TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01529
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMSY

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 15/10/2026

Madame [T] [P]

C/

S.C.I. D’EGRENAY

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

-Me Jilla SAOUDI
-Me François MOULIERE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 15 OCTOBRE 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [T] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Ayant pour Avocat Maître Jilla SAOUDI, Avocat au Barreau de MELUN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 13/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

ET :

DÉFENDERESSE :

S.C.I. D’EGRENAY
[Adresse 3]
[Localité 4]
Ayant pour Avocat plaidant Maître François MOULIERE, Avocat au Barreau de RENNES, et pour Avocat postulant LEXIALIS, Avocat au Barreau de MELUN

Après débats à l’audience publique du 08 Septembre 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2022, Mme [T] [P] a loué à la SCI d’Egrenay un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 660,00 euros outre 30,00 euros de provision pour charges.

Le logement n’est pas raccordé au réseau public de distribution d’eau potable, et est exclusivement alimenté par un puits privé situé sur la propriété.

Suite à des analyses réalisées le 23 septembre 2025, l’eau du puits a été déclarée non potable en raison d’une concentration élevée pour les paramètres bactériologiques et les nitrates.

Un diagnostic de performance énergétique a également été établi le 31 octobre 2025 qui a constaté la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur et une installation intérieure d’électricité comportant un ou plusieurs anomalies.

Selon le rapport de visite initiale établi le 5 mai 2026 par M. [K] [F], technicien sanitaire et de sécurité sanitaire de l’agence régionale de santé, il a été constaté plusieurs manquements aux dispositions légales : une absence de garde-corps de l’une des deux fenêtres de la pièce principale, une surface habitable inférieure à 7 m² pour la partie sous plafond d’une hauteur de 2,20m dans la pièce présentée comme une chambre sur le bail, une ventilation générale insuffisante et un défaut d’alimentation en eau potable.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2026, Mme [T] [P] a fait assigner la SCI d’Egrenay devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins, notamment, d’indemnisation de son préjudice de jouissance, de réalisation de travaux de remise en état du logement sous astreinte et de réduction du montant du loyer pendant toute la durée des travaux.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 septembre 2026.

***
A cette audience, Mme [T] [P], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
condamner la SCI d’Egrenay à lui payer la somme de 23 760,00 euros au titre du remboursement intégral du loyer hors charges perçu du 1er octobre 2023 à son départ du logement le 30 septembre 2026, soit 36 mois (660 x 36 mois),débouter la SCI d’Egrenay de l’ensemble de ses prétentions, y compris sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande tirée de la prescription,condamner la SCI d’Egrenay à payer la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Mme [T] [P] confirme l’abandon de ses demandes d’injonction de travaux sous astreinte et de réduction de loyer, devenues sans objet du fait de son départ du logement.

Elle fait valoir que le désordre lié à l’eau est un vice caché dont le délai de prescription n’a couru qu’à compter de sa découverte, à titre subsidiaire que si le délai de prescription est décompté depuis le fait générateur, la période doit être actualisée jusqu’au départ prévu du logement, et, à titre plus subsidiaire, que soit retenue la période de 36 mois précédant l’assignation, soit du 28 février 2023 au 28 février 2026.

Sur le fond, Mme [T] [P] dénonce des interruptions d’alimentation en eau survenus quelques mois après son entrée dans les lieux, ainsi que la découverte de la non-potabilité de l’eau après une analyse initiée par elle et confirmée par un rapport d’analyses du 27 septembre 2025. Elle souligne que cette alimentation du logement, assurée par la bailleresse, n’a pas fait l’objet d’une autorisation devant assurer sa compatibilité avec la consommation humaine et indique ne pas avoir eu accès à l’eau courante pendant la canicule de l’été 2026, avec des livraisons irrégulières d’eau en bouteille pour boire, cuisiner et se laver. Elle dénonce des troubles de santé notamment digestifs et cutanés, atténués dans ses moments d’absence du domicile, en soulignant avoir dû consommer pendant plus de trois ans une eau contaminée par des bactéries d’origine fécale. Elle précise que son chien a aussi été affecté. Elle fait valoir que l’agence régional de santé a proposé dans un rapport du 5 mai 2026 au préfet de déclarer le logement insalubre pour de multiple motifs, et a recommandé un relogement sous six mois à défaut de régularisation.

Elle fait également état d’autres désordres, en particulier des coupures et anomalies d’électricité, un risque d’exposition au plomb, ainsi que deux désordres depuis réparés par la bailleresse, à savoir un plancher menaçant de s’effondrer et une ventilation défectueuse.

Enfin, elle indique avoir décidé de quitter définitivement le logement le 30 septembre 2026 et considère que l’ensemble de ces circonstances traduit la gravité de son préjudice et justifie le montant de l’indemnisation sollicitée.

*
Citée par acte délivré à personne morale, la SCI d’Egrenay, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun de :
à titre liminaire, déclarer irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires de Mme [T] [P] portant sur la période antérieure au 28 février 2023,à titre principal, réduire l’indemnité de jouissance à de plus justes proportions en la limitant aux périodes et aux désordres effectivement établis, et débouter Mme [T] [P] du surplus de ses demandes,en tout état de cause, condamner Mme [T] [P] à payer la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI d’Egrenay invoque, in limine litis, la prescription des demandes indemnitaires de Mme [T] [P] portant sur la période antérieure au 28 février 2023 considérant qu’elle ne peut se prévaloir que d’une période de trois ans précédant sa demande en justice.

Au fond, la SCI d’Egrenay ne conteste pas le principe des désordres allégués, mais remet en cause leur ampleur en soulignant avoir mis en œuvre les mesures nécessaires pour y remédier. Elle précise que Mme [T] [P] a succédé à un précédent occupant sans aucune réserve liée à la qualité de l’eau et soutient que le caractère non-potable de l’eau n’est pas établi pour la période antérieure au prélèvement l’ayant révélé. Elle précise que le juge des référés a, par ordonnance du 12 juin 2026, rejeté la demande d’expertise sur le système d’alimentation en eau du logement, et ordonné une expertise médicale aux fins de rechercher l’origine des symptômes allégués par la locataire.

S’agissant des autres désordres, elle soutient que l’installation électrique ne présente que 3 anomalies dont deux sont déjà neutralisés et que la survenance de coupures multiples n’est pas établie. Elle considère que le constat du 31 octobre 2025 écarte toute situation de risque lié au plomb, seuls 4 unités de diagnostics sur 86 étant indiqués comme dégradés et exclusivement situés à l’extérieur du logement, au rez-de-chaussée, au niveau de l’accès à la cave et au cagibi. Elle précise également que le désordre lié au plancher a été traité.

S’agissant des mesures entreprises elle indique que les épisodes de coupures d’eau allégués ont été limitées à 4, soit 5 jours sur 36 mois, et qu’en tout état de cause l’approvisionnement de la locataire en eau embouteillée a été assuré. Elle soutient avoir répondu à tous les signalements de la locataire, fait analyser l’eau à ses frais et de sa propre initiative, exécuté l’intégralité des prescriptions administratives dont elle a été destinataire et réalisé les travaux prescrits dans le logement. Plus encore, elle indique avoir immédiatement engagé des démarches pour trouver une solution de relogement, obtenir le raccordement au réseau public de distribution d’eau potable et la décontamination du puits. Elle précise que le relogement et le raccordement n’ont pas été possibles, mais que la décontamination est en cours de réalisation dans le cadre de la procédure initiée par l’agence régionale de santé.

Enfin, elle considère que l’indemnisation demandée ne correspond pas à la réalité de la situation et doit être ramenée à de plus justes proportions.

***
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

– Sur la prescription

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d’État. L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail.

Aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er de cette loi, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice.

En l’espèce, il est établi que la non-potabilité de l’eau est connue depuis le 27 septembre 2025 et existe au moins depuis le 6 septembre 2025, date du premier prélèvement de l’eau pour analyses.

Dès lors, en agissant le 28 février 2026, Mme [T] [P] ne peut solliciter la réparation d’éventuels préjudices antérieurs au 28 février 2023.

Il y a néanmoins lieu de souligner que la demande indemnitaire formée par la demanderesse à hauteur de 23 760 euros correspond aux loyers hors charge versés du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2026, soit sur une période postérieure au 28 février 2023.

La demande est donc recevable dans son ensemble compte tenu de la période considérée.

– Sur le préjudice de jouissance

A titre liminaire, il y a lieu de souligner que si le rapport du 5 mai 2026 prescrit une série de mesures en proposant de déclarer le logement insalubre, le logement ne fait pas, pour le moment, l’objet d’un décret d’insalubrité et qu’il doit donc être considéré que la locataire ne peut se prévaloir que de l’indécence de son logement et non de son insalubrité.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse du contrat de location.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent, qui doit satisfaire aux conditions de sécurité physique et de santé des locataires et compter des éléments d’équipement et de confort, dans les conditions et prescriptions prévues.

Ainsi, pour être décent, le logement doit notamment être muni des dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres dans un état conforme à leur usage. Il doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement.

Enfin, il doit disposer d’une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat et, notamment, des échanges de SMS, que des coupures d’eau ont été dénoncées par Mme [T] [P] à plusieurs reprises, couvrant une période de six jours, pour la période courant entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2026. Un SMS du 28 janvier 2024 évoque également l’absence d’eau chaude en raison d’un disjoncteur défectueux privant le logement d’électricité.

Du reste, la non-potabilité de l’eau n’est pas contestée et est caractérisée par une contamination du puits par des bactéries d’origine fécale et coliformes rendant l’eau non-potable, outre une conductivité élevée en raison d’une dureté élevée de l’eau, ainsi que des teneurs élevées en ammoniac, nitrates, et légèrement élevées en carbone organique, ne respectant pas les références et limites de qualité définies pour une eau destinée à la consommation humaine selon le code de la santé publique.

La date depuis laquelle l’eau n’est pas potable n’est pas établie avec précision. Elle date cependant, a minima, du prélèvement effectué initialement par Mme [P] le 6 septembre 2025.

Par ailleurs, Mme [T] [P] justifie, par la production d’un certificat médical émanant de son médecin traitant, ainsi que par la production d’un certificat médical du vétérinaire qui suit son chien, que tous deux rencontrent des problèmes de santé récurrents, depuis septembre 2022 pour Mme [P], et depuis novembre 2022 pour son chien, et que les troubles de ce dernier sont « compatibles avec une exposition prolongée à une eau non potable contaminée (bactéries, nitrates) ».

Il y a donc lieu de considérer que l’eau était déjà non potable avant le prélèvement, et ce depuis plusieurs années, et au moins à compter du 1er octobre 2023 pour ce qui concerne la période non prescrite.

La SCI d’Egrenay justifie que, mise en demeure par l’agence régionale de santé, elle a gracieusement fourni à la locataire de l’eau embouteillée et apposé la mention « eau non potable » sur les points d’usage. Elle justifie aussi avoir engagé des démarches pour assurer le raccordement au réseau public de distribution d’eau potable et avoir sollicité une autorisation d’utilisation de l’eau du puits. En revanche, elle ne démontre pas avoir agi pour assurer la désinfection et le traitement de l’eau.

S’agissant des autres désordres, il ressort du diagnostic et du constat sus-évoqués qu’il y avait une présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur avec 4 unités de diagnostic sur 86 contrôlés présentant un état dégradé en concentration de plomb et une installation intérieure d’électricité comportant une ou des anomalies avec une recommandation d’agir afin d’éliminer les dangers afférents.

La bailleresse justifie par ailleurs avoir fait établir un devis, non accepté, pour remplacer le garde-corps.

Dès lors, il apparaît que si certaines mesures ont été prises par la bailleresse, elles n’ont pas permis de remédier à la situation, que des désordres persistent au jour de l’audience, et que, par ailleurs, la SCI d’Egrenay ne justifie pas avoir engagé d’actions pérennes permettant d’assurer un retour prochain de l’alimentation en eau potable dans le logement.

L’ensemble de ces éléments établit ainsi le trouble pérenne de jouissance subi par Mme [T] [P] et justifie de procéder à son indemnisation.

Il doit ainsi être pris en compte le fait que le préjudice a perduré pendant trois ans, de manière continue, notamment en portant atteinte à la santé de la locataire à raison du caractère non potable de l’eau et à raison de la fourniture limitée sur la période d’eau embouteillée, laquelle ne pallie que partiellement la gêne générée au quotidien par l’absence d’accès à l’eau courante. Le préjudice est également caractérisé dès lors que le logement lui-même est en grande partie non conforme à son usage d’habitation du fait de l’absence de VMC, de garde-corps, de présence de plomb, etc., et dès lors que le logement a une superficie habitable limitée à une pièce à vivre.

Il en résulte que le loyer aurait dû être limité à une somme mensuelle hors charge de 511,50 euros, compte tenu de la surface habitable, ce qui justifie que Mme [P] soit indemnisée à hauteur de 5 346,00 euros au titre de la part de loyer indûment versée sur les trois dernières années.

Par ailleurs, si le clos et le couvert a été globalement assuré et si de l’eau potable en bouteille a été fournie à compter d’octobre 2025, il est manifeste que, outre l’impact sur la santé des occupants, les conditions d’habitation du logement ont créé une gêne quotidienne particulièrement importante pour la locataire, tout particulièrement en termes d’hygiène, à défaut d’eau courante utilisable pour se laver et cuisiner.

Ce préjudice sera ainsi chiffré à hauteur de 14 000,00 euros.

Compte tenu de ces éléments, il convient donc de condamner la SCI d’Egrenay à payer à Mme [T] [P] la somme globale de 19 346,00 euros (soit 14 000 + 5 346).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

– Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI d’Egrenay succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [T] [P] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, la SCI d’Egrenay sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 1 200,00 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande en indemnisation de Mme [T] [P] ;

CONDAMNE la SCI d’Egrenay à verser à Mme [T] [P] la somme de 19 346,00 euros au titre de son préjudice de jouissance subi du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la SCI d’Egrenay à verser à Mme [T] [P] une somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI d’Egrenay aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière