AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT

JUGEMENT : S.D.C. [Adresse 1] / [B], [N]

N° RG 25/02273 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QROL

MINUTE N° 26/457
Du 16 Octobre 2026

Grosse délivrée
Me Benoît BROGINI
Me Nicolas DONNANTUONI

Expédition délivrée
S.D.C. [Adresse 1]
[L] [B] épouse [N]
[C] [N]
HUISSIER 06

Le 16.10.2026

Mentions :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], prise en la personne de son synduc en exercice la SARL AF DE PORTU IMMOBILIER,
dont le siège social est sis Chez la SARL AF DE PORTU IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

DEFENDEURS

Madame [L] [B] épouse [N]
née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [C] [N]
né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Madame LEBAILE
GREFFIER : Madame GRIGIS, Greffier lors des débats

A l’audience du 08 Juin 2026, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 11 septembre 2026 puis prorogé au 16 octobre 2026 conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, au fond. prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du seize Octobre deux mil vingt six, signé par Madame LEBAILE, Juge de l’exécution, assisté de Madame ROSSI, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [C] [N] afin d’entendre le juge de l’exécution :
– ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 8 avril 2024 entre les mains de Monsieur et Madame [N],
En tout état de cause,
– ordonner la caducité de la saisie conservatoire pratiquée le 8 avril 2024 entre les mains de Monsieur et Madame [N],
– condamner les époux [N] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience du 8 juin 2026 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réitère ses demandes initiales.

Dans ses écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, les époux [N] concluent au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et à sa condamnation à lui payer une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions soutenues à l’audience et visées par le greffier.

MOTIFS

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 8 avril 2024

Aux termes de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.
La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Ces conditions sont cumulatives.

L’article L.512-1 alinéa premier du code des procédures civiles d’exécution dispose que même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L511-1 ne sont pas réunies.

Selon l’article R.512-1 du même code, si les conditions prévues aux articles R511-1 à R511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l’article L511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

S’agissant de la première condition, il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer sur la réalité de la créance ou d’en fixer le montant, mais de se prononcer sur le caractère vraisemblable d’un principe de créance. De même, le juge de l’exécution saisi d’une contestation d’une mesure conservatoire, qui doit rechercher si la créance dont le recouvrement est poursuivi paraît fondée en son principe, peut être amené à examiner les contestations même si elles portent sur le fond du droit, si celles-ci sont de nature à remettre en question la créance paraissant fondée en son principe.

Il incombe, par ailleurs, au créancier saisissant de rapporter la preuve de l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance dont il se prévaut.

En cas de contestation d’une mesure conservatoire, cette menace doit toujours exister au jour où le juge statue.

En l’espèce, dans leur requête en mesure conservatoire, les époux [N] expliquent que:
– ils sont propriétaires sont copropriétaires dans l’immeuble situé à [Adresse 4],
– outre le fait qu’ils subissent des infiltrations en provenance de la toiture, ils sont privés depuis le 10 février 2020 de chauffage et d’eau chaude,
– ils se heurtent à l’opposition du syndicat des copropriétaires qui ne réalise pas les travaux de réfection nécessaires tant s’agissant de la toiture que du système de chauffage et de production d’eau chaude,
– ils ont introduit trois actions devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’annulation des résolutions des assemblées générales ayant refusé de procéder auxdits travaux,
– ils évaluent le préjudice de jouissance subi en raison de la privation de chauffage et de fourniture d’eau chaude à la somme totale de 106 500 euros à parfaire pour la période de février 2020 à décembre 2025 sur la base d’une somme de 1 500 euros par mois.

S’agissant de la première condition posée par les dispositions de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution et relative à l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe, les époux [N] produisent le pré-rapport d’expertise judiciaire, expertise qui a été ordonnée par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice le 18 mars 2025. Dans son pré-rapport en date du 18 mai 2026, l’expert judiciaire, Monsieur [Z] [J] indique :
– “L’Expert peut dire que les investigations ont permis d’affirmer que les désordres qui touchent l’appartement des époux [N] sont bien réels.” ( page 14) ;
– “Les désordres touchant l’appartement des époux [N] proviennent de la vétusté du réseau de chauffage et du réseau d’eau chaude sanitaire, qui dessert la cuisine.” ( page 17) ;
– “ L’appartement n’est plus habitable en l’état étant donné qu’il ne possède plus aucun chauffage en état de fonctionner dans l’appartement, ni d’eau chaude sanitaire à la robinetterie de l’évier de la cuisine. L’Expert peut dire que les désordres touchant le réseau de chauffage ont débuté en août 2020, suivant la pièce n°11 de Maître [P] et ceux touchant le réseau d’alimentation en eau chaude sanitaire en juillet 2021, suivant la pièce n°24 de Maître [P].” ( page 17) ;
“Il a été communiqué à l’Expert les attestations de valeur locative suivantes le 25 mars 2026:
Attestation de valeur locative par l’agence RIVIERA ANGELS du 03 mars 2026 indiquant le montant estimé du loyer entre 1.800 E et 2.000 E mensuel charges comprises.
Apparition des désordres en février 2020, fin des désordres inconnue à ce jour.
Soit 46 mois de 2020 à 2023 à 1.450 E mois hors charge = 66.700 E.
Soit 27 mois de 2023 à mai 2026 à 1.800 E; mois hors charge=48.600 E. Arrêt à ce jour, ils pourront évaluer suivant la date de remise en état de l’appartement.” ( page 19) ;
– “Les investigations qui ont été réalisés par l’Expert sur site ont démontré que le réseau de chauffage qui est encastré dans le sol, dessert la totalité de l’appartement des époux [N].
Il a été aussi constaté que le réseau d’eau chaude sanitaire encastré dans le sol dessert uniquement l’évier de la cuisine de l’appartement des époux [N].
Ces deux réseaux sont encastrés dans les sols de l’appartement et dans le sol du palier de l’étage des parties communes.
Néanmoins, les réseaux chauffage sont alimentés en eau et en circuit fermé. Ce qui signifie que l’eau circule dans le réseau chauffage et dans tous les réseaux communs et des appartements du bâtiment, sans distinction dans la distribution de l’eau et dans les diverses conduites encastrées dans les sols des appartements et des parties communes du bâtiment.

L’Expert peut annoncer que l’eau circulant dans le réseau de chauffage est techniquement commune à tous les appartements. Il en est de même pour la chaudière commune qui produit et diffuse le chauffage et de l’eau chaude sanitaires à tous les appartements.
Pour ce qui est du réseau d’alimentation en eau chaude de la robinetterie de l’évier de la cuisine de l’appartement des époux [N], l’eau chaude est produite et circule de la chaufferie, vers les parties communes et termine son parcours à la robinetterie de l’évier, sans retour à la chaufferie. Ce qui le différencie du réseau chauffage.
L’eau du réseau chauffage et l’eau du réseau d’eau chaude sanitaires sont techniquement communes à tous les appartements du bâtiment.” ( page 20).

Il ressort de ces éléments que la créance alléguée par les époux [N] apparaît fondée en son principe.

Concernant la seconde condition posée par les dispositions de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution et relative à l’existence de menaces sur le recouvrement, il n’est pas sérieusement contesté que les époux [N] se heurtent depuis plusieurs années à la résistance du syndicat des copropriétaires demandeur s’agissant de la mise en oeuvre des travaux de réfection des réseaux vétustes comme de celle des travaux de réparation de la toiture. Cette résistance les a contraint à engager au moins trois actions en annulation de résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires. Au montant de leur préjudice allégué qui est provisoirement évalué à plus de 100 000 euros s’ajoutera vraisemblablement pour le syndicat des copropriétaires, celui des travaux de réfection des réseaux chauffage et eau chaude qui sont évalués par l’expert judiciaire dans son pré-rapport en pages 18 et 19, à plus de 27 000 euros hors taxes.
Le syndicat des copropriétaires demandeur ne justifie pas au-delà de sa seule affirmation, que l’assureur de la copropriété prendra en toute hypothèse en charge, le montant des dommages et intérêts qui seront éventuellement alloués aux époux [N]. Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contesté qu’actuellement aucun appel de fonds exceptionnel n’a été appelé pour réaliser les travaux de réfection des réseaux.

Compte tenu de ces éléments, l’existence de menaces sur le recouvrement est démontrée.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera débouté de sa demande de mainlevée de la mesure conservatoire pratiquée le 8 avril 2024 par Monsieur et Madame [N] entre leurs propres mains.

Sur la demande de caducité

Aux termes de l’article L511-4 du code des procédures civiles d’exécution, à peine de caducité de la mesure conservatoire, le créancier engage ou poursuit, dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d’Etat, une procédure permettant d’obtenir un titre exécutoire s’il n’en possède pas.

L’article R511-7 du même code précise que :
Si ce n’est dans le cas où la mesure conservatoire a été pratiquée avec un titre exécutoire, le créancier, dans le mois qui suit l’exécution de la mesure, à peine de caducité, introduit une procédure ou accomplit les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire.
Toutefois, en cas de rejet d’une requête en injonction de payer présentée dans le délai imparti au précédent alinéa, le juge du fond peut encore être valablement saisi dans le mois qui suit l’ordonnance de rejet.
Lorsqu’il a été fait application de l’article 2320 du code civil, le délai prévu au premier alinéa court à compter du paiement du créancier par la caution.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires demandeurs, les époux [N] avaient introduit une instance en vue de l’obtention d’un titre exécutoire antérieurement au dépôt de leur requête en mesure conservatoire. En effet, les demandes contenues dans leur assignation en date du 1er juin 2022 n’ont pas uniquement pour objet d’obtenir l’annulation de résolutions prises par l’assemblée générale. En effet, dans le dispositif de cet acte introductif d’instance, les défendeurs réclament également la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] “au paiement d’une somme provisionnelle de 15.000 E à titre de dommages et intérêts pour les préjudices par les époux [N], et notamment l’absence de chauffage durant plusieurs hivers successifs et d’eau chaude durant plusieurs mois.”. Le fait qu’ils allèguent désormais d’une créance plus importante en se fondant notamment sur le pré-rapport de l’expertise qu’ils ont sollicité au cours de la procédure de mise en état, est indifférente. La demande de caducité de la mesure conservatoire pratiquée le 8 avril 2024 par Monsieur et Madame [N] entre leurs propres mains sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué aux époux [N] pris ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution, la décision du juge est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition du public au greffe, avis préalablement donné,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer aux époux [N] pris ensemble, une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux entiers dépens ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION