition demeure inconnue).

Le débouchage des canalisations paraît avoir été réalisé par la bailleresse au vu de la facture du 23 février 2026 de la société VENDEE HYDROCURAGE produite par Madame [K]. En revanche elle ne justifie d’aucune intervention s’agissant du remplacement de la chaudière et du rétablissement du chauffage et de l’eau chaude dans le logement, ainsi que de la réfection de la toiture et des désordres en découlant (fuites d’eau, moisissures, dégradation de mobilier et d’appareils ménagers, chutes de plâtre). Or ces réparations incombent à la bailleresse. Madame [K] a dès lors commis un manquement à ses obligations contractuelles en refusant d’y procéder. Madame [T] a subi un préjudice de jouissance incontestable en vivant depuis a minima le mois de mars 2023 dans une maison insalubre, sans chauffage ni eau chaude depuis le mois d’octobre 2024. Il lui sera alloué la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance eu égard à l’importance et l’ancienneté des désordres, ainsi que de la mauvaise foi de la bailleresse qui s’est abstenue de toute intervention pendant plusieurs années, à l’exception d’un débouchage de canalisations tardif en février 2026. Il sera par ailleurs alloué à Madame [T] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral, la situation ayant nécessairement généré du stress eu égard notamment à la chute du plafond.

Compte tenu du caractère indécent du logement mis à disposition, il sera fait droit à la demande formulée par Madame [T]. L’indemnité mensuelle d’occupation due par l’occupante sera réduite à une somme qu’il apparaît juste de fixer à 300 euros, à compter du 17 octobre 2026 jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les délais pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Selon l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [P] [T] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. La bailleresse s’y oppose.

Compte tenu de l’importance de la dette locative (7.744 euros arrêtée au 18 janvier 2026, à actualiser), de l’absence de reprise du paiement du loyer courant depuis le mois de mai 2024, soit plus de deux ans, sans autorisation judiciaire ni consignation des loyers, et de l’état du logement, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Madame [P] [T] de délais pour quitter les lieux mis à disposition.

Sur l’absence de remise du dossier de diagnostic technique

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de location conclu le 27 août 2020 (loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019), dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ;
2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.
Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’a qu’une valeur indicative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

Madame [P] [T] sollicite la condamnation de Madame [H] [G] épouse [K] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du manquement à l’obligation d’information précontractuelle en l’absence de remise du dossier de diagnostic technique lors de la conclusion bail, et plus particulièrement du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Madame [H] [G] épouse [K] n’a pas contesté ne pas avoir remis ce document à Madame [T] lors de la prise à bail. Dans un courrier daté du 12 octobre 2020, elle indique ainsi à la locataire ne pas trouver le DPE. Madame [K] n’a cependant pas régularisé la situation postérieurement à cette demande formulée par la locataire. Elle aurait pu faire réaliser un nouveau DPE à défaut du précédent, mais ne l’a pas fait. Au vu de l’état du logement, ce document apparaît pourtant essentiel.

Madame [P] [T] ne justifie cependant d’aucun préjudice consécutif à l’absence de communication d’un dossier de diagnostic technique complet par la bailleresse lors de la prise à bail, étant rappelé qu’aucune sanction n’est prévue pour ce manquement par le texte. Madame [T] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Madame [H] [K] sollicite l’allocation de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du comportement fautif de Madame [T].
Elle ne justifie cependant pas de son préjudice et sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Madame [H] [K] sera condamnée à payer à Madame [H] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Madame [H] [K] et Madame [P] [T] succombent chacune partiellement. Chacune conservera en conséquence la charge de ses frais irrépétibles.

L’équité et les circonstances du litige commandent de laisser les dépens à la charge de Madame [H] [K].

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 27 août 2020 entre Madame [H] [G] épouse [K] et Madame [P] [T] concernant le logement sis [Adresse 6], à compter du 22 juin 2025,

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [T] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Madame [H] [G] épouse [K] à faire procéder à l’expulsion Madame [P] [T] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ,

AUTORISE Madame [H] [G] épouse [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Madame [P] [T] à payer à Madame [H] [G] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer augmenté des charges dûment justifiées, soit la somme de 610 euros, et ce à compter du 22 juin 2025 et jusqu’au 16 octobre 2026, date de la présente décision,

CONDAMNE Madame [P] [T] à payer à Madame [H] [G] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à 300 euros, et ce à compter du 17 octobre 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Madame [P] [T] à payer à Madame [H] [G] épouse [K] la somme de 7.744 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, échéance de janvier 2026 incluse,

CONDAMNE Madame [H] [G] épouse [K] à payer à Madame [P] [T] les sommes de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 500 euros en réparation de son préjudice moral,

ORDONNE la compensation des sommes objets des présentes condamnations,

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement régularisé le 26 août 2020 et déboute Madame [H] [G] épouse [K] de l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Madame [H] [E],

CONDAMNE Madame [H] [G] épouse [K] à payer à Madame [H] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [H] [G] épouse [K] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président