TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/04437
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IOBJ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 15/10/2026

S.C.I. SCDJ

C/

Madame [L] [T]
Monsieur [Z] [A]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

– Me Frédéric GONDER

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :

-Préfet de Seine-et-Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 15 OCTOBRE 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCDJ
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au Barreau de BORDEAUX substitué par Maître Féline louise MARANDET, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [L] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [A]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 08 Septembre 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2023, la SCI SCDJ, par l’intermédiaire de la société mandataire SURGERIM SAS, a loué à M. [X] [A] et Mme [L] [T], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 840,00 € hors charges, outre 100,00 € de provision pour charges.

Par courrier recommandé du 16 juillet 2025, Mme [L] [T] a délivré congé à la SAS SURGERIM.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2026, la SCI SCDJ a fait délivrer à M. [X] [A] uniquement un commandement de payer la somme de 2 063,62 € au titre des loyers et charges échus, mois de mars 2026 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 mars 2026.

Par acte de commissaire de justice en date des 17 et 18 juin 2026, la SCI SCDJ a fait assigner M. [X] [A] et Mme [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,dire que M. [X] [A] est occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner M. [X] [A] au paiement de la somme de 5 249,99 € au titre des loyers et charges impayés ,condamner M. [X] [A] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges avec intérêt de droit à chaque échéance,condamner Mme [L] [T] au paiement d’une provision portant sur la somme de 552,67 € avec les intérêts de droit,condamner M. [A] et Mme [T] solidairement au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail,condamner M. [A] et Mme [T] solidairement au paiement de la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts,condamner M. [A] et Mme [T] solidairement à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 19 juin 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 septembre 2026.

A cette audience, la SCI SCDJ, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 745,24 € à l’encontre de M. [X] [A], au titre des loyers et charges échus, terme du mois de septembre 2026 inclus. La demanderesse précise que le dernier paiement intervenu date du mois de février 2026.

Cités par acte délivré à l’étude de commissaire de justice pour M. [X] [A], et par procès-verbal de recherches infructueuses pour Mme [L] [T], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

– Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 mars 2026.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 juin 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 septembre 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

– Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI SCDJ verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte, non daté, des loyers et charges.

Il ressort du décompte fourni qu’au jour de l’audience la dette locative de M. [X] [A] s’élève à la somme de 7 745,24 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2026 inclus. Il convient de condamner M. [X] [A] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, sauf notamment situation sur une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, qui permet de réduire ce délai à un mois. Le locataire souhaitant bénéficier de ce délai réduit de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, Mme [L] [T] évoque dans son courrier de congé daté du 16 juillet 2025 un délai de préavis légal d’un mois mais n’en donne ni le motif, ni la justification et n’apporte pas non plus la preuve de la présence d’un nouveau locataire au bail.

Le contrat de location de Mme [L] [T] a donc pris fin après un délai de trois mois, le 16 octobre 2025, et sa solidarité a quant à elle pris fin après un délai de six mois, le 16 avril 2026.

Il ne ressort cependant pas des pièces fournies, et notamment du décompte, la justification de la somme de 552,67 € de provision demandée par la SCI SCDJ à Mme [L] [T]. Il convient donc de débouter la SCI SCDJ de cette demande.

– Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 24 mars 2026 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 6 mai 2026.

– Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris depuis le dernier paiement du 3 février 2026 d’une somme de 4 626 €.

L’expulsion de M. [X] [A] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [X] [A] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

– Sur la clause pénale

En outre, par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble, la bailleresse sera déboutée de sa demande au titre de clause pénale en réparation du préjudice subi, laquelle ne figure par ailleurs pas au bail.

-Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, SCI SCDJ sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

– Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [A] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SCDJ et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [X] [A] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 600, 00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [X] [A] à verser à la SCI SCDJ la somme de 7 745,24 € (arrêtée au 8 septembre 2026, terme du mois de septembre 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2023 entre la SCI SCDJ, d’une part, et M. [X] [A] et Mme [L] [T], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 6 mai 2026 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SCDJ pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [A] à verser à la SCI SCDJ une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI SCDJ du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [X] [A] à verser à la SCI SCDJ une somme de 600, 00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [A] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.